В конце прошлого года Росавиацией был подписан приказ № 985 об установлении приаэродромной территории, который определил новые правила согласования строительства на приаэродромной территории Пулково в Санкт-Петербурге. Эксперты считают, что новые требования усложнят работу девелоперов, которым будут необходимы дополнительные согласования на строительство у аэропорта.
Согласно новому документу, в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) попал практически весь юг, юго–запад, а также центр Санкт-Петербурга, включая Васильевский остров и Петроградскую сторону. Регулирование коснулось и части Ленинградской области. Так, новой точкой притяжения стала Новосаратовка,здесь планируют построить более трех миллионов квадратных метров жилья.
Приаэродромная территория делится на семь зон. В первой, которая расположена непосредственно вокруг Пулково, ограничения самые жёсткие. В этой зоне можно размещать только те объекты, которые необходимы для функционирования аэропорта. В следующих зонах ограничений меньше, они касаются максимальной высоты построек: чем ближе к аэродрому, тем ниже они должны быть. Там, где проходят глиссады, требования ужесточаются. Например, на участке южнее проспекта Народного Ополчения, между Таллинским шоссе и КАД, ограничение составляет от 65,4 до 74,1 метра. Ещё южнее ограничение составит уже 56,8 метра. Также в радиусе 15 км от Пулково не может быть свалок, поскольку рядом с аэропортом запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. А в седьмой зоне, самой большой, можно строить практически любые здания, включая жилые дома, если уровень шумов и загрязнений не превышает норму.
Кроме того, для девелоперов будут усложнены и бюрократические процедуры. Теперь вместо согласования Северо–Западным межрегиональным территориальным управлением Росавиации застройщику необходимо будет предоставить санитарно–эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора. Заключение должно содержать оценку негативного физического воздействия на жителей будущего дома. Например, соответствие уровня звука, возникающего от полетов воздушных судов, санитарно–эпидемиологическим требованиям.
Возможно, потребуется еще экспертиза на совместимость с действующими средствами радиотехнического обеспечения полетов, декларация промышленной безопасности с учетом оценки их влияния на безопасность полетов, авиационно–орнитологическое обследование. Конкретный перечень зависит от удаленности объекта застройки от аэропорта. Причем информацию о том, какие именно документы необходимо получить, девелоперы должны узнавать самостоятельно.
Владимир Болдырев, начальник Госстройнадзора Санкт–Петербурга, подчеркивает, что на начальном этапе Госстройнадзор готов оказать помощь застройщикам несмотря на то, что разъяснение требований Росавиации не входит в его компетенцию. Чтобы избежать задержек с выдачей разрешений на строительство Владимир Болдырев предлагает девелоперам заранее обращаться для того, чтобы выяснить, какие нужны согласования в соответствии с новым приказом Росавиации.
Застройщики оценивают дополнительное время, которое им понадобится для получения новых согласований, в срок 6 месяцев. Проблема заключается еще и в том, что за это время для проектов, которые уже близки к завершению, могут истечь сроки предыдущих согласований.
Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», предполагает, что для проектов, которые находятся на ранней стадии проработки, такая задержка не критична. Новые правила коснутся всех девелоперов, которые получают новые или вносят изменения по конструктиву в старые разрешения на строительство. До этого девелоперу было достаточно получить согласование Росавиации, сейчас же список согласований расширился. Эксперт считает, что эта процедура усложняет процесс, но не критично.
Если девелопер купил пустой участок без проекта планировки территории (ППТ), то оформление градостроительного плана и другой разрешительной документации может занять 2–3 года. А если землю необходимо переводить в другое назначение по правилам землепользования и застройки и сокращать санитарные зоны, то дополнительно понадобится ещё до 2 лет, такие расчеты приводит Петр Буслов, директор по продукту Seven Suns Development. При наличии ППТ у девелопера есть возможность спроектировать и получить разрешение на строительство меньше, чем за год, а имея остальные документы, такие как градостроительный план, архитектурно–градостроительный облик, можно справиться и за полгода.
Недавно в Петербурге была введена новая процедура — получение архитектурно–градостроительного потенциала территории (АГПТ) на Градостроительной комиссии, что также увеличило сроки согласования строительства. Сегодня в разной стадии проектирования и разработки градостроительной документации в Петербурге находится от 4 млн до 8 млн квадратных метров недвижимости. Большая часть из них попадет под новые ограничения, но если принимать во внимание именно высотные ограничения, то они в основном уже не повлияют на проекты. Сейчас власти принуждают девелоперов снижать этажность жилых комплексов до 10 этажей, высотой 30–35 метров, с редкими доминантами в 20–25 этажей высотой до 75 метров.
Вместе с тем в 2021 году Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в том числе была закреплена возможность государственной регистрации права собственности на «бытовую недвижимость», которая возведена на приаэродромной территории.
В подготовке данного закона принимал участие и Росреестр. Целью внесения изменений в законодательство стало обеспечение полноценной реализации «дачной амнистии» и снятие административных барьеров для оформления прав граждан на объекты в границах приаэродромной территории. Эти объекты расположены на земельных участках для личного подсобного хозяйства, ведения садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд.
Принятый закон установил новые правила использования земельных участков в границах приаэродромных территорий. Так, если человек планирует построить жилой дом на территории, которая еще не установлена как приаэродромная, то ему не нужно получать санитарно-эпидемиологическое заключение и согласование Росавиации, но если приаэродромная территория уже установлена, то использовать такие земельные участки и расположенные на них объекты можно только с учетом установленных ограничений, которые содержатся в решении об ее установлении. Вместе с тем снос таких объектов не допускается, если они были построены ранее, чем была установлена приаэродромная территория. То есть жилой дом, возведенный на приаэродромной территории, по закону не могут снести, если он был построен раньше, чем данная территория обрела свой статус. Законом установлено, что государственная регистрация прав на объекты «бытовой недвижимости» возможна, если такие объекты были построены до установления приаэродромной территории.
Сам факт установления приаэродромной территории и дату принятия решения о ее установлении можно узнать в Росавиации. А в Росреестре можно получить выписку об объекте недвижимости, которая покажет, расположен ли земельный участок в границах приаэродромной территории. Эти сведения можно получить и запросив выписку из ИСОГД у органа местного самоуправления, в пределах которого располагается земельный участок. Кроме того, данная информация находится в правилах землепользования и застройки, которые размещаются на официальных сайтах муниципалитетов.
РЕФ
