Проекты реновации хрущёвок и других старых зданий могут быть запущены в ближайшем будущем в Ленобласти. Власти региона приняли документ, определяющий требования к таким домам. Очаги новой застройки могут появиться во Всеволожске, Гатчине, Сертолово и других населённых пунктах около Петербурга.
Правительство Ленобласти выпустило постановление, касающееся реализации в регионе так называемого «закона о всероссийской реновации» (№ 494-ФЗ). В постановлении перечислены критерии, по которым многоквартирный дом может быть включён в проект реновации. Это — физический износ конструктивных элементов более 70%; совокупная стоимость ремонта, превышающая предельную стоимость работ, финансируемых Фондом капремонта; постройка ранее 1975 года по типовому проекту; отсутствие централизованного водо-, тепло- или электроснабжения. Постановление подготовлено для реализации норм 494-ФЗ «в целях регулирования отдельных вопросов комплексного развития территории в Ленинградской области», — прокомментировали в пресс-службе областного строительного комитета.
Принятие постановления — важный шаг к запуску программ реновации в регионе, считает юрист практики разрешения споровRightmarkGroup Анна Пронина. «Однако на региональном уровне должны быть решены и иные вопросы, — говорит она. -Например: утверждение порядка реализации решения о комплексном развитии территорий, установление стандартов качества жилья, предоставляемого гражданам взамен изымаемых квартир, а также утверждение региональных мер обеспечения жилищных прав граждан и многое другое».
«Хрущевок» в регионе хватает
В Ленинградской области очень много жилья, удовлетворяющего критериям, прописанным в постановлении.
Кварталы хрущёвок есть во всех городах области. Однако девелоперам в первую очередь могут быть интересны населенные пункты, расположенные недалеко от Санкт-Петербурга. «По комплексному развитию территорий вряд ли кому-то будет интересна территория за пределами агломерации. Даже в городах, находящихся в 70 и больше километрах, никто ничего делать не будет. Там и на пустых территориях ничего не развивается», — говорит управляющий партнёр института «Урбаника» Фёдор Коньков.
«В целом реновация в Ленобласти однозначно нужна, там достаточно и типовых панельных зданий, и ветхих домов барачного типа», — отмечает руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалёв. Но экономика проекта будет зависеть от многих факторов, в числе которых он указывает участие власти в расселении жителей.
В то же время Дмитрий Михалёв оценивает перспективы реновации в Ленобласти даже около Петербурга скептически. «Мне кажется, в нашей стране, кроме Москвы, реновация вообще нигде не работает», — считает он.
Ряд экспертов высказывают предположение о том, что областные власти приняли постановление для реализации одного или нескольких точечных проектов. В Ленобласти достаточно много ветхого и аварийного жилья. Для его расселения в 2021 году заложено 2,4 млрд рублей. За год планируется расселить 33,9 тыс. м2. При этом не все ветхие дома признаются таковыми официально, отмечает Фёдор Коньков.
«У нас в области есть города, в которых есть целые кластеры застройки, которую надо видоизменять и даже сносить», — говорит он. В качестве примеров он называет деревянные бараки в Сясьстрое и Никольском. «Если признавать здание аварийным или ветхим, то его по закону надо сносить и расселять. Это не очень-то легко. Но КРТ позволяет обойти эту заминку», — объясняет Фёдор Коньков.
Вариантов решения много
Принятый в самом конце 2020 года закон о реновации существенно упрощает процедуру сноса жилых домов для последующей новой застройки.
При этом его много критиковали с точки зрения защиты прав жителей. «Мне не нравится этот закон тем, что он позволяет развивать территории, не считаясь ни с генпланом, ни с Правилами землепользования и застройки. И ты живешь как на вулкане, не зная, что может произойти завтра», — говорит директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.
«Жилищный кодекс предоставляет много вариантов обеспечения жилищных и имущественных прав собственников квартир, однако будут ли они отвечать реальным потребностям граждан, сможет показать только практика», — считает Анна Пронина. Она обращает внимание на то, что денежная компенсация за квартиру в старом доме, скорее всего, будет невелика. А возможность предоставления равнозначного жилья утверждается местной властью. «На сегодняшний день в Ленинградской области не принят нормативный акт, предусматривающий предоставление гражданам равнозначного жилого помещения при КРТ жилой застройки», — отмечает Анна Пронина.
«По сути закон о всероссийской реновации распространяет опыт московской программы на территорию России, — говорит Дмитрий Михалёв. — Причём при его разработке учитывался опыт реновации по программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», которую реализует наша компания. Поэтому в законе о КРТ для реновации дома требуется 2/3 голосов собственников квартир, а не 100%, как в программе РЗТ в Петербурге. Как известно, эта норма на несколько лет затормозила расселение домов в нескольких кварталах из-за шантажа отдельных собственников — «синдром последнего жильца». Поэтому в целом закон о всероссийской реновации вполне рабочий».
Для реновации нужна сильная воля и деньги
Реновация кварталов, застроенных домами массовых серий, ускорится, если новый закон о развитии территорий будет исполняться.
В этом случае девелоперы готовы участвовать в программах реновации.
Если власти решат развивать территорию, препятствий нет: закон позволяет изымать землю у собственников жилья и расселять даже неаварийные дома. Обременение прав на жильё — не препятствие. Суды наверняка окажутся на стороне властей. Города области ветшают, особенно беспокоят хрущёвки — первые кандидаты «на выход». Хрущевки — это мина замедленного действия. Проводить реновацию нужно. Но будет ли сохранена среда, а самое главное – будут ли на это деньги?
Закон о реновации дает много возможностей, однако на реализацию нужны серьезные средства. В Санкт-Петербурге при реновации старых кварталов девелоперы, мотивированные новыми земельными участками, а также дополнительными квартирами, построенными за счет увеличения этажности, распродают новую недвижимость, получая необходимую прибыль. В Ленинградской области сегодня есть целый ряд городов, в которых новое строительство жилья не велось уже десятилетиями. По одной простой причине – при высокой себестоимости строительства вряд ли кто сможет их там купить. Поэтому застройщики в регионе не осмеливаются взять на себя риски нового строительства, принимая заказы лишь на стабильных условиях.
Эксперты говорят и о том, что мало провозгласить старт программы реновации, надо еще и определить, кто за это будет платить. По московскому пути программа явно не пойдет — у областного правительства не хватит денег, чтобы проводить реновацию домов первых массовых серий только за свой счет.
«Но зато у Ленинградской области есть другие инструменты, с помощью которых она могла бы заинтересовать и привлечь застройщиков», — утверждает аналитик рынка недвижимости Александр Никандров. По его словам, в области достаточно территорий, на которых можно вести строительство нового жилья. И это может служить хорошим стимулом для застройщика, чтобы включиться в программу. Кроме того, в регионе нет таких жестких норм градостроительного проектирования, как в Петербурге. И хотя высотность новостроек в городских поселениях была ограничена двенадцатью этажами, для тех девелоперов, которые помогают строить проблемные объекты, было сделано исключение — им разрешили строить выше этой нормы. Александр Никандров считает: если тем компаниям, что возьмутся за реновацию старых кварталов, также позволят возводить дома повышенной этажности, желающие расселять и строить найдутся.
РАЗ
