Весной рынок недвижимости Санкт-Петербурга потерпел снижение во всех сегментах, но летом ситуация должна измениться. В настоящее время только рынок загородной недвижимости функционирует активно: инвесторы вкладывают свои средства в землю, а спрос растет.
В мае спрос на жилые объекты в Петербурге снизился на 60%, а медленно восстанавливаться начал в июне. Девелоперы уверены, что тенденция восстановления будет развиваться летом и дальше. Они отмечают, что в Москве и Санкт-Петербурге вероятность дальнейшего снижения спроса на новостройки весьма низкая.
Так, в прошлом месяце спрос на квартиры в новостройках Петербурга увеличился на 20% по сравнению с показателями, которые были зафиксированы в мае. Одной из причин начала восстановления спроса эксперты называют получение прибыли за счет краткосрочных вкладов с рекордной доходностью некоторыми покупателями. Те клиенты, которые отложили покупку недвижимости весной и находились в ожидании дивидендов, постепенно возвращаются на рынок новостроек. Застройщики рассчитывают, что массовый приток клиентов, у которых заканчиваются срочные депозиты, продлится как минимум до осени. Именно такой срок действия вкладов под 12% годовых. Деньги, которые покупатели снимают со своих счетов, становятся первоначальным взносом на приобретение недвижимости.
Яна Кадомцева, глава отдела продаж компании ГК «Полис Групп», отмечает увеличение объема обращений в компанию в последний месяц и предполагает, что оставшаяся часть лета будет еще более оживленной. Повышение уровня спроса будут обеспечивать региональные покупатели, планирующие переезжать в крупные города, а также горожане, которые приобретают квартиры с использованием субсидий, материнского капитала, военной ипотеки. Сейчас актуальна ипотека с максимально низкой ипотечной ставкой: от 0,1% на весь срок. Такие условия будут действовать временно, поэтому люди поспешат ими воспользоваться. Такой уровень может быть достигнут за счет объединенных усилий государства, банков и застройщиков. Но когда спрос на базовые банковские программы начнет восстанавливаться, то возникнет обратная тенденция. Банки исключат из перечня предложений субсидированных программ, поскольку они им менее выгодны.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», уверен, что спрос на жилье полностью, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, не исчезнет. Ипотечные ставки сегодня уже приближены к докризисным значениям конца прошлого года и действует льготная ипотека с высокой максимальной суммой кредита и приемлемой ставкой. Эти два условия должны обеспечить, как минимум, сохранение уровня спроса. Актуальные ставки по ипотеке уже не являются заградительными, кроме того, девелоперы дополнительно субсидируют ипотеку. Есть возможность оформить семейную ипотеку, которая теперь распространяется и на семьи с одним ребенком. Эксперт отмечает, что она обладает большим потенциалом.
При этом эксперт предполагает, что спрос на рынке новостроек будет слабым в долгосрочной перспективе, поскольку в экономике будут накапливаться проблемы, обусловленные остановкой деятельности некоторых компаний и ухода с российского рынка западных компаний. Владимир Щекин также задается вопросом, насколько действенными окажутся меры правительства по противодействию кризису.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, объяснил, что полностью исчезнуть спрос на недвижимость может только при катастрофическом падении экономики, парализованной банковской системе и других подобных явлениях. Однако сейчас ситуация наоборот постепенно стабилизируется, а государство с помощью различных мер поддержки пытается стимулировать экономическую и деловую активность. Например, регулярно снижается ключевая ставка Банка России, поэтому повышается доступность как ипотеки, так и заемных средств для застройщиков.
Если произойдет крушение рынка недвижимости, то оно повлечет за собой крушение нескольких
смежных отраслей, например, промышленности строительных материалов и транспортной сферы, а не ограничится только строительным комплексом. В перечисленных отраслях задействованы около четверти всех работников. Опыт переживания прошлых кризисов демонстрирует, что активность клиентов напрямую зависит от восстановления экономики и ее роста в дальнейшем. Потенциальные покупатели возвращаются на рынок после того, как у них появляется уверенность в собственных финансовых перспективах.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», снижение ставки льготной ипотеки до 7% будет способствовать оживлению спроса на первичном рынке жилья, но продажи уже не вернуться к уровню прошлого года. В июне клиенты активнее начали обращаться в строительные компании. Актуальный уровень ставок позволяет прогнозировать дальнейшую стабилизацию рынка новостроек. Эксперт обращает внимание на собственные программы застройщиков по частичному субсидированию кредита, что является одним из способов поддержки покупателя. Субсидирование в среднесрочной перспективе должно оказать положительное влияние на рынок строящегося жилья. Субсидирование ипотеки включено в затраты на реализацию проекта, таким образом оказывая влияние на себестоимость строительства. Замедление роста цен на строящуюся недвижимость обуславливают сокращающиеся издержки застройщика, на которые влияет снижение ставок по ипотечным государственным программам.
Однако основным запросом покупателей остается доступный ежемесячным платеж по ипотеке. Поэтому продукт, который удовлетворяет этот запрос, становится наиболее востребованным на рынке. Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе «Группы ЦДС», придерживается аналогичного мнения. Сейчас ежемесячный платеж практически для всех покупателей стал важнее, чем общая стоимость квартиры. Активность на рынке будут поддерживать снижение ставки и субсидированные предложения от банков и застройщиков.
Качественные характеристики спроса также менялись, причем не один раз. Например, в начале весны, в период высокой волатильности рынков, квартиры в новостройках активно приобретали те покупатели, у которых есть сбережения, но ранее они не планировали выходить на рынок недвижимости. Эти покупатели были заинтересованы в лотах минимальной стоимости, активно вкладывая накопленные средства в бетон, чтобы сохранить их. Поэтому сократилась средняя площадь реализованных жилых объектов, выросла доля инвестиционных сделок.
По мере того как началось внедрение мер поддержки рынка недвижимости, снизилась ключевая ставка Центробанка и началась активность девелоперов и банков по разработке субсидирования ставки ипотечного кредитования, на новостройки обратили внимание покупатели, имеющие семью. Яна Кадомцева из ГК «Полис Групп» отмечает, что спрос начал меняться в последние пару месяцев. Так, увеличилось количество покупателей с субсидиями, материнскими капиталами, участились военные ипотеки. Наибольшим спросом сейчас пользуются компактные и доступные по цене квартиры. Семьи с детьми приобретают жилье по семейной ипотеке. Для них важно, чтобы в выбранной квартире была выполнена отделка с европланировкой. Они предпочитают более просторные варианты, а спрос на жилье большего метража поддерживают субсидированные программы застройщиков с банками и семейная ипотека с низкими ставками. В начале июля покупателей, которые не используют ипотеку, практически не осталось. Кроме того, в последнее время увеличилась доля покупателей, которые продают вторичную недвижимость.
По итогам мая и июня потенциальным покупателям наиболее интересны традиционные спальные районы Петербурга. Так, тройку лидеров составили приморская Каменка, Ново-Сергиево и Бугры и Мурино.
РЕФ
