2021 год для российского рынка недвижимости оказался чрезвычайно горячим. Во многих региональных центрах страны цены на жилье выросли на 15–20 процентов. В настоящее время уже оценена вероятность роста цен на жилье в России в 2022 году. Рост цен в российских новостройках в 2022 году не прекратится, но точно замедлится.
Сегодня темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются, поскольку рынок недвижимости сильно перегрет. Вместе с тем ипотека и альтернативные сделки все еще поддерживают спрос на достаточно высоком уровне. Рост цен, вероятнее всего, продолжится до нового года, поскольку декабрь традиционно является самым активным месяцем на рынке недвижимости.
Эксперты, опрошенные ТАСС, предполагают, что в следующем году квартиры в российских новостройках могут подорожать на 10-15 процентов. По их мнению, рост цен на жилую недвижимость замедлится. Александр Гуторов, коммерческий директор группы компаний «Страна девелопмент», уверен, что строящееся жилье в 2022 году подорожает. При этом эксперт отметил, что вероятность роста цен лучше всего оценивать отдельно в каждом регионе.
Себестоимость строительства продолжает увеличиваться, поэтому снижения стоимости недвижимости не ожидается, уверена директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова. По подсчетам группы компаний «А101», при сохранении существующих тенденций в ближайшие месяцы стоимость квадратного метра в новостройках будет меняться на один-два процента. Коммерческий директор «А101» Анна Боим считает, что цены будут расти быстрее, если продолжат увеличиваться расходы девелоперов.
По мнению общественного уполномоченного по вопросам судебной экспертизы и кадастровой оценке Кирилла Кулакова, удорожанию жилья будет способствовать, в том числе, увеличение себестоимости строительства. Он заявил, что следующие несколько месяцев рост цен на квартиры в российских новостройках продолжится.
В Сбербанке ожидают продолжения стабилизации цен на недвижимость в первом полугодии 2022 года. Сбер не прогнозирует дальнейший рост цен, поскольку есть ряд факторов, которые будут способствовать снижению спроса на недвижимость. В 2020 году в крупных городах темпы роста цен достигали практически 20%, а в первом полугодии 2021 года находились в диапазоне от 10 до 20%. В настоящее время происходит заметный рост ключевой ставки, а льготная ипотека частично замещается ипотечными программами банков. Уже сейчас можно наблюдать, как стабилизируются цены на рынке недвижимости России.
Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов отметил, что строительная отрасль последние полтора года является основным драйвером роста российской экономики. В 2020 были своевременно запущены программы государственной поддержки. Они способствовали резкому увеличению спроса на жилую недвижимость, что повысило инвестиционную привлекательность отрасли и позволило застройщиками адаптироваться к новым условиям.
Аналитики ведущих российских банков, в том числе и «Сбербанка», уверены в дальнейшем росте цен на недвижимость. Если учесть возрождение роста в мировой экономике, то в этом сомневаться не приходится. Но рост на рынке жилья в 2022 году будет иметь особенности.
Последние два года были непростыми, но очень насыщенными для сферы недвижимости. В начале 2020 года застройщики опасались введения системы эскроу-счетов. Она страховала покупателей от обмана, но приводила к повышению цен за год как минимум на 20%, поскольку была неудобна для строительных компаний. Застройщики объясняли, что работают почти в убыток, практически дарят квадратные метры своим покупателям. Но в марте в эту ситуацию вмешался кризис, связанный с пандемией.
Так, весной 2020 года фондовые и товарные биржи рухнули, а также обвалились цены на нефть, резко упал курс рубля к доллару и евро. Но Банк России в этом случае не повысил, а понизил ключевую ставку. Долгое время она оставалась на рекордно низком для нашей страны уровне в 4,25%. Кроме того, одновременно с рекордным снижением ставки, правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования. Повторное падение курса рубля перед западными валютами встревожило всех. Все эти условия увеличили активность на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости в 2021 году восстановился после карантинных ограничений, по официальной статистике вырос объем строительства жилья, выросли цены на квартиры в новостройках и на вторичную недвижимость во всех ценовых сегментах. В 2021 году кризис закончился, но началась мировая инфляция или сырьевой и энергетический кризис. Новые опасения дальнейшего роста цен, а также и удорожания кредита в результате повышения ставки Банка России привели в 2021 году к росту цен на недвижимость. Центробанк поднял ключевую ставку до 7,5%.
На этом фоне начала дорожать ипотека. В среднем, ставки предложения по несубсидируемым кредитам на покупку новостроек с апреля по октябрь текущего года увеличились с 7,87% до 8,56% годовых, а на вторичном рынке выросли с 8,05% до 8,81%, по данным «ДОМ.РФ». Начали расти и ставки по банковским вкладам, что снижает привлекательность рынка недвижимости для инвесторов. Так, в апреле средняя максимальная доходность депозита не превышала 4,7%, а в октябре этот показатель составил уже 6,4%.
В октябре пpeдcтaвитeлями cepвиcа «Aвитo» был зафиксирован рекордный рост цен на аренду: стоимость аренды жилья поднялась на 23% по результатам третьего квартала 2021 года. Еще летом аналитики консалтинговой фирмы Knight Frank объявили, что Россия находится в мире на девятом месте по скорости подорожания жилья. Повышение ставки Центробанка может снизить активность покупателей квартир и домов, но люди все равно должны иметь жилье, поэтому арендная плата будет увеличиваться. Возможно, по итогам 2021 года она поднимется на 25–28%.
Некоторые эксперты не согласны с тем, что цены на жилье в 2022 году вырастут на 10-15% и зафиксируются. Они прогнозируют подорожание недвижимости в среднем по России более чем на 20%. По их мнению, динамика будет зависеть от динамики мировых товарных цен. Если их рост продолжится, а рубль будет укрепляться, то инвестирование в недвижимость станет более активным. Поскольку это очень вероятно, то цены на недвижимость могут увеличиться на 20%.
Сегодня ажиотаж вокруг рынка жилья, не подкрепленный увеличением доходов населения, спал, спрос снижается. В ближайшие месяцы цены будут стабилизироваться и останутся на том же уровне. Но и глубокого отката назад тоже не будет. Максимум, произойдет коррекция на несколько процентов (в диапазоне от трех до семи) в зависимости от сегмента. Это может произойти не за счет изменения стоимости квартир, а благодаря увеличению скидок и наличию торга. За последний год девелоперы накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, переход на проектное финансирование снижает зависимость компаний-застройщиков от колебаний спроса. Вторичный рынок менее активный, чем рынок новостроек, поэтому на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.
Длительной стагнация не будет: уже в 2022 году рост цен возобновиться на фоне высокой инфляции. Но не случится повторного резкого скачка, поскольку сегодня потенциал для дальнейшего удорожания квартир временно исчерпан. Такого значительного прироста цен, как в 2021, не предвидится. Тем не менее, в среднесрочной перспективе недвижимость будет вынуждена отыгрывать инфляцию, которая продолжит оставаться высокой, пока власти вкладывают достаточно крупные средства в борьбу с пандемией в мировом масштабе.
ОЕФ
