Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Иностранный арендатор погоды не делает

25.09.2022 в 21:59 | время чтения: 6 мин.


В условиях закрытых границ доля иностранных туристов, приезжающих в Петербург, составляет менее 10%. При этом в Смольном фиксируют значительное увеличение числа локальных путешественников.

Рынок апарт-отелей, в свою очередь, в настоящее время более ориентирован на долгосрочное и среднесрочное размещение соотечественников, не забывая, впрочем, и о корпоративном сегменте. Эксперты не рискуют давать четких прогнозов на дальнейшее развитие сегмента, подчеркивая, что это во многом будет зависеть от ситуации в стране.

По данным комитета по развитию туризма, турпоток в Петербург с января по август 2022 года увеличился более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество туристских прибытий в город за 8 месяцев достигло 5,54 млн. «Вклад отрасли туризма в экономику Петербурга за восемь месяцев, по предварительным оценкам, насчитывает около 215 млрд рублей. В 2021 году этот показатель был почти в два раза ниже и равнялся 124 млрд рублей», — сообщают в комитете по развитию туризма. Как отмечают в Смольном, абсолютное большинство гостей — это жители регионов нашей страны: 5,38 млн россиян против 160 тыс иностранцев, соответственно. В ведомстве подчеркивают, что по итогам 2022 года общее число туристов, посетивших Северную столицу, составит 7 млн человек, что будет достигнуто, прежде всего, за счет внутреннего туриста.

Ставка на долгосрок
По данным Смольного на первую половину августа, средняя загрузка отелей категории «3 звезды» составила 88,6%, «4 звезды» — 79,9%, «5 звезд» — 66,8%. В 2021 году в этот же период средняя загрузка в целом не поднималась выше 52%. При этом, рост загрузки в последнем летнем месяце в сравнении с прошлым августом составил около 23%.

Помимо гостиниц, другими популярными средствами размещения в Петербурге являются апартаменты и квартиры. Последним, впрочем, в непростых условиях рынка, становится все сложнее конкурировать с апартаментами. «Гости предпочитают проживать в комфортных условиях с развитой инфраструктурой в безопасной среде, что с трудом может обеспечить большинство арендодателей квартир», — рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO. Зимой 2022 г. посуточные цены на номера в апарт-отелях были выше, чем в классических отелях. «Цены на посуточную аренду квартир в 2 раза ниже, чем в апарт-отелях и отелях. Ажиотаж на майских праздниках приблизил посуточные цены на квартиры к ценам в апарт-отелях», — продолжает эксперт.

Несмотря на то, что на фоне все еще ограниченного внешнего турпотока, апарт-отели в большей степени ориентированы на долгосрочный формат размещения, это распределение все же зависит от сезона. «Например, в «высокий сезон» порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагается посуточно, при этом загрузка в части апарт-отелей летом может достигать 85-95%. В это время стоимость размещения может приближаться к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. Далее, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели меняют ориентацию как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения, и эта гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течении всего года. «В целом же, апарт-отели более ориентированы на долгосрочное и среднесрочное размещение соотечественников, а доля иностранцев среди арендаторов составляет порядка 10%. Также апарт-отели максимально ориентированы на работу с корпоративным сегментом и групповым туризмом», — резюмирует Алина Базаева. По словам госпожи Сторожевой, спрос и цены на длительную аренду квартир продолжают падать, в то же время спрос и цены на апартаменты растут, т.к. данный продукт становится все более востребован и интересен арендаторам. По ее мнению, в условиях снижения платежеспособного спроса на покупку жилья и развитием шеринг-экономики доля рынка аренды будет только увеличиваться.

При этом, активный запуск апарт-отелей пришелся на 2020 год, когда иностранный поток встал на паузу, рассказывает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. «Несмотря на это, именно условия пандемии позволили формату сервисных апартаментов продемонстрировать свои преимущества в сравнении с основным конкурентом — гостиницами: апарт-отели сохранили высокую загрузку даже в условиях эпидемиологических ограничений, благодаря оперативному переориентированию отеля с кратко- на долгосрочный формат размещения», — констатирует она. Об этом же говорит и Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate. Он отмечает, что управляющие компании, которые строят апарт-комплексы под сдачу в аренду (IN2IT, VALO, Docklands и др.), смогли приспособиться к сложным условиям ещё во время коронавируса, успешно комбинируя долгосрочный и краткосрочный форматы размещения.

Эксперты отмечают, что рынок аренды апартаментов скорректировался по причине ухода ряда западных компаний из Петербурга. «В то же время иностранные студенты, обучающиеся в российских вузах, продолжают арендовать апартаменты, например, китайские студенты заняли большую часть площадей в апартаментах на Васильевском острове», — говорит Татьяна Любимова, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Однако основным драйвером арендного рынка апартаментов является локальный потребитель, заключают эксперты. По словам госпожи Любимовой, если у западного арендатора есть вид на жительство, то можно говорить о том, что собственник его будет рассматривать наравне с другими претендентами. «Это касается и сделок в высоком ценовом сегменте», — добавляет она. При этом участники рынка подчеркивают, что для них западный и российский арендаторы не отличаются с точки зрения подхода.

Будущее непредсказуемо
Большинство собеседников издания констатируют, что дальнейшее развития рынка предсказать сложно. «Текущая ситуация на рынке аренды непредсказуемая. Мы видим снижение спроса на долгосрочную аренду, в связи с тем, что некоторые люди уезжают из страны. Думаю, это волнообразная тенденция. Базовая загрузка по долгосрочной аренде у нас сохраняется за счет студентов – люди продолжают учиться, более того, ребята, которые посещают очные занятия, не попадают под частичную мобилизацию», — делится мнением Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical. По ее словам, иностранных арендаторов сейчас практически нет, кроме студентов из стран ближнего зарубежья.

По данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас цены на рынке аренды апартаментов снизились примерно на 10%. «Что будет дальше – предсказать сложно. Текущие события могут существенно изменить как ситуацию на рынке апартаментов, так и в целом рынок. Развитие ситуации будет очень сильно зависеть от изменений, происходящих в стране», — заключает Татьяна Любимская.

По словам госпожи Шмидт, если в конце февраля цены резко начали снижаться, и приходилось «падать» до минимального уровня – 25-28 тыс. рублей за номер, то сейчас ставка восстановилась и достигает 33-35, а иногда 38 тыс. рублей. «Для стабильного корпоративного сегмента цена получается немного ниже рыночной», — уточняет эксперт.

При этом, эксперты говорят, что сейчас на наш рынок постепенно выходит новый формат для проживания – коливинги — основной конкурент долгосрочной аренды квартир. «Коливинги — новый для России формат апарт-отелей, преимущественно для долгосрочного размещения. Ключевое отличие коливинга от классического сервисного апарт-отеля — приватная и общественная части составляют равные доли от общего объема площадей. В Петербурге максимально приближенным к данному формату можно назвать We&I by Vertical девелопера Becar, а уже в комплексе cOasis девелопер планирует три корпуса в формате классического коливинга. Этот «гибридный» формат позволит арендаторам получать гостиничный сервис и разнообразную инфраструктуру по стоимости аренды квартиры», — считает госпожа Базаева.

Марина Ковалева.

Поделиться с друзьями