За последние 10 лет власти Северной столицы неоднократно корректировали генеральный план города, периодически внося необходимые поправки. Очередная версия генплана определит стратегию развития города до 2048 года. Особое внимание в нем будет уделено реновации «серого пояса» города. Концепцию развития промышленных территорий разрабатывает комитет по промышленной политике и инновациям.
Петербург – очень большой город, но свободной для строительства территории в нем практически нет. Около 10 процентов площади мегаполиса, это более 6,1 тысячи га, занимают бывшие промышленные зоны. Самые крупные сосредоточены за Обводным каналом и на Выборгской стороне. Вполне логично, что их решили «перепрофилировать», превратив запущенные участки в драйвер развития. Процесс этот называется редевелопментом, и по такому пути уже давно идут европейские столицы.
В условиях дефицита пятен под жилищную застройку и отсутствия концепции развития промышленных территорий «серый пояс» превратился в главного поставщика земли для девелоперов. Преимущественно это участки с удачной локацией в обжитых районах с развитой инфраструктурой. По оценкам экспертов, около 40 процентов строящегося жилья в Петербурге продается в проектах редевелопмента. При этом много интересных участков в центре города еще ждут своего часа.
Экономика — прежде всего
Однако лакомые на первый взгляд участки земли для девелоперов в промышленных зонах на деле оказываются чересчур проблемными.
Застройщик должен изрядно попотеть, прежде чем сможет построить на этих участках жилые комплексы, апартаменты либо что-нибудь другое. Для того чтобы начать осваивать эти территории, инвестору надо провести гигантскую работу.Сделать перевод зоны промышленной застройки в жилую, снять санитарно-защитную зону, решить вопросы с владельцами, так как у промзоны может быть много участков в частной собственности.Есть и многочисленные технические вопросы. В их числе — рекультивация земель, перенос коммуникаций, транзит инженерных систем крупных индустриальных территорий, поиск оригинальных чертежей и сопоставление их с существующими объемами. Еще одна серьезная проблема и еще одна статья расходов — перебазирование действующего предприятия на новую площадку. Ко всему этому надо добавить, что реновация промышленной территории — это прекращение деятельности малого бизнеса, который в 90 процентах случаев является арендатором бывших заводов, а также перепрофилирование промышленных кластеров, сложившихся исторически, в том числе нарушение их инфраструктурных и транспортных связей.Неудивительно, что многие инвесторы после подсчета экономики проекта теряют к проекту интерес.
А еще необходимо вписать проект в окружающее пространство, чтобы новые дома органично смотрелись в ландшафте конкретного микрорайона. Кроме того, на территории бывших петербургских фабрик встречаются исторические памятники, которые нужно сохранить и восстановить, — нередко они впоследствии становятся архитектурным украшением создаваемых кварталов. Например, холдинг Setl Group возводит жилой комплекс «Pulse на набережной», занимающий территорию завода «Пигмент» на Октябрьской набережной. Компания отреставрирует и приспособит под общественное пространство и бизнес-центр краснокирпичный корпус здания с дымовой трубой Киновиевского ультрамариного завода Веге. Преимущества для инвесторов в столь сложных проектах есть, и существенные. Самое главное — прекрасная локация. Многие участки «серой зоны» Петербурга расположены в непосредственной близости к центру города. Есть сложившаяся инфраструктура. Это автоматически повышает уровень жилых комплексов, большинство проектов — именно комфорт и бизнес-класс.
Что строить на месте бывших промышленных предприятий?
Последний документ, в котором говорилось о развитии промзон, был принят властями Санкт-Петербурга в 2014 году. Многим понятно, что он морально устарел, сейчас нужно его обновление.
Северная столица взяла курс на редевелопмент лет 10 назад, за это время разительные перемены коснулись сотен гектаров городской застройки. И далеко не всегда на месте заводов и складов появлялось жилье. Почти половину освободившейся площади заняли бизнес-центры, производственные площадки и общественные пространства.
Старую заводскую территорию можно застроить жильем, а можно просто модернизировать само предприятие. Скорее всего, решение надо каждый раз принимать индивидуально, в зависимости от конкретной промзоны и ее условий.Можно построить жилмассив, торговый бизнес-центр, а можно какое-нибудь арт-пространство или инновационный центр? Многие аналитики придерживаются мнения, что пора изменить вектор редевелопмента серых территорий. Может быть, настало время модернизировать сами предприятия, сохраняя промышленность и рабочие места?Концепции развития«серого пояса» необходимо увязывать с развитием всего города. Успех и расцвет бывших промзон возможен только при наличии отдельной стратегии развития, прописанной специально для них, увязанной с другими городскими документами планирования. В настоящее время в рамках подготовки нового генплана Петербурга до 2048 года разрабатывается новая концепция развития промышленного пояса города.
Там, где раньше был колбасный завод, теперь жилье бизнес-класса.
Строят на месте бывших заводов в основном жилье. Это на сегодняшний день приносит наибольшую прибыль.
Сегодня промышленные зоны застраиваются хаотично и спонтанно.
Генплан должен внести некоторый порядок в редевелопмент этих территорий.
Если следовать ныне действующим документам, внекоторых случаях мнения чиновников не совпадают с мнением застройщиков. И все же в большинстве случаев на месте старых промзон появятся не современные предприятия, а жилые комплексы.
Так, к примеру, под жилищную застройку отойдет территория бывшей Гутуевской суконной мануфактуры, которая существовала на набережной реки Екатерингофки с 1880 года, а в последние годы принадлежала правопреемнику фабрики – АО «Невская мануфактура».
Основанный до революции колбасный завод (не надо путать его с советским «Самсоном» на Московском шоссе, где, кстати,также идет активная жилая застройка) в новое время использовали как склады. В свое время мэр города Георгий Полтавченко предлагал устроить там сквер, но в итоге здания снесли. В окончательном итоге застройщик Glorax Development возводит сейчас там несколько жилых кварталов 11-этажных домов бизнес-класса.
На Большом Сампсониевском проспекте, на месте бывшей кондитерской фабрики «Азарт»,застройщик — ГК «Абсолют Строй Сервис» — возводит 16–17-этажный жилой квартал бизнес-класса «Георг Ландрин». Фабрика «Азарт» располагалась на месте кондитерского предприятия «Ландрин», основанного в середине XIX века. К 2017 году «Азарт» практически не функционировала как конфетная фабрика, а помещения использовали под бизнес-центр. Сейчас все здания фабрики, кроме охраняемых как памятники, снесли.Квартал назван в честь основателя дореволюционного предприятия, а секции назвали в честь других именитых производителей и предпринимателей — Апраксина, Мельцера, Строганова и других.
На Выборгской улице в 1862 году Людвиг Нобель основал одноименный механический машиностроительный завод. После революции Нобели покинули Россию, а завод получил новое название — «Русский дизель». В конце 1990-х предприятие на Выборгской стороне обанкротилось и закрылось. В конце 2018 года снесли заводской склад. На месте бывшего склада «ПСК» строит десятиэтажный двухсекционный клубный дом бизнес-класса Nobelius — еще одно название, которое отсылает к фамилии основателя исторического предприятия.
Кондитерская фабрика имени Крупской на Социалистической улице появилась еще в конце 1930-х. В новое время производство вынесли за пределы Петербурга. В 2017 году комплекс зданий на углу Боровой и Социалистической улиц снесли. ГК «Пионер» строит тут десятиэтажный сетевой апарт-отель YE’S. Киновиевский ультрамариновый завод в 1876 году основал промышленник Георгий Веге. В советское время завод вошел в объединение «Пигмент». В 2018 году участок завода выкупила Setl Сity — самый активный застройщик серого пояса. На участке возводят ЖК «Pulse на набережной» — три дома высотой 14–15 этажей.
Пивоваренный завод «Вена» основали в 1872 году. Последним владельцем завода была компания «Балтика». Производство вывели в промзону «Парнас», а участок в Невском районе в 2018 году выкупила все та же Setl Group. В 2019 году начался снос корпусов. На второй квартал 2021 года намечена сдача жилого комплекса комфорт-класса высотой до 24 этажей.
Купец Николай Струк основал фабрику наждачных изделий в конце XIX века. После революции ее национализировали и переименовали в завод «Ильич» — он специализировался на производстве абразивных инструменты из эльбора и синтетических алмазов. В новое время завод в Красногвардейском переулке стал технопарком. В 2016 году часть территории расчистили под застройку. Группа ЦДС строит здесь микрорайон бизнес-класса «Черная речка». Высота домов — 10–14 этажей. Сдача намечена на третий квартал 2021 года.
ПАО «Светлана»большую часть площадей давно не используют для производства, часть цехов недостроена с советских времен. Редевелопментом участка «Светланы» на пересечении Манчестерской улицы и проспекта Энгельса занимается все тот же холдинг Setl Group, который планирует к концу 2021 года построить на этой территории два десятиэтажных дома бизнес-класса.
На нынешней Советской улице медно-литейный завод Оуфа существовал со второй половины XIX века. После революции он возобновил работу как завод «Часовой революции», а в 1927 году объединился с машиностроительным заводом «Вулкан». В 2017-м бывшую фабрику снесли. «Ховард-групп» намерена к концу 2021 года возвести премиальный клубный дом в стиле ар-деко — с частным садом и wellness-зоной.
Молочный комбинат «Петмол» запустили в 1934 году. Комбинату достался памятник архитектуры классицизма — здание Скотопригонного двора. Специально для «Петмола» возвели конструктивистский корпус. В 2009 году «Петмол» переехал в промзону «Парнас». Часть построек снесли в 2012 году, часть — в 2018-м. В 2022 году здесь собираются построить один из жилых комплексов бизнес-класса Legenda (ЖК «Московский, 65») с двухуровневыми квартирами. В проекте — четыре корпуса высотой до восьми этажей в неоклассическом стиле, они будут возвышаться над Скотопригонным двором.
Реализованы проекты интересные и разные
Больше трех десятков жилых комплексов появилось в городе благодаря выводу территорий из «серого пояса».
Лидер в этом деле Невский район, на него приходится четверть преображенных промышленных площадок. Около 20% проектов редевелопмента находится на территории Адмиралтейского района.Еще одна популярная локация — Красногвардейский район. Уже заселен ЖК «ЗимаЛето» на берегу Большой Охты, что вырос на территории бывшего железобетонного производства объединения «Баррикада». На месте промзоны на Кондратьевском проспекте в Калининском районе построен ЖК «Полюстрово Парк» со школой.Также активно преображается пространство в Выборгском районе. Ряд участков бывших промышленных территорий на Светлановской площади осваивает Setl Group. Рядом со Светлановской площадью возведут ЖК «Панорама парк Сосновка» высокого комфорт-класса от Setl Group. Работы на территории завода, что находится у пересечения проспектов Энгельса и Светлановского, стартовали осенью 2019 года. Жилой комплекс высотностью 9-12 этажей планируется ввести в эксплуатацию в первом квартале 2022 года. Территорию не только застроят, но и благоустроят.
