Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Цеха «Красного знамени» станут городом-лофтом

28.10.2021 в 09:57 | время чтения: 5 мин.



«Красное знамя» — трикотажная фабрика Петербурга, которая занимала территорию между улицами Красного Курсанта, Корпусной и Большой Разночинной. Предприятие было основано в 1895 году, а во времена СССР фабрика была большим и мощным комплексом по выпуску чулочно-трикотажных изделий.

Фабрика «Красное знамя» не работает уже около 20 лет. Сегодня эту землю поделили между собой несколько собственников. Инвестиционно-строительный холдинг AAG весной текущего года приобрел четыре корпуса бывшей фабрики, которые являются выявленным объектом культурного наследия, они находятся в восточной части предприятия. Раньше это были трикотажный, красильный, отбельный и чулочно–красильный цеха. И ещё несколько неохраняемых зданий также теперь принадлежат холдингу. Эти постройки расположены между Большой Разночинной и Пионерской улицами.

Историко–культурная экспертиза, проведенная в апреле 2021 года, обосновывала частичное снятие с охраны фабричных построек. Статуса памятников лишили здания, выходящих на фронт Пионерской улицы — бывший чулочно–красильный корпус и юго–западной части главного трикотажного корпуса. Поскольку они возведены значительно позже корпусов первой очереди расширения фабрики “Красное знамя”, которые, в свою очередь, были созданы в соответствии с авторским замыслом в период с 1940–х годов по 1954 год, по словам эксперта Максима Филиповича. В исследовании говорится о более низком качестве стилистического и конструктивного решения этих зданий по сравнению с более ранними частям фабрики, поскольку в этот период конструктивизм утратил свою актуальность. При этом остальные здания предлагалось внести в реестр КГИОП в качестве постоянных памятников.

Цеха фабрики «Красное знамя» приспособят под двухуровневые лофты. Холдинг AAG как их владелец рассчитывает на успех нового формата, который на сегодняшний день еще не представлен в Петербурге. Специалисты компании уверены, что формат будет востребован покупателями и интересен им. Несмотря на достаточное количество исторических зданий, лофты в Петербурге отсутствуют, поэтому это будет принципиально новый для Петербурга проект.

Концепция редевелопмента находится на стадии согласования, а сам проект предполагает как приспособление исторических корпусов для современного использования, так и новое строительство. Авторы проекта планируют возвести здесь многофункциональный комплекс с гостиницей, общественными пространствами и торговым променадом. Участвующий в проектировании архитектор Степан Липгарт поделился планом редевелопмента. Планируется три главных компонента: новый жилой дом на Пионерской улице, ещё один жилой дом со стороны Большой Разночинной и реконструкция старинных корпусов. Их планируют приспособить под апартаменты так же, как дом Наркомфина в Москве. Архитектор предполагает, что стоимость проекта  превысит один млрд рублей. По мнению экспертов, стоимость может дойти до двух млрд рублей.

Консультанты проекта отмечают, что на участке возможно новое строительство площадью около 30–35 тысяч квадратных метров, а лофты способны занять до 10 тысяч кв. метров. Но разрешение на строительство еще не получено. И само разрешение, и сроки реализации проекта зависят напрямую от сроков согласований.

Преобразование промышленных зданий — задача довольно сложная, но при этом интересная. Важно учесть все конструктивные и архитектурные особенности производств: большую ширину корпуса, шаг колонн, шаг окон. Они влияют на планировочные решения юнитов–лофтов, которые будут больше по площади, чем в среднем на рынке.

Благоустройству зданий тоже уделяется большое внимание. Для этих целей на конкурсе молодых архитекторов был выбран лучший проект. Территорию фабрики планируют связать с соседним участком на углу Пионерской и Корпусной улиц, где находится главное с градостроительной точки зрения здание фабричного комплекса — подстанция архитектора Мендельсона, известная также как котельная или ТЭЦ. Она не входит в сам проект редевелопмента, но решения общественных пространств внутри квартала создаются, учитывая подстанцию. Одно из таких решений  — открыть пешеходный проход-променад между Корпусной и Пионерской улицами вдоль южного фасада главного трикотажного цеха. Он станет новым общественным пространством на Петроградской стороне.

Далее будет создан основной проход во внутридворовое пространство, откуда можно будет пройти к зданию Мендельсона.

На сегодняшний день подстанция принадлежит другому собственнику

— группе компаний «Балтийская коммерция», и в этом заключается проблема. Компания отреставрировала подстанцию и построила рядом жилой комплекс «Мендельсон», но не придумала ей новое назначение.

Площадку фабрики “Красное знамя” броке называют одной из самых привлекательных для девелоперов на Петроградской стороне. С одной стороны, площадь участка позволяет реализовать на территории фабрики относительно крупный для исторического центра проект. С другой стороны, лофт-проект как новый для Санкт-Петербурга формат гарантирует ему особое внимание со стороны потенциальных покупателей. Недостатки у Петроградского района тоже присутствуют: каждый застройщик сталкивается в этом месте с градозащитными рисками.

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, называет участок фабрики, приобретённый холдингом AAG, непростым для редевелопмента, но вместе с тем очень интересным. Сложность заключается еще и в наличии дефицита мест под застройку на Петроградской стороне и преимущества локации для жилого девелопмента. Перспективы реализации классического лофт–апартамента, реализованного на основе настоящего объекта из красного кирпича с исторической значимостью эксперт оценивает достаточно высоко. Он предполагает, что стоимость проекта также будет довольно высокой, поскольку необходимо учитывать обязательства по сохранению культурного наследия. Валерий Трушин прогнозирует, что у собственника при реализации проекта появятся ограничения, которые будут связаны с надстройкой объекта и повлияют на финансовую модель и его окупаемость.

Петербургская строительная компания «Альфа Фаберже» также рассматривала возможность приобретения участка фабрики «Красное знамя» под свой лофт–проект.  Собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже», Виталий Бахарев, рассказал, что компанию привлекло наличие необычного здания самой фабрики, поскольку ее планировочные решения хорошо подходят под концепцию лофт–апартаментов. Эксперт также отмечает удачную локацию участка, которая требует создания современного квартала. Главная трудность он видит в наличии объекта культурного наследия, который необходимо приспособить под современное использование.

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков компании Colliers, также отмечает новизну формата жилых лофтов для петербургского рынка и его популярность в других крупных городах, например, в Нью–Йорке или в Москве. Реализовав проект, застройщик сможет рассчитывать и на покупателей из столицы, которым такой формат уже давно знаком и понятен.

Такие проекты интересны покупателям, а их стоимость при этом будет ниже, чем стоимость другого сопоставимого жилого пространства. Наличие нового жилья и коммерческой инфраструктуры будут стимулировать интерес к такому новому продукту.

Часть Петроградского района, где находятся здания “Красного знамени”, в настоящее время развивается достаточно динамично: появляются новые современные жилые комплексы классов “бизнес” и “премиум”. Поэтому появление современного жилого комплекса на этой территории должен вызвать большой интерес у будущих покупателей, а наличие лофт–апартаментов подогревает этот интерес к проекту редевелопмента еще больше.

РЕФ

Поделиться с друзьями