Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Девелоперы пересматривают стратегию работы

26.09.2021 в 21:59 | время чтения: 6 мин.


В декабре 2020 года правительством Санкт-Петербурга совместно с Министерством строительства РФ было подписано соглашение об ограничении объемов ежегодного ввода жилья на рынок недвижимости до 3,2 млн кв. м. До 2030 планируется дальнейшее снижение до 2,6 млн кв. м. Заметное снижение темпов строительства уже сейчас приводит к нерыночному росту цен. По оценкам аналитиков, в будущем оно скажется и на реализации новых проектов.

В Петербургском регионе темпы вывода новых проектов в текущем году не вернулись к уровню, который был до пандемии. За 2020 год на рынок было выведено 4,5 млн кв. м жилья. Этот объем на на 40% меньше, чем был 2019 году. За первое полугодие 2021 года было выведено на продажу 2,4 млн кв. м жилья. Введенный Министерством строительства ориентир по вводу составляет 3,19 млн кв. м. Лидерами стали Приморский, Московский и Выборгский районы. Всего по итогам первого полугодия на рынке недвижимости продажи были открыты в 246 жилых комплексах, из них 182 в Санкт–Петербурге, остальные — в Ленобласти. Во II квартале 2021 года объем предложения вырос на 7% и вернулся на уровень аналогичного периода прошлого года.

По подсчетам Аналитического центра ЦИАН, показатели остались на уровне 2020 года, когда все находились на карантине. Здесь роль сыграли как последствия локдауна, так и переход на эскроу-счета. Значение в такой ситуации имеет и соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ.

Следуя условиям национального проекта «Жилье и городская среда», застройщики Петербурга каждый год должны были возводить 5,5 млн кв. м жилья.Но петербургское правительство считает, что такие объемы строительства могут привести к слишком большой нагрузке на инфраструктуру города. Поэтому было предложено остановиться на цифре не 5,5 млн кв. м, а 3,2 млн кв. м в год. Затем, следуя принятому соглашению, объем вводимого жилья постепенно будет снижаться до 2,6-2,8 млн кв.м. Только в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн кв. м жилья.

Сейчас в стадии строительства в Санкт-Петербурге находится 13 млн кв. м жилых площадей, а возведением домов занимаются 145 компаний, в том числе 85 работают с использованием эскроу-счетов.

В 2018 году только на рынок Петербурга, не считая Ленинградскую область, было выведено 5,9 млн кв. м жилья. В 2019 этот показатель находился на уровне 6,4 млн кв. м, а в 2020 составил 3,6 млн кв. м. Сравнив эти данные, можно заметить, что новое ограничение очень существенное.

Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест», отмечает, что те факторы, которые каким-либо образом сдерживают объемы строительства, не будут нравится строительным компаниям. Но при этом он называет принятое соглашение вынужденной мерой, поскольку динамика застройки жилыми комплексами в последние годы значительно опережает обеспечение социальной и транспортной инфраструктурой. Снижение темпов строительства необходимо Петербургу, чтобы пересмотреть действующие регламенты и правила по строительству инфраструктурных объектов.

Но не только новый документ повлияет на снижение объемов строительства в Петербурге. На ситуацию влияют еще несколько объективных факторов. Так, в городе постепенно исчерпывается ресурс площадок для жилого девелопмента.  В настоящий момент в городе наблюдается дефицит качественных площадок с готовой градостроительной документацией. Поэтому в некоторых районах Петербурга объем строительства сократится из-за отсутствия подходящих земельных участков.

Другой фактор — рост себестоимости строительства на фоне перехода на проектное финансирование. Застройщикам придется искать новый ценовой баланс между снижающимся спросом и растущей себестоимостью строительства. Также на снижение объемов застройки влияет рост стоимости рабочей силы и материалов. Все эти условия сделали некоторые проекты менее маржинальными для девелоперов.

Среди объективных факторов находится также и ожидаемое снижение спроса на первичном рынке. В 2020 году цены на недвижимость выросли, а экономика была подорвана локдауном. Поэтому сейчас рынку недвижимости необходимо время на стабилизацию и адаптацию под новые условия. В такой ситуации темпы роста цен замедлится, но снижаться они не будут, считает Андрей Косарев, генеральный директор Сolliers в Санкт-Петербурге.

В отрасли строительства предложение естественным образом регулируется спросом с помощью рыночных механизмов. Застройщики выводят новые объекты, создают очереди на продажу жилья в уже существующих проектах, ориентируясь на уровень спроса, свои товарные запасы и скорость их вымывания. А любые искусственные ограничения здесь приведут к дефициту и неоправданному росту цен. Застройщики, столкнувшись с внешним ограничением на вывод жилых комплексов, будут регулировать скорость продажи остатков с помощью повышения цен, а в масштабах рынка это приведет к ограниченности предложения и росту цен на жилье. Кроме того, цены на недвижимость растут вслед за уверенным ростом цен на строительные материалы, которые в 2021 продолжают дорожать. 

Несмотря на действие всех этих факторов, речь не идет о сильных потрясениях на строительном рынке. Застройщики будут постепенно адаптироваться к новым условиям, например, начнут реализовывать новые проекты за пределами города. Другие усилят свое присутствие в других регионах, третьи будут развивать направление апарт-отелей. Разумеется, строительство не будет останавливаться.

Ограничение на строительство в Санкт-Петербурге, скорее всего, приведет к активизации проектов в соседнем регионе. Так оценивают сложившуюся ситуацию консалтинговые компании. В Ленинградской области объем строительства на сегодняшний день превышает 3 млн кв. м. При этом девелоперы активно пополняют земельный банк, используя площадки периферийных районов и районов, которые не примыкают к городу. Из-за роста цен на первичном рынке и введения новых условий льготной ипотеки, интерес к областному девелопменту только растет. В последние несколько месяцев инвестиции девелоперов в землю резко выросли. На это есть две причины, по замечанию Всеволода Глазунова, директора по маркетингу холдинга Legenda Intelligent Development. Первая причина заключается в том, что процедура подготовки земельного участка к строительству в Петербурге достаточно сложная, и застройщики хотят иметь запас участков, чтобы одни выводить по плану, а другие — готовить к застройке. Вторая причина в том, что есть заметный тренд на смещение спроса из старых локаций в новые.

Тренд активной застройки области отмечает и Андрей Паньков. Он уверен, что строительство в Ленинградской области будет продолжаться по всем существующим направлениям. Большие объемы строительства запланированы на берегах Невы, в Ломоносовском районе, например, в поселке Новоселье. Эксперт считает этот тренд устойчивым, по его мнению, в ближайшие годы природные локации будут развиваться все стремительнее. 

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов видит некоторые ограничения переориентации строительства на пригородные территории. Таким ограничением снова станет дефицит инфраструктуры в новых районах. В то же время возведение ее с нуля будет сильно повышать стоимость квартир. А без развития транспортных сетей и метрополитена, новое жилье в области может стать замкнутым жилым кластером, в котором нет рабочих мест, а их доступность в городе сильно затруднена.

Другая возможная стратегия застройщиков — переход из сегмента массового спроса в более дорогие сегменты. Они могут обеспечить себе необходимую для развития бизнеса маржинальность, возводя меньше новых объектов, но по более высокой стоимости.

РМФ

Поделиться с друзьями