Показатели индивидуального жилищного строительства в России в 2021 году говорят о желании многих граждан жить за чертой города. Поэтому многие девелоперы начали заявлять о старте проектов загородного формата.
Развитие загородных форматов жилья стало не только следствием пандемии, но и четкой государственной задачей. Каждый год в России возводится около 250–270 тысяч индивидуальных жилых домов, их количество составляет 40–45% всей вводимой площади жилья. Согласно национальному проекту проекту «Жилье и городская среда», ежегодный объем ввода индивидуального жилья к 2024 году должен превысить 40 млн квадратных метров. Всего с 2020 по 2024 годы должно быть построено 180 млн кв. м частных домов. Объемы загородного строительства начали расти в 2021 году, летом прошлого года был зафиксирован промежуточный рекордный объем ввода индивидуальных домов.
Выход на рынок загородной недвижимости запланировали сразу несколько крупных девелоперов, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы компаний ЛСР, ПИК, «Инград», «Самолет», «Эталон» и другие. В ближайшее время эти застройщики планируют реализовать загородные и малоэтажные проекты площадью от 300 тысяч квадратных метров до одного миллиона “квадратов” — такую оценку дал партнер консалтинговой компании S.A. Ricci M&A Петр Виноградов. На фоне ограничений по семейной льготной ипотеке прошлого года происходило параллельное анонсирование различных льготных программ кредитования населения под индивидуальное жилое строительство. Недавно «Дом.РФ» уже анонсировал пилотную программу льготной ипотеки под 6,5%.
Новые форматы девелопмента появляются достаточно быстро благодаря развитию пригородных видов транспорта, качественного интернета и появлению множества возможностей для удаленной работы. Загородные проекты предполагают квартальную застройку с продуманным форматом средне-, малоэтажного и индивидуального строительства. В рамках новых проектов планируется создание всей необходимой инфраструктуры для жизни и удаленной работы. Петр Виноградов считает, что скоро подобные проекты появятся в пригородах городов-миллионников.
Сегодня крупные девелоперские компании не только находятся в поиске ликвидных земельных участков под застройку за пределами мегаполисов, но и постепенно выходят на реальные сделки. Например, недавно девелоперская компания GloraX приобрела земельный участок площадью 51 гектар в Ленинградской области. Девелопер планирует построить 400 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья в 13 км от Санкт-Петербурга. Срок реализации данного проекта — до 2036 года. Эксперты оценивают объем инвестиций в 35–40 миллиардов рублей. За полтора году компания приобрела уже десятый участок.
GloraX регулярно пополняет свой земельный банк площадками под разные направления проектов, начиная от премиальной и заканчивая площадками под малоэтажные проекты. Сейчас девелопер реализует проект малоэтажной застройки в Петергофе — GloraX Air Петергоф. Суммарно площадь двух малоэтажных проектов составляет около 700 тыс. кв. м. Компания, по словам ее директора Андрея Биржина, планирует к 2025 году довести долю малоэтажных проектов в своем портфеле до до 36%, построив при этом один миллион квадратных метров жилья.
Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, включая приобретение земельных участков, по итогам 2021 года достиг 2,1 миллиардов долларов и стал рекордным за последние десять лет. Около 83% (примерно 1,6 млрд) были вложены в земельные участки под жилую и коммерческую застройку, а также для строительства объектов под собственные нужды компаний. В существующие объекты недвижимости инвесторы вложили 367 миллионов долларов. Такие итоги подвели специалисты международной консалтинговой компании Colliers.
Эксперты прогнозируют спад рекордной активности девелоперов в 2022 году. Первая причина — рост цен на землю. На ситуацию повлияет и низкое качество предложения, предполагает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Общий объем инвестиций в 2022 году едва ли побьет рекорды 2021 года, поскольку в Петербурге существует дефицит ликвидных земель, а готовых участков практически нет. Много перспективных участков расположены в «сером» поясе города, их освоение потребует больших вложений, поэтому немногие девелоперы решаются на строительство в подобных локациях. В настоящее время стоимость квадратного метра находится на максимально высоком уровне, поэтому наблюдается закономерный рост интереса к покупке земельных участков для их последующей застройки.
На протяжении двух лет девелоперы активно покупают участки под застройку. За это время стоимость земли выросла практически в два раза. Теперь стоимость земли не всегда соответствует реальной оценке прибыльности тех улучшений, которые можно возвести на участке.
В категории коммерческой недвижимости появились новые форматы инвестирования, которые пришли в Петербург из Москвы. В их числе коворкинги, дефицит которых ощущается в спальных районах, кондо-офисы. Спрос на новые форматы был высоким как со стороны покупателей жилья, так и со стороны инвесторов.
Несмотря на возможный спад инвестиционной активности, эксперты рынка ожидают совершения крупных сделок и в этом году. Вице-президент по инвестициям и GR GloraX Денис Лебедев считает, что активность снизится из-за существования неопределенности по будущему коэффициенту использования территорий и в сроках изменении генплана Петербурга. Однако рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжит развиваться и в новых условиях.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов поддерживает общее мнение о снижении активности на рынке земельных участков. Он видит две причины спада.
«Во-первых, цены на землю значительно выросли, а количество участков в продаже при этом сократилось. Во-вторых, спрос на недвижимость будет стагнировать, поскольку базовые ипотечные ставки вновь повышаются. Этот фактор повлияет на активность на земельном рынке и количество сделок с новыми участками. В настоящее время у застройщиков в активах достаточно много новой земли, поэтому цикл реализации новых проектов будет длиться несколько лет.
Помимо активного приобретения девелоперами земельных участков под застройку, на рынке недвижимости Петербурга развивается еще один тренд — растущая скорость закрытия земельных сделок. Эту тенденцию определил партнер консалтинговой компании Colliers Владимир Сергунин. Изменяется и сама форма партнерства при совершении сделок. Так, раньше в сделках с земельными участками распространенной практикой было предложение собственникам квадратных метров в будущих проектах, то сейчас увеличилось количество сделок именно за деньги. Вместе с тем сохраняется и форма партнерства в отдельных проектах.
Существует и третий тренд в сделках застройщиков по наполнению земельного банка — теперь участки выбираются с целью возведения на них мультиформатных пространств. Подобные проекты дают возможность каждому жителю найти подходящий для себя формат жизни, организации досуга и спорта. Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов напоминает, что в ближайшие пять — десять лет произойдет смена платежеспособного поколения, миллениалы диктуют тренды уже сейчас, а со временем их влияние на рынок будет усиливаться. Они рассматривают более компактные, но одновременно функциональные планировки. Для них значимую роль играет насыщенная инфраструктура внутри жилого комплекса, а также наличие дополнительных сервисов, которые освобождают жителей от решения бытовых проблем. Кроме того, эксперт отмечает особое внимание молодых покупателей к архитектуре проекта и применению зеленых технологий при строительстве и эксплуатации зданий.
РЕФ
