Аналитики компании Knight Frank провели традиционное исследование рынка жилья Петербурга в верхнем ценовом сегменте с помощью «Индекса миллиона долларов», показывающего, сколько «кадратов» элитной недвижимости можно купить на данную сумму. Выяснилось, что во втором квартале текущего года — почти вполовину меньше, чем год назад.
Для долларовых миллионеров выводы, скорее, не утешительные — если год назад за $1 млн можно было (в среднем по городу) приобрести довольно просторную квартиру площадью 156 м2, то сегодня за эту сумму доступно уже лишь 90 «квадратов», т. е. – на 42% меньше.
Меньше всего жилья — всего 49 м2 — можно приобрести на Каменном острове. По данным экспертов, только за последний год цена элитной недвижимости в этой локации выросла на 36%. 57 «квадратов» можно приобрести на Крестовском острове (на 38 м2 меньше, чем в 2021 году), 69 м2 покупателю с $1 млн предлагает Адмиралтейский район, где отмечена самая заметная корректировка «индекса миллиона» — год назад за эти деньги здесь можно было купить 197 м2 элитного жилья.
А самым «демократичным» в плане цен на недвижимость класса «люкс» во 2 квартале текущего года стал Петровский остров. Несмотря на то, что «индекс миллиона» здесь снизился почти вполовину, его показатель остается самым высоким среди всех рассмотренных локаций (т. н. «Золотой треугольник» в данном рейтинге аналитики не рассматривали из-за отсутствия там нового предложения). За $1 млн здесь можно приобрести 108 м2 элитного жилья со средним ценником в 475 тыс. руб. за м2.
Как отмечают эксперты, к элитным жилищным проектам Санкт-Петербурга сегодня заметен большой интерес как у как у региональных покупателей (в основном — москвичей), так и у жителей нашего города.
Общий рост спроса очевидно связан с санкционными запретами на покупку россиянами недвижимости в ряде зарубежных стран. А основной вектор спроса (порядка 80%-90%) как обычно пришелся на уже завершенные ЖК, в том числе вышедшие на вторичный рынок, или объекты, находящиеся в финальной стадии строительства.
К концу июня 2022 года на первичном рынке элитного жилья экспонировалось почти 1100 квартир общей площадью около 134 тыс. м2.
Больше всего выставленных на продажу объектов (более 80% всего предложения) располагается на Петроградке и Петровском острове, при этом элитной жилье здесь имеет самую маленькую среднюю площадь – около 114 м2 (для сравнения — самые просторные квартиры премиум-сегмента в районе Таврического сада имеют среднюю площадь в 269 м2).
В июне 2022 года средняя цена «квадрата» в элитных новостройках равнялась 566 тыс. руб. (на 22% выше, чем в июне 2021 года), а на вторичном рынке в сравнении с прошлогодними показателями цена, наоборот, снизилась на 4% до 551 тыс. руб.
Всего за полгода в строящихся элитных ЖК было продано 155 квартир (примерно 17 тыс. м2), максимальная покупательская активность была отмечена в сегменте от 20 до 34 млн руб. (37% сделок) и от 50 до 89 млн руб. (32%).
При этом в нижнем ценовом сегменте покупатели и по размеру выбирали самые небольшие квартиры — менее 100 м2.
Интересно, что зачастую сделки совершались «не глядя» — по данным экспертов, многие собственники впервые посещали объект уже после совершения покупки. Еще одна новая тенденция полугодия — отсутствие сделок с покупателями моложе 30 лет. Такое, по словам аналитиков Knight Frank, отмечено впервые за 10 лет.
В своих прогнозах эксперты отмечают, что в ближайшее время возможна корректировка цен девелоперами жилья премиум-класса в сторону снижения. Это, в первую очередь, связано с укреплением курса рубля, что заметно сокращает возможности покупателей элитных объектов.
При этом активность ввода в эксплуатацию таких новостроек сохранится, хотя сами проекты могут быть пересмотрены в плане квартирографии и планировок с учетом новых покупательских реалий.
Если самые дорогие элитные квартиры эксперты обнаружили в Петроградском районе, то самые дешевые, по данным ЦИАН, экспонируются в Пушкинском.
Традиционно самые бюджетные новостройки располагаются на окраинах города в четырех районах: Пушкинском, Красногвардейском, Курортном и Колпинском.
А минимальная цена квартир зафиксирована в ЖК «Полет» (Пушкинский район, посёлок Шушары, территория предприятия Ленсоветовское), который застройщик — ГК «Стоун» — обещает полностью завершить в 2024 году. Цена студии на сегодняшний день здесь стартует с 2,9 млн рублей, 1-комнатной квартиры — с 4 млн рублей, «двушки» и «трешки» — с 5,3 и 7,9 млн рублей соответственно.
Второе место в рейтинге районов с самыми низкими ценами на новостройки эксперты отдают Колпинскому.
Минимальная 20-метровая студия в ЖК «Новое Колпино», которое строит компания «Самолет», здесь сегодня предлагается за 3,125 млн рублей, однокомнатная квартира — за 4,03 млн, двухкомнатная и трехкомнатная — за 5, 29 млн рублей и 7,007 млн рублей.
А замыкает тройку лидеров Курортный район с ЖК Granholm Village в Зеленогорске – бывший долгострой дочки обанкротившегося «ЛенСпецСтроя», который в этом году планирует завершить ГК Quasar Development. Здесь студии площадью от 23 м2 предлагаются по цене от 3,7 млн рублей, а «однушки», «двушки» и «трешки» — от 5,9 млн рублей, 6,9 млн рублей и 8,9 млн рублей соответственно.
Андрей Стен
