Рынок недвижимости Санкт- Петербурга почувствует эффект «Газпрома» уже в будущем году – в офисном сегменте может резко вырасти доля вакантных площадей.
После окончательного переезда структур «Газпрома» в Лахта-центр вакантность офисов может увеличиться до 14–15%, если только высвобождающиеся площади не будут востребованы другими структурами корпорации или ее подрядчиками. При любых сценариях высвобождение свыше 340 тысяч кв. м офисных площадей будет угрожать рынку на протяжении нескольких лет, считают эксперты Консалтинговой компании Nikoliers.
Все и разом
В настоящее время структурными подразделениями и «дочками» ПАО «Газпром» в Северной столице занято 890 000 кв. тыс. кв. м офисных площадей (с учетом «Лахта-центра»), что составляет примерно 23% всех качественных объемов рынка. В результате процесса перебазирования сотрудников корпорации из арендуемых площадей в собственные офисы дальнейшее развитие рынка может пойти по двум сценариям, полагают эксперты Nikoliers.
Первый реальный эффект будет наблюдаться уже в конце 2023 года, когда ожидается полный переезд сотрудников ПАО «Газпром» на офисные площадки многофункционального комплекса «Лахта Центр». По расчетам Nikoliers, на построенных 210 тыс. кв. метрах смогут разместиться в пределах 10,5-14 тыс. сотрудников корпорации (из расчета 15–20 кв. м офисов на одного сотрудника). В случае высвобождения таких объемов уровень вакансий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга достигнет 14-15%. С учетом текущей экономической турбулентности, а также существующих объемов спекулятивного строительства подобная доля незанятых площадей может сохраняться на петербургском рынке в течение ближайших трех-четырех лет.
Впрочем, эксперты не исключают, что высвобождаемые объемы выйдут на рынок не одномоментно. В этом случае резкого увеличения предложения не произойдет.
Фактор Газпрома
Согласно второму сценарию, высвобождаемые корпорацией площадки не выйдут на свободный рынок – их начнут занимать другие структурные подразделения «Газпрома», его подрядчики, партнеры и т.д. При таком раскладе вакантность на офисном рынке останется на уровне 9-10%, и будет таковой в перспективе трех-четырех лет, вплоть до 2026 года.
В очередной раз фактор «Газпрома» может оказать влияние на офисный рынок Петербурга в 2027-2028 годах, когда будет введен в строй новый общественно–деловой центр на Охтинском мысу. В сентябре этого года компания «Газпром нефть» получила разрешение на строительство ОДЦ, где могут быть размещены до 133 тыс. кв. м офисной недвижимости. По оценке Nikoliers, выход на открытый рынок сопоставимого объема офисов может повысить уровень вакантности еще на 2,5–3 п.п.
«Фактор Газпрома стал неотъемлемой составляющей офисного рынка Санкт-Петербурга. Девелоперам и собственникам необходимо учитывать его при планировании арендной политики и новых проектов, — комментирует генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По его словам, в настоящее время арендная активность структур «Газпрома» на фоне охлаждения спроса удерживает офисный рынок от спада, особенно на фоне резкого охлаждения спроса со стороны арендаторов IT-сферы и телекома. За последние 4,5 года «Газпром» поглотил на петербургском офисном рынке более 200 тыс. кв. м площадей, а высвободил лишь около 25 тыс. кв. м.
Александр Смирнов.
