Петербургские застройщики рассказали об изменении структуры спроса и предложения, а также конкуренции на рынке.
В первом полугодии 2021 года показатель 2020 года по вводу жилья был превышен практически в два раза. В период с января по июль текущего года застройщики ввели в эксплуатацию 1,3 млн. кв. м жилья. За аналогичный период 2020 года было введено порядка 724,8 тыс. кв м жилья. При этом показатель не достиг уровня, на котором находился до пандемии. тогда Сегодня рынок влияют и внешние ограничения в виде снижения показателей ввода от городских властей и Министерства строительства, объективные трудности: проектное финансирование, высокие цены на стройматериалы и сокращение льготной ипотеки.
В черте города объем строящейся недвижимости вновь превысил 10 миллионов. Исходя из этих данных, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев делает вывод, что девелоперы снова настроены на запуск новых проектов. Но все же до пандемии, в 2018-2019 годах, объем строительства в городе практически достигал 14 млн. Причин снижения объема строительства несколько. Во-первых, со стороны спроса, объем которого сократился из-за дестабилизации экономики. Во-вторых, со стороны предложения, здесь на дефицит земельных участков наложился рост себестоимости строительства.
В 2021 года на строительном рынке Санкт-Петербурга сложились несколько тенденций. Первая — в приоритете не темпы строительства, а упор на социальную инфраструктуру.
Высокие темпы строительства в Санкт-Петербурге теперь не поддерживаются на федеральном уровне, поскольку власти города и Минстрой РФ в декабре 2020 года подписали соглашение о снижении целевого показателя по вводу жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» с 5,5 до 3,2 млн кв. м. Сегодня важная тенденция в строительстве — создание максимально комфортной и благоприятной жилой среды. Делается упор на социальную инфраструктуру, качество строительных работ и благоустройство территорий. Застройщики возводят современные жилые комплексы, одновременно обеспечивая их школами, детскими садами и поликлиниками. Эта тенденция, по мнению руководителя аналитического центра Циан Алексея Попова, стала дополнительным фактором роста цен на недвижимость в Петербурге. Именно на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения снижается доступность жилья. Эксперт уверен, что проблема с неразвитостью инфраструктуры может быть решена через другие механизмы, например, с помощью корректировок инвестконтрактов и схемы ГЧП).
Вторая тенденция — падение платежеспособности населения и рост себестоимости квадратного метра.
Эксперты оценивают сложившуюся ситуацию на рынке как непростую даже без дополнительных ограничений. Генеральный директор ГК «Полис Групп» Игорь Белов называет в числе ключевых сложностей полную нестабильность на рынке строительных материалов, нехватку рабочей силы и пандемию. Он считает, что все эти факторы повлияли на увеличение себестоимости строительства и вызвали дополнительные сложности в прогнозировании ценообразования.
Так как себестоимость строительства увеличилась, выросла и себестоимость квадратного метра жилья, а вот платежеспособность населения сильно упала. Вместе с тем подорожали и деньги для застройщиков. Это произошло еще после введения проектного финансирования и эскроу-счетов в 2019 году и сказалось на уменьшении предложения — количество выводимых проектов снизилось примерно на 20%.
Третья тенденция — медленное смягчение требований к застройщикам при проектном финансировании.
Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева уверена, что в настоящее время наибольшее влияние на строительную сферу оказывают условия проектного финансирования. Поэтому кредитная политика многих банков направлена на уменьшение количества требований к застройщикам при проектном финансировании с использованием эскроу-счетов. Например, снижаются требования банков к размеру собственного участия компании в проекте строительства жилья. В некоторых случаях, в зависимости от финансовой модели проекта, не более 5%, хотя раньше требовалось не меньше 15-20%. Сегодня ставки плавающие и зависят напрямую от наполняемости эскроу-счетов: чем больше наполняемость, тем ниже ставки. Эксперт отмечает, что смягчение требований банков происходит достаточно медленно.
Больше половины проектов в Санкт-Петербурге реализуются с помощью эскроу-счетов. Преимущество этого способа заключается в том, что с момента запуска программы проектного финансирования под эскроу многие кредитные организации доработали и усовершенствовали свой продукт. Некоторые кредитные организации предлагают продукты с нулевым собственным участием для высокомаржинальных проектов, а также рефинансирование ранее понесенных затрат.
Четвертая тенденция — ипотека от девелопера.
Льготная ипотека от государственной поддержкой успешно поддерживала спрос на жилье в 2020 году и в первом полугодии 2021-го. Затем ее условия изменились. С 1 июля 2021 года максимальный размер кредита снижен для Петербурга и Москвы с 12 до 3 млн рублей. Сейчас по новые условия с минимальным первым взносом подходят только 5% рынка. Таким образом, льготная ипотека поддерживает только покупателей с крупным первоначальным взносом, а субсидирование ставок и поддержание уровня спроса перешло к девелоперам. Например, у RBI действует субсидированная ставка ипотеки в размере 6,79% на весь период кредитования, которая распространяется на квартиры в строящихся корпусах Ultra City.
Президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина отмечает, что низкая ключевая ставка, несмотря на рост льготной ставки и снижение объема кредитования по новым условиям льготной ипотеки, уже повлияла на снижение стандартных ипотечных ставок на новостройки. Новые ставки находятся на уровне в 7,5−8% годовых, что незначительно выше льготного уровня. Кроме того, был обновлена программа «Семейная ипотека», которая позволяет оформить ипотеку с максимальной суммой 12 млн рублей под 6% семьям с одним ребенком. Поэтому эксперт не ожидает серьезного замедления темпов роста ипотеки, как и заметного падения спроса после изменения условий.
Пятая тенденция — рост цен.
По утверждению исполнительного директора Группы «Аквилон» Андрея Вересова, предпосылок к снижению цен в ближайшей перспективе на рынке нет. На увеличение себестоимости строительства влияют несколько факторов:
- В 2021 году цены на строительные материалы и оборудование выросли в 1,5-3 раза.
- Карантинные меры и закрытие границ привели к дефициту рабочих по всей России, соответственно, заметно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.
- В себестоимость отражаются затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу-счетов.
- Издержки застройщиков по строительству социальных объектов.
Сейчас темпы роста цен на жилье замедлились, но ниже они становиться не будут, уверены эксперты. Рынку необходимо время на стабилизацию и адаптацию под новые условия. Снижение спроса в черте города ожидается на уровне 15-30% в сравнении с показателем 2020 года. А затем уровень спроса будет зависеть от мер поддержки государства. Введение новых льготных программ, формирование выгодных условий для покупки со стороны девелоперов, например, партнерских программ или выгодных условий рассрочки, повлияют на спрос. Кроме того, эксперты прогнозируют вмещение спроса со стороны покупателей в областные проекты.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», заключает, что изменилась сама стратегия, которую Петербург реализует сегодня в жилищном строительстве. Сегодня нет задачи непременно достичь высоких объемов ввода жилья в эксплуатацию. Застройщики будут ежегодно вводить около 3 млн кв. м жилья. Ключевой тенденцией в строительной отрасли эксперт называет создание максимально комфортной и благоприятной жилой среды.
РМФ
