Инвесторы на рынке продолжают держать высокую планку активности. По итогам 2022 года в России будет инвестировано в недвижимость 290-310 млрд рублей – это самый высокий показатель последнего десятилетия, за исключением 2021-го года.
По предварительным оценкам экспертов международной консалтинговой компании NF Group (ранее — Knight Frank Russia) размер инвестиций в недвижимость России по итогам года может достигнуть 290–310 млрд руб. Это на 20-25% меньше, чем в рекордном 2021 году, когда инвестиции достигли 390 млрд рублей. Тем не менее, итоги довольно внушительные – в период 2009 -2020 годы ежегодная планка вложений в недвижимость была на уровне 230-270 млрд рублей.
Провала не случилось
Как отмечают эксперты NF Group, в 2022 году экономика столкнулась с непредсказуемыми изменениями. В долгосрочной перспективе такие события грозят структурными трансформациями, и в том числе, изменениями подходов к рынку инвестированию.
Так, одним из главных трендов года стал выход на рынок крупных объемов недвижимости иностранных компаний, принявших решение свернуть свою работу в России. В новых условиях инвесторы занялись покупкой таких объектов. «Даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка», – отмечает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group. По его мнению, стимулирующий фактор для таких процессов – это меры регуляторов по поддержанию деловой активности и экономики.
Вполне логично, что на фоне происходящих событий доля инвестиций иностранных компаний шла на снижение. По оценкам NF Group по итогам года этот показатель составит менее 3% – минимальное значение за всю историю наблюдений. В дальнейшем роста не ожидается – по причине слишком высоких рисков. Впрочем, аналитики допускают, что в случае стабилизации ситуации российский рынок могут ожидать инвестиции со стороны стран-партнеров. Но даже в этом случае львиная доля таких вложений будет обеспечена за счет отдельных «локальных» инвесторов.
Среди позитивных факторов – экономический спад и инфляционные риски оказались ниже, чем это прогнозировалось весной 2022-го года. В итоге ситуация во втором-третьем кварталах не обернулась катастрофическими последствиями для рынка, как с точки зрения инвестирования, так и ценовой ситуации. По итогам 2022 года официальный инфляционный прогноз установлен на уровне 11–13% с дальнейшим снижением в течение двух лет.
Москва растет, Петербург падает
Покупка земли под девелопмент перестала быть в фаворитах у инвесторов – в этом году вложения в пятна под застройку составят лишь до 45% от всех инвестиций или 130–140 млрд руб. Для сравнения: в прошлом году такие инвестиции обеспечили 66% всех объемов. Эксперты объясняют это резким сокращением спроса на жилье, и как следствие отсутствием стимулов у девелоперов приобретать новые площадки под строительство.
В текущем году заметно увеличатся вложения в сегменты коммерческой недвижимости– офисную, складскую, торговую и гостиничную. Ожидается, что интерес инвесторов к готовым объектам в таких сегментах повысится с 34% до 55% и в совокупности туда будет вложено около 160-170 млрд рублей. В структуре сегментов лидируют офисы, где доля инвестиций возрастет с 34% до 45% по сравнению с прошлым годом, второе место по привлекательности у инвесторов занимают склады с показателем в 30%, еще 15% прогнозируется у торговых объектов и 10% – у гостиничных.
В разрезе регионов максимальный объем инвестиций традиционно приходится на Москву (75% от общих объемов и плюс 8 п.п. по сравнению с прошлым годом), Петербург обеспечил себе лишь 20% (минус 9 п.п.). На остальные российские регионы по итогам года придется 5% от общего числа инвестиций.
Как отмечают эксперты NF Group, половину инвестиционного спроса на рынке недвижимости традиционно обеспечивают девелоперские компании. Но за счет приобретения стресс-активов заметную роль на рынке также будут играть инвесткомпании и частные инвесторы. А вот банки с госкомпаниями на рынке инвестиций замечены почти не были – в течение 2022 года недвижимость их не интересовала.
В целом результаты рынка инвестиций в 2022 году аналитики NF Group оценивают, как довольно впечатляющие. Но в условиях геополитической ситуации вряд ли можно рассчитывать, что объемы инвестиций будут расти в 2023 году.
Александр Смирнов
