Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщиков до конца 2022 года

Время чтения: 6 мин.


В настоящее время правительство занимается принятиям различных мер поддержки сферы строительства. Некоторые из них напрямую касаются девелоперов. Ответственность застройщика закреплена в Федеральном законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

В ст.6 этого закона прописано, если застройщиком будут нарушены сроки передачи объекта покупателю (дольщику), указанные в договоре, то он будет обязан уплатить неустойку, равную одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей в тот день, когда данное обязательство должно быть исполнено. Пени рассчитывается за каждый просроченный день, исходя из цены объекта по договору. При этом существует важный нюанс. Если дольщик является физическим лицом, то застройщик будет обязан выплатить 1/150 ставки рефинансирования Центробанка. Помимо компенсации, девелопер также обязан выплатить штраф. Размер этого штрафа равен половине от всей суммы неустойки.

Но 29 марта 2022 года в силу вступили новые правила. Теперь, даже в случае нарушения застройщиком условий договора долевого участия и невыполнения им своих обязательств, касающихся сроков сдачи объекта, пени ему не начисляются. Кроме того, иные меры ответственности тоже не будут применены, например, взыскание убытков с девелопера.

Данное постановление правительства уже действовало два года назад, в первую волну пандемии. Власти поддерживали застройщиков аналогичным образом в связи с распространением коронавируса. В новой ситуации застройщики испытывают уже сейчас и будут еще некоторое время испытывать трудности с поставками строительных материалов и оборудования. Поэтому правительство стремится оказать им поддержку, запретив взыскание с девелоперов неустойки и убытков за нарушение сроков сдачи дома. Эти правила являются частью антикризисных мер, принятых в сфере строительства. На сроки ввода домов в эксплуатацию могут повлиять нарушения логистических цепочек и поставок оборудования. При этом замглавы Минстроя России Никита Стасишин заверил, что сейчас все объекты находятся под контролем Минстроя и глав регионов, которые контролируют сроки сдачи домов.

Новые правила будут действовать до декабря 2022 года. Если застройщик должен был построить и сдать дом с 29 марта по 31 декабря, но не уложился в оговоренный в договоре срок, то дольщики не получат от него выплат.

Но если застройщик нарушил свои обязательства еще до принятия постановления, то дольщики могут подать на него в суд и взыскать неустойку за невыполнение условий договор в стандартном порядке. Чтобы это сделать, дольщики рассчитывают неустойку, а за тем пишут претензию. В случае выигранного суда, деньги удастся взыскать только начиная с января 2023 года. Банки не имеют права сейчас и до конца года исполнять судебные акты в отношении застройщиков. Дольщики могут получить исполнительный лист, но не могут до конца 2022 года взыскать по нему денежные средства.

Также запрет действует и на платежи дольщиков по договору. Так, если квартира дольщиком была куплена в рассрочку от застройщика, застройщик не может взыскать неустойку за все просроченные платежи после 29 марта 2022 года. Постановление закрепляет мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.

Например, если по условиям договора рассрочки покупатель сразу оплатил часть стоимости квартиры, а оставшуюся часть вносил фиксированными суммами каждый месяц до определенного срока или пока не построят дом, то все просроченные платежи после 29 марта не облагаются неустойками со стороны застройщика. Данное нововведение не касается платежей по кредитным договорам, потому что данные договоры заключаются с банками.

Однако вряд ли введение новых правил означает, что можно не вносить платежи, поскольку в постановлении закреплена только ответственность в виде неустойки. Но кроме этого, остается право застройщика на расторжение договора долевого участия, если дольщик нарушает условия оплаты. Но моратория на расторжение договоров не существует, поэтому не следует переставать вносить платежи согласно условиям договора.

Но вместе с этим нельзя исключать еще и такой вариант: застройщик расторгнет договор за неуплату, а дольщик может обратиться в суд, назвав причину неуплаты — трудное финансовое положение. В сложившейся ситуации есть вероятность, что суд примет сторону дольщика, но это сложно однозначно утверждать, поскольку судебной практики по подобным делам еще нет и появится она нескоро.

Отдельного реестра, в который бы включили дома с задержанными сроками сдачи в 2022 году, не появится. Согласно законодательству, застройщика могут признать проблемным по нескольким основаниям.

Раньше, при нарушении застройщиком сроков сдачи дома на полгода и более, этот объект включали в Единый реестр проблемных объектов. Далее, контролирующие органы уведомляли об этом Росреестр, после чего могли обратиться в суд и потребовать приостановления деятельности девелопера, чтобы этот застройщик не использовал денежные средства новых дольщиков. Также контролирующие органы имели право инициировать банкротство, а затем достроить дом за счет средств Фонда защиты дольщиков.

Теперь, если срок сдачи дома истек более полугода назад, но просрочка возникла после 29 марта текущего года, то до 1 января 2023 года эти просроченные дома не будут включены в реестр проблемных домов, а застройщик не получит никаких санкций. При этом, если по состоянию на 1 января 2023 года девелопер не исправит ситуацию, он будет включен в соответствующий реестр.

Юристы отмечают, что введенный мораторий может негативно сказаться на дольщиках, поскольку они не смогут получить официальный статус пострадавших, а также возможные компенсации в течение действия моратория. Анастасия Шеверева, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры», отмечает, что невключение объекта в ЕРПО грозит покупателям квартир в этом доме тем, что они не будут официально признаны обманутыми дольщиками, и поэтому им не удастся воспользоваться мерами поддержки и придется самостоятельно решать возникшие разногласия со строительными компаниями.

Андрей Еремин, руководитель дополнительного офиса Amulex.ru, уточняет, что нововведение распространяется также и на договоры долевого участия, которые были заключены с покупателями объектов личных нужд. Эксперт отмечает, что введение серезных санкций и возникшие в связи с этим экономические затруднения требовали введения мер поддержки строительной отрасли, которые применялись ранее, чтобы не произошло банкротства застройщиков, причем массового. При этом размер выплаченной неустойки и возмещенных убытков покупателям квартир в случае нарушения девелоперами сроков сдачи жилого помещения будет существенно меньше, поскольку из расчета будет вычтен период, начиная с момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года включительно.

Адвокат Ирина Калинина отмечает, что до того, как постановление начало действовать, дольщики были более защищенными, поскольку они вправе были требовать значительные компенсации, если застройщик не сдает объект в тот срок, который закреплен в договоре. Но ситуация, сложившая в настоящее время в строительной отрасли из-за применения санкций, повлияла на принятие решения правительства о поддержке девелоперов. Разумеется, введенная мера отразится на покупателях квартир в строящихся домах, поскольку теперь, в соответствии с вновь введенным постановлением, дольщики не могут потребовать от девелопера денежные средства за нарушенные сроки сдачи объекта, дольщикам остается только ждать, когда дом будет сдан.

Эксперт считает, что лишать покупателей компенсации не вполне корректно, так как им не удастся вовремя заехать в новое жилье и, возможно, вынуждены будут арендовать другую квартиру. Но все эти расходы застройщик теперь не покроет.

РЕФ

Поделиться с друзьями