В начале апреля вице-премьер правительства Марат Хуснуллин озвучил планы по введению новых антикризисных мер поддержки строительной отрасли, которые будут способствовать снижению административной нагрузки на строительные компании. Одной из них может стать программа рефинансирования кредитов для застройщиков, которую в настоящее время разрабатывают в Государственной Думе. Поддержка будет оказана застройщикам, которым приостановили проектное финансирование.
Механизмы рефинансирования кредитов начали разрабатывать в комитете Государственной думы по строительству и ЖКХ после того, правительству России и парламенту стало известно о приостановке некоторыми банками финансирования проектов застройщиков по уже действующим договорам и наполненными эскроу-счетами в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Первый заместитель председателя профильного комитета Госдумы Владимир Кошелев высказал опасение, что сложившаяся ситуация помешает дольщикам получить купленную недвижимость своевременно. Проектное финансирование собрало в кредитных организациях около 3,2 трлн рублей, при этом банки профинансировали в строительную отрасль только 2,6 трлн, отметил председатель комитета Сергей Пахомов. Таким образом, на счетах банков находятся еще 600 млрд рублей без процентов, что равно как минимум десяти миллионам квадратных метров, которые сейчас не возводятся. Эксперт считает, что необходимо сохранить объемы кредитования строительного сектора России, поскольку это является одним из наиболее значимых условий развития отрасли. Других вариантов финансирования жилищного строительства не стало после того, как были введены эскроу-счета.
Одним из инструментов сохранения объемов кредитования может стать возможность рефинансировать проектные кредиты в других банках, которые уполномочены открывать эскроу-счета для застройщиков. Возможность рефинансирования ликвидирует законодательные препятствия на передачу денежных средств участников долевого строительства, которые размещены на счетах эскроу, если застройщик заключит договор рефинансирования целевого кредита с другой уполномоченной кредитной организацией. Еще одним преимуществом нового механизма может стать повышение уровня добросовестной конкуренции на рынке банковских услуг по предоставлению проектного финансирования.
Крупные российские банки продолжают активное финансирование строительства жилых объектов. Например, за первый квартал этого года ВТБ оформил проектные кредиты на сумму 120 млрд рублей, из которых около половины пришлось исключительно на март. Интересно отметить, что на проекты застройщиков не из Москвы и Московской области пришлось примерно 45% выданного объема кредитов.
Общее количество действующих эскроу-счетов в банке составляет уже более 100 тысяч. А раскрыто по факту ввода построенных жилых объектов в эксплуатацию практически 13 тысяч эскроу-счетов, общий объем средств в которых составил более 63 миллиардов рублей. Руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» Роман Антощенков отметил, что ВТБ планирует оказывать комплексную поддержку строительной сфере как одному из драйверов российской экономики. Специалист видит одной из ключевых задач банка обеспечение финансирования участников строительного рынка, которое осуществляется вовремя. Во многом именно от обеспечения финансирования компании банком зависят темпы ввода в эксплуатацию построенных домов, а также наличие достаточного количества рабочих мест на строительных площадках в регионах.
В апреле 2022 года Банк России обновил перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу. Из списка исключили АО «Ури Банк», который продержался там только один месяц. Бизнес-модель, реализуемая банком, не предполагала открытие и ведение расчетных счетов застройщика, а также эскроу-счетов. В апреле в перечень банков с подходящей бизнес-моделью вошли 45 кредитных организаций. Список уполномоченных банков, которые могут сопровождать застройщиков жилья, актуализируется каждый месяц.
Объем привлеченных средств в долевом строительстве достиг своего максимума с начала реформы в четвертом квартале прошлого года и составил 902 млрд руб., по подсчетам Центробанка. По итогам всего 2021 года объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, практически достиг отметки в 3,1 трлн руб.
При этом застройщики Татарстана предложили на некоторое время отказаться от использования системы проектного финансирования жилищного строительства через эскроу-счета в пользу прежней модели привлечения средств дольщиков под гарантии правительства республики. Данное предложение озвучил бенефициар одного из крупнейших казанский девелоперов СМУ-88, депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон. Эксперт уверен, чтобы не только сохранить строительную отрасль, но и развить ее в кризисное время, необходимо понизить ключевую ставки льготной ипотеки, а также раскрыть эскроу-счета, предоставив при этом возможность строительным компаниям работать по старой схеме, не привлекая в проекты весьма дорогое банковское финансирование в этом году. Илья Вольфсон также подчеркнул, что без этого отрасль ожидает низкий потребительский спрос.
Чтобы поддержать строительную отрасль, Правительство выделит 35 млрд рублей на субсидирование застройщиков жилья. Данный механизм поддержки строительной отрасли заключается в готовности банков предоставлять застройщикам кредиты со ставкой, которая не превышает 15% годовых. Недополученные доходы кредитным организациям будет возмещать государственная субсидия, которая покроет оставшиеся 7,5% ставки по кредиту. В этом случае государство одновременно будет поддерживать и банки, и строительные компании. Для банков субсидирование кредитов для застройщиков будет означать снижение рисков лавинообразного роста «плохих» кредитов, а застройщики будут иметь возможность вовремя ввести жилые объекты в эксплуатацию, поскольку не будут испытывать недостатка финансирования.
Застройщики не могут продолжать строительство в рамках проектного финансирования, поскольку из-за увеличенной ставки Центробанка кредитная ставка банков составляет 22—25%. Так субсидирование ставки до 15% становится необходимой мерой, которая даст возможность застройщикам продолжать возводить жилые объекты и создаст условия, необходимые для того, чтобы росло предложения на рынке новостроек, а также исключит появление новых дольщиков, которые не могут получить жилье. Важно, чтобы банки тоже были активно включены в работу, поскольку поддержка государства имеет мультипликативный эффект, отметил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Согласно Постановлению, обновление будет актуально только для тех кредитов, которые оформят до конца 2023 года. Документ является частью плана первоочередных действий, направленных на обеспечение развития российской экономики в условиях внешнего санкционного давления. О возможности введения подобной меры стало известно еще в начале марта. Субсидирование процентной ставки в таком же формате уже применялся к низкомаржинальным проектам застройщиков, например, строительство детских садов, школ, поликлиник и муниципального жилья.
Решение о введении меры поддержки было принято на заседании президиума правительственной комиссии по повышению устойчивости экономики в условиях санкций. Такая поддержка должна способствовать снижению вероятности нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию, а также уменьшению рисков увеличения количества проблемных кредитов в банках. Субсидирование проектов застройщиков должно помочь им возвести 18,5 млн квадратных метров жилых объектов. Из общего количества 5,55 млн планируется ввести в эксплуатацию до 1 апреля 2024 года.
РЕФ
