На территории бывшей фабрики «Скороход» появится креативный кластер с офисами и апартаментами. Территория у Московских ворот площадью 3,3 га, редевелопментом которой занимается «Охта Групп», в течение следующих пяти лет будет преобразована в пешеходный городской квартал.
Согласно представленной концепции, под современное использование будет переоборудовано более 50 тыс. кв. м зданий, где расположатся магазины, офисы и апартаменты. Первые из них начнут открываться уже в нынешнем году.
Общий объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей. Эксперты не сомневаются в успешной реализации проекта благодаря хорошей локации и грамотному сочетанию коммерческого и концептуального наполнения.
Недавно инвестиционно-девелоперская компания «Охта Групп» представила архитектурную концепцию редевелопмента территории бывшей фабрики «Скороход», расположенной по адресу Заставская улица, 33, у станции метро «Московские ворота». Ее разработчиком выступила компания «М.Г. Прайват Реконстракшн» совместно с архитектурным бюро «Проксима». Проектанты предложили внести в существующую застройку незначительные изменения, необходимые для «улучшения логистики и функциональной структуры зданий».
Здесь будет очень уютно всем
Так, на площади 3,3 га к 2025 году должен появиться пешеходный лофт-квартал, включающий в себя торговые (площадью до 15 тыс. кв. м) и офисные пространства (до 25 тыс. кв. м), а также апартаменты (5–10 тыс. кв. м). По заявлениям застройщика, проект не предполагает сноса существующих строений конца XIX века, а лишь их приспособление под современное использование. Демонтажу подвергнутся только некоторые лифтовые шахты и переходы, пристроенные в советское время. В «Охта Групп» ожидают, что первые здания и помещения начнут открываться уже в 2022 году.
«Территория бывшего завода уже содержит все необходимое для создания обособленного квартала: здесь есть главная торговая улица, центральная площадь, креативный кластер, зона стрид-фуда и так далее. Мы внесли лишь незначительные локальные изменения, необходимые для улучшения логистики и функциональной структуры зданий», — отметил соавтор проекта Максим Филипович.
Компания-девелопер получила проектное финансирование от банка ВТБ, достаточное для полной реализации проекта. В проект инвестировали 30 пайщиков, которые смогут обменять позже паи на метры. Когда лофт-квартал откроют полностью, «Охта групп» планирует продать помещения по частям.
Гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков отмечает, что в Петербурге на данный момент нет проектов, которые совмещали бы креативный кластер с апартаментами и офисами. «Вокруг уже построено и еще будет построено достаточно много жилья, создается большая населенность района», — отметил аналитик.
Анонсированный на территории бывшей фабрики «Скороход» пешеходный лофт-квартал будет совмещать креативный кластер с офисами и апартаментами. На территории бывшей фабрики кроме офисов появится крытая пешеходная улица с ресторанами и магазинами, идущая прямо от метро, ратушная площадь с исторической водонапорной башней, место для рождественских ярмарок, праздников и концертов, мощеные дворики, lounge-зоны, арт-объекты, селфи-споты, спортивные и детские площадки.
Локация – в центре города
«Локация участка прекрасная: в примыкании к территории находится станция метро, рядом — одна из ключевых магистралей. Территория вокруг развивается, идет активная жилая застройка. Здесь планируется несколько крупных проектов, жители которых могут стать потенциальными посетителями квартала»,— говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. При этом, по данным компании, в настоящий момент доля вакантных офисных площадей в деловом районе «Московский проспект» по итогам первого полугодия составила 5%, а по объему номерного фонда сервисных апартаментов Московский район находится на третьем месте (19%) со средней стоимостью квадратного метра 180 тыс. рублей.
Директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня считает компанию «Охта Групп» опытным девелопером с большой компетенцией в создании таких проектов. «Пространство фабрики «Скороход» имеет большие перспективы благодаря хорошей локации и грамотному сочетанию коммерческого и концептуального наполнения. Соединение ритейла, офисов и апартаментов позволит максимально эффективно окупить инвестиции. Поэтому коммерческие помещения будут интересны потенциальным покупателям»,— резюмирует он.
«Основное и самое главное преимущество в этом проекте — локация. Местоположение позволяет реализовывать как апартаменты, так и торговую и офисную функции. Правильным решением было диверсифицировать площади»,— делится мнением Андрей Бойков, партнер Rusland SP. Однако, по мнению эксперта, именно апартаменты с точки зрения продажи будут здесь наиболее успешны и под них, возможно, следовало бы отвести больше места в проекте.
«Темпы сдачи в аренду или продажи офисов и торговых помещений в посткоронакризисный период не столь однозначны. Учитывая близость к станции метро «Московские ворота», апартаменты для сдачи в аренду гарантированно будут востребованы. Средняя стоимость продажи составит 150–170 тыс. рублей за квадратный метр. Цена аренды студии составит около 40 тыс. рублей в месяц»,— добавляет он, уточнив, что аренда офисных площадей обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Рынок оценил новый проект
Группа компаний «Красная стрела» уже купила два здания общей площадью 20,3 тыс. кв. м в лофт-квартале «Скороход» на Заставской улице. До этого она занималась строительством жилья и объектов промышленного назначения. Генеральный директор ГК «Красная стрела» Николай Урусов пояснил, что выход в новый сегмент рынка деловой и торговой недвижимости вызван стремлением диверсифицировать проектный портфель компании.
«Продажа сразу двух зданий — это подтверждение того, что формат проекта выбран правильно и рынок его оценил», — подчеркивает Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп». ГК «Красная стрела» и «Охта Групп» планируют развивать территорию в рамках единой концепции. Завершение всех работ запланировано в 2025 году.
Покупка с дальними перспективами
Стоимость сделки стороны не разглашают. Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин оценил ее в 1,2-1,4 млрд руб. — в зависимости от того, какую сумму «Охта Групп» инвестировала в отделку зданий. «На момент приобретения объекта их помещения требовали доработки», — отметил он.
«Львиная доля площади приобретённых зданий будет сдаваться в аренду офисным арендаторам — не менее 90%. Первые этажи будут отданы под создание торговой инфраструктуры», — сообщил руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров, подчеркнув, что итоговое распределение площадей будет известно после завершения работ.
«На мой взгляд, это очень перспективная покупка. Можно с уверенностью сказать, что в новых офисах не возникнет сложности с заполняемостью. Московский район является одним из наиболее востребованных. В нем рекордно низкий уровень вакантных площадей и крайне большой спрос по заявкам», — сообщил Валерий Трушин.
«Если говорить о торговой функции в бизнес-центре, можно предположить, что в здании разместятся различные сервисы и услуги для офисных сотрудников. Территория объекта изолирована, а рядом с ним находится большой новый жилой массив, где уже присутствует достаточно операторов стрит-ритейла. Поэтому, на мой взгляд, перенасыщать эту локацию магазинами нецелесообразно», — полагает эксперт.
