Статистика по рынку коммерческой недвижимости подтверждает: он не только живее всех живых, но и успешно справляется с последствиями пандемии. Общий вектор — восстановление деловой активности, которое повлекло за собой и подъём спроса на коммерческую и складскую недвижимость.
Спрос на склады высокий
На первый план в сфере коммерческой недвижимости в минувшем году вышли склады — объём сделок в складском секторе Петербурга по итогам 2021 года достиг рекордных 472 тыс. м2. При этом чистое поглощение за этот же период оказалось сравнительно небольшим — 161 тыс. м2. Около половины сделок составляют проекты строительства под конкретного клиента, то есть в тех объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2022 году или позже. В готовых объектах сегодня практически невозможно найти помещения: вакантными остаются лишь 1,2% площадей, или 41 тыс. м2 в абсолютном выражении.
«Спрос на склады сейчас высок как никогда, а в отсутствие готового предложения на рынке потенциальные арендаторы готовы на не самые стандартные решения, в том числе субаренду или старые промышленные объекты. Те компании, которые готовы ждать (либо не очень готовы, но нуждаются в большом объёме площадей), идут по пути строительства под ключ. При этом в условиях значительного роста себестоимости строительства бюджет таких проектов растёт практически на глазах», — говорит руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге Андрей Амосов.
Локомотивом сегмента выступает e–commerce. Онлайн–ретейлеры строят большие фулфилмент–центры, нагружая тем самым также множество смежных отраслей. Однако на рынке по–прежнему не хватает ликвидных объектов — это характерно не только для Петербурга, но и для столичного региона. Итоговый рост цен на рынке складской недвижимости в России в 2021 году составил 7%, в 2022–м — прогнозируется 14%.
Онлайн-магазины расширяются
Текущий год отмечается большими новостями для рынка складов в Петербурге. Так, интернет–ретейлер Wildberries инвестирует 3 млрд рублей в строительство в Петербурге распределительного центра на 100 тыс. м2 в Шушарах. Расширяться в окрестностях планирует и «Яндекс.Маркет», подыскивая площадку для строительства распределительного центра также на 100 тыс. м2. Сейчас компания арендует 15 тыс. м2 в логопарке «Осиновая роща». В целом же, согласно подсчётам аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, в 2021 году рынок складской недвижимости Северной столицы и ближайших районов агломерации пополнился 18 специализированными комплексами.
Офисы не отстают
Сектор коммерческой недвижимости также на подъёме, хотя и претерпел кризисные изменения. В течение 2021–го объём чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты 2020–го (112 тыс. м2 в 2021 году против 110 тыс. м2 в 2020–м). Если в начале года основной объём поглощения пришёлся на бизнес–центры, построенные для собственного использования, то во второй половине года активность в офисном сегменте носила рыночный характер. При этом ставки аренды в конце года показали разнонаправленную тенденцию. Если в объектах класса В они оставались стабильными, показав небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке (более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки), то в классе А ставки выросли ещё на 4% — до 1780 руб./м2 (без НДС). На фоне сохраняющейся низкой вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа крупных офисных блоков в аренду собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные офисные блоки.
При этом IT–сфера рушит расхожее представление о себе как об «адептах удалёнки». По данным Colliers, лидирующее число сделок на рынке офисной недвижимости за первые три квартала — именно за IT–компаниями. На этот сектор приходится 30% объёма сделок. На втором месте — компании сегмента «Профессиональные услуги» (16%), и на третьем — торговые компании (10%).
«Примечательно, что подразделения ПАО «Газпром» пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов», — указано в исследовании Colliers. «Появилась новая категория арендаторов — гибкие офисные пространства. В целом мы видим постепенное развитие рынка гибких офисов в Петербурге, включая коворкинги. Рост интереса арендаторов к ним обусловлено трансформацией понятия «рабочее место», а также низкой долей свободных площадей (7,6% в среднем и 5,6% в классе А). Из–за роста арендных ставок в классе А и наличия только дорогих офисов в центре с начала 2021 года мы наблюдаем переориентацию спроса и высокую активность арендаторов по поиску новых офисов в классе В. Наибольшим спросом пользуются новые офисные здания класса В+ в пределах пешей доступности от метро», — говорит Андрей Амосов.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», — комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Новые торговые площади появляются редко. «Крупные проекты не появляются, и эта тенденция указывает, что сегмент торговой недвижимости преодолел фазу роста и находится в периоде стагнации. Однако, на наш взгляд, низкие темпы прироста торговых площадей в последние 5 лет стабилизировали рынок, что позволило избежать более негативного сценария в сегменте торговой недвижимости по итогам года пандемии», — считают в IPG.Estate. Локдауны приводят к снижению арендных ставок, к тому же арендодатели предлагают системы скидок и рассрочек для того, чтобы не допустить отток арендаторов. По итогам 2021 года рынок торговой недвижимости Петербурга увеличился на 95,5 тыс. м2.
Народ привыкает к фуд-холлам
В 2022 году в торговых центрах Петербурга ожидают открытия новых фуд-холлов, закрытия ряда кинотеатров и волну реконцепций. По данным международной консалтинговой компании JLL, на данный момент фуд-холлы обустроены в четырех торговых центрах города. Они в целом занимают около 10 000 «квадратов». Запуск новых проектов анонсирован еще в шести комплексах. Правда, часть из них уже неоднократно переносили сроки открытия из-за эпидемиологических ограничений. Так, Ginza Project по-прежнему реализует проект в ТРК «Невский центр», «Депо» – в ТРК «Варшавский экспресс». Холдинг «Адамант» планирует обустройство гастрономических пространств в собственных торговых центрах. В результате совокупная площадь подобных «едален» может вырасти до 30 000 кв. м. Впрочем, к новому формату общепита в Петербурге так и не успели пока привыкнуть, активный интерес к фуд-холлам начал проявляться только в 2019 году.
По оценкам JLL, наибольшие трудности в сегменте ТЦ испытывают традиционные форматы развлечений – особенно кинотеатры. В прошлом году закрылись киноплощадки в ТЦ «Пик» и ТРК «Лиговъ», в наступившем эксперты ожидают большего количества закрытий. Уходят с рынка и некоторые детские операторы. Так, уже закрылся «Батутный клуб 720» в ТЦ «Капитолий», сворачивается Angry Birds в ТРК «Европолис».
Предстоящие несколько лет рынок торговых комплексов Петербурга ожидает очередная волна реконцепций. При этом новое строительство сведено к минимуму. В 2021-м в городе открылся один качественный торговый центр – ТРК «Спутник» на улице Бабушкина — к аренде там пригодно 11 000 кв. м.
Средний уровень свободных площадей в торговых центрах остается пока на приемлемом уровне – около 4,3%. «Пик вакантности (4,6%) был пройден минувшим летом, после чего наблюдается снижение, – отмечает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге. – Наиболее устойчиво себя чувствуют крупные «топовые» торговые центры, в которых свободно всего не более 2% площадей».
РАЗ
