На Avito физическим лицом выставлен на продажу Кронштадтский форт за 186 млн рублей, на территории которого можно создать кластер с яхт-клубом, вертолетной площадкой, бомбоубежищем, правда, вложив около 1,2 млрд рублей. Поговорив с экспертами о перспективах развития Кронштадта, корреспондент developmentspb.ru Марина Ковалева попыталась понять, почему остров продолжает оставаться недооцененной территорией, где за последние годы было построено всего два новых жилых комплекса, а также о том, какие меры должны быть предприняты для изменения сложившейся ситуации.
Туристско-рекреационный потенциал
До недавнего времени Кронштадт для большинства жителей Петербурга был отдаленным спальным районом, который не привлекал особого внимания как туристов, так и горожан. Ситуация стала меняться после 2019 года, когда было объявлено о создании на площади более 150 га туристско-рекреационного кластера «Остров фортов», работу над которым курирует дочь министра обороны Ксения Шойгу. По различным оценкам, инвестиции в проект составят от 40 до 80 млрд рублей. Последнюю цифру назвал губернатор Петербурга Александр Беглов в ходе отчета за 2021 год перед ЗакСом. Источниками финансирования являются как федеральные и региональные средства, так и средства частных инвесторов и меценатов. Так заявляют официальные представители «Острова Фортов». На данный момент сданы несколько очередей проекта, а к 2025 году здесь должны появиться общественные пространства, социальные, научные, образовательные объекты и жилые кварталы, гостиницы, яхтенная марина, музей военно-морской славы. «За счет этого Кронштадт стал «на слуху» и его имидж значительно улучшился», — считает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
По мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, за последние годы в Кронштадте наблюдается серьезное улучшение инфраструктуры, появляются новые объекты для семейного времяпрепровождения, реставрируются исторические дома, что позволяет увеличить турпоток в будущем. «У Кронштадта есть огромный историко-культурный потенциал, который сейчас активно развивается. Туристический поток в целом сместился на внутрироссийские направления, а Санкт-Петербург вошел в ТОП-5 самых бронируемых экскурсионных направлений лета-2022», — рассуждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Так, ожидается, что к 2026 году турпоток в город составит 3,5 млн человек в год. «Однако, чтобы принять столько людей, необходимо построить дороги и реконструировать транспортную развязку на въезде в город. Также ощущается острая нехватка гостиниц», — добавляет она. Впрочем, уже сейчас власти Кронштадта выходят с предложениями об ограничении въезда в центр города из-за наплыва туристов и машин в летний сезон. Это очень сильно беспокоит местных жителей, заявил этим летом глава района Олег Довганюк.
По пальцам одной руки
Несмотря на позитивные инфраструктурные изменения и появление новых точек притяжения в Кронштадте, девелоперы не торопятся развивать здесь свои проекты. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в городе с 2013 года были построены и проданы всего 2 новых ЖК: ЖК «Амазонка» компании КВС и ЖК «Фортеция» (Setl Group).
В настоящее время также ведутся продажи в двух проектах реновации: апарт-отель «Котлин» от Renovation Development и «Крона» от застройщика ПСГ МеталлСтройПроект.
Кроме того, в рамках проекта «Остров фортов» «ГК Алькор» (входит в компанию «Главстрой Санкт-Петербург») подписала соглашение о реализации проекта комплекса жилых зданий общей площадью 126,4 тыс. кв. м в двух жилых кварталах — «Центральный» и «На набережной». «Однако в настоящее время какая-либо информация о старте и сроках реализации проекта отсутствует», — уточняет госпожа Трошева.
Новостройки в Кронштадте можно перечислить по пальцам одной руки – да и часть из них распродана, продолжает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. «Каждый проект – на вес золота. Цены разные. Я видела 150-250 тыс. рублей. Но каждый раз – это почти индивидуальная история. Слишком мало проектов и лотов», — уточняет она. Госпожа Московченко называет среднюю цену в 150 тыс. руб. за квадратный метр, а изменение в течение года, по ее информации, не превышает 5%. «Говоря про потенциал роста, многое зависит от проекта, на данный момент в локации не реализуется высокобюджетных жилых проектов, которые могли бы серьезно повысить стоимость», — добавляет она.
Госпожа Шарыгина оценивает интерес девелоперов к приобретению участков под строительство в Кронштадте как «средний или низко-средний». «Это до сих пор жутко недооцененная территория. Основная причина – сложность лотов, выставляемых на продажу. Как правило, это промка с наличием объектов культурного наследия», — делится мнением эксперт.
Впрочем, можно вспомнить и позитивный пример, но он больше относится к реконцепции бывших военных объектов под общественные пространства, а не к жилой недвижимости. Так, в конце сентября стало известно о том, что комитет имущественных отношений передал компании, связанной с логистической группой «Адмирал», контролируемой братьями Юрием и Дмитрием Саулиди, в аренду шесть зданий бывшего военного городка, где планируется создать туристско-рекреационное пространство. С другой стороны, уже в третий раз на торги выставляется Кронштадтский морской арсенал: его цена снизилась с 480 до 250 млн рублей. Интереса к нему никто не проявил.
Возвращаясь к упомянутому ранее объекту — 6-му Северному форту в Кронштадте – то, он позиционируется продавцом как инвестиционный проект «Частный остров» в формате All inclusive. Сам форт планируется отреставрировать под гостиницу, спа-комплекс, ресторан, а на территории предполагается благоустроить пляж, марину и вертолетную площадку. Согласно презентации, все это оценивается в 1,2 млрд рублей. По данным СМИ, речь идет не столько о продаже участка 7,6 га на территории форта в Кронштадте и здания 5 тыс. кв., сколько о привлечении инвесторов. Так, сам объект был взят в аренду на 49 лет по программе «Аренда за рубль» индивидуальным предпринимателем Демьяном Пестовым. При этом, указанная в объявлении сумма в 186 млн рублей является лишь начальными вложениями на проектные и изыскательские работы. Авторы проекта уверены, что он окупится за 8-9 лет и будет приносить в сутки более 1 млн рублей, а в год более 400 млн рублей — при заполняемости 25–50 %. Комментируя инвестпроект, эксперты назвали его отчасти «утопичным», не прогнозируя массового интереса.
Минусы пока перевешивают
«Близость к заливу, невысокий коэффициент плотности населения и высокий процент озеленения однозначно являются преимуществами данной локации», — говорит госпожа Московченко. С ней солидарна Ольга Шарыгина, выделяя также аутентичную архитектуру, особенную атмосферу, административную принадлежность к Санкт-Петербургу, историю, «внутреннюю силу этого маленького города», а также относительно невысокие цены. Несмотря на то, что первые серьезные шаги по улучшению инфраструктуры уже сделаны, потенциал данного направления невозможно без дальнейшего создания необходимых условий для постоянного проживания, подчеркивают эксперты. Основным минусом Кронштадта собеседники издания называют удаленность от основных достопримечательностей города, наличие промышленных объектов, а также транспортную доступность.
«Я верю в то, что лет через 5-10 Кронштадт заиграет совсем другими красками – станет современным, ухоженным, коммерческим — в хорошем смысле этого слова. Это будет зависеть, конечно, от внешних факторов, про которые мы все знаем. Но! В большей степени от внутренних – взаимодействие власти и девелоперов здесь является ключевым фактором», — уверена госпожа Шарыгина. По ее мнению, здесь вопрос не в концепциях: что там реализовывать, понятно уже давно. «Вопрос в том, как это делать. Стандартные механизмы для Кронштадта, на мой взгляд, мало применимы», — констатирует она.
Марина Ковалева.
