Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Реновация по новому федеральному закону

Время чтения: 5 мин.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга разработал проект закона, который коснулся реализации федерального законодательства о реновации в Петербурге.

В конце 2020 года был принят Федеральный закон 494-ФЗ. Закон закрепляет право как местной, так и федеральной власти инициировать комплексное развитие территорий (КРТ). Комплексное развитие территорий предполагает снос старых домов и строительство на их месте новых. Сначала законопроект предполагал, что КРТ будет распространяться на хрущевки и другие дома первых массовых серий, срок службы которых в настоящее время вышел. Но в конечном счете федеральный закон разрешил сносить вообще любые дома на усмотрение самих регионов. Кроме того, у регионов появилась возможность утверждать сроки голосования жильцов по участию в программе реновации, а также условия предоставления новых квартир. Согласно законопроекту, комплексное развитие территории жилой застройки в Санкт-Петербурге осуществляется в отношении застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома. Они не должны быть признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но должны быть построены в период индустриального домостроения 1957-1970 годов.

Согласно оценкам экспертов, в Ленинграде было построено 2356 хрущевок общей площадью 8,9 млн квадратных метров. В настоящее время в них проживают около 650 тысяч человек. Реновация в Санкт-Петербурге не ограничится только хрущевками. Те жилые дома, которые выделены законопроектом, становятся основанием для реализации КРТ. Все остальные жилые дома, которые не соответствуют критериям, но попадают под КРТ, также подлежат изъятию и реновации, если региональный закон не предполагает их прямого исключения либо если не было голосования по отказу от участия в программе. Формально, если на территории одного квартала есть хотя бы один дом 1957-1970 года постройки, то можно объявлять КРТ жилой застройки. Все остальные жилые дома тоже могут попасть под риски участия в программе. В таком случае гражданам необходимо будет инициировать собрания или активно голосовать против, чтобы не попасть в программу реновации. Так объяснил действие нового закона руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

Комитет по строительству также пояснил, что законопроект не определяет конкретные территории, подлежащие комплексному развитию, а только устанавливает критерии, при наличии которых в отношении территории может быть реализован проект КРТ. Одним из критериев является наличие на той или иной территории хрущёвок.

Федеральный закон устанавливает срок для голосования по участию в программе реновации срок не менее одного месяца. Причем проголосовать можно будет в том числе и в электронном виде.

Те жители, дома которых попали под программу реновации, будут признаваться нуждающимися в жилых помещениях во внеочередном порядке. Таким образом, им может быть предоставлено новое жилье большей площади. Новую площадь будут рассчитывать, исходя из 18 квадратных метров на человека. Также закон закрепляет механизм доплаты за квартиры большей площади, если прежнее жилье укладывалось в социальный норматив. Кроме того, возможна денежная выплата собственникам жилья.

Но не все важные аспекты учтены в законопроекте и урегулированы им. Например, в нем нет информации о торгах по КРТ, механизмам изъятия и передачи недвижимости застройщикам. и т. д. Дмитрий Некрестьянов считает, что проект недостаточен для того, чтобы запустить процедуру КРТ жилой застройки. Поэтому необходимо дождаться появления дополнительной нормативной базы. Сейчас комитет по строительству заверил, что текущий городской проект по развитию застроенных территорий(РЗТ), в рамках которого более 10 лет назад компания «СПб Реновация» получила 22 квартала хрущевок, а «Воин-В» ещё один, будет продолжена по старым правилам. Закон не предусматривает трансформацию реализуемых проектов РЗТ в КРТ, он будет сохранять действие ранее заключенных договоров РЗТ. Но в рамках новых проектов отношения с инвесторами будут оформляться с использованием механизма КРТ.

В феврале 2022 года были приняты постановления, которые обеспечат комплексное развитие территорий (КРТ) Санкт-Петербурга. Соответствующие документы были одобрены в рамках совещания губернатора города Александра Беглова с членами правительства Санкт-Петербурга. Губернатор уверен, что использование механизмов КРТ позволит решить вопросы развития города, а также улучшить качество жизни петербуржцев. Создать благоприятные условия можно за счет соблюдения необходимых пропорций социальной, коммерческой и инженерной застройки. Принятые постановления основаны на изменениях, которые были внесены в Градостроительный кодекс РФ в 2020 году для того, чтобы урегулировать комплексное развитие территорий. Новые документы затрагивают три из четырех видов КРТ. Первое заключается в том, что с инициативой КРТ могут выступить владельцы земельных участков и объектов недвижимости, которые на них находятся. Второе предусматривает, что инициаторами развития территорий нежилой застройки и незастроенных территорий могут быть исполнительные органы государственной власти или заинтересованные физические и юридические лица. В третьем постановлении регламентируется создание и работа комиссии по комплексному развитию территорий, в которую войдут представители всех комитетов. Комиссия станет постоянно действующим коллегиальным совещательным органом при Правительстве Петербурга. Она будет заниматься формированием условий договоров, заключаемых по результатам торгов или с правообладателями объектов недвижимости, а также готовить документацию по планировке территории и дальнейшему строительству.

Адвокат Дмитрий Некрестьянов уверен, что закон поможет решить многие проблемы,  связанные с расселением, если в Петербурге будут применять механизмы КРТ. Адвокат считает, что вопрос о возможном негативном влиянии закона на расселение сводится к правоприменительной практике, а не к самому закону. Дмитрий Некрестьянов отмечает, что в настоящее время в Петербурге статус КРТ используется по противоположному назначению. Его применяют не для развития территорий, а для “заморозки” развития. За несколько лет существования территорий КРТ в Правилах землепользования и застройки не было принято ни одного решения об их реализации. Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп» полагает, что на текущем этапе участие в программе среди петербургских девелоперов может вызвать интерес либо у застройщиков, которые специализируются на реновации, либо у крупных компаний, которые способны взять на себя дополнительную нагрузку. Эксперт считает, что  реновация деградирующих кварталов является одним из наиболее перспективных направлений для девелоперов.

В настоящее время одним из основных препятствий развития городов является отсутствие необходимого объема земли для строительства, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Механизм комплексного развития территорий (КРТ) является одним из важных средств по вовлечению земельных участков в оборот и развитию городского строительства. Механизму КРТ, по мнению эксперта, в настоящий момент не существует альтернатив.

В прошлом году в России введено 92,6 млн квадратных метров жилых помещений. Этот показатель стал самым большим за всю историю, начиная со времен СССР. Из общего объема ввода многоквартирные дома составляют 43,5 млн кв. метров, а индивидуальные жилые дома – 49,1 млн кв. метров.

В настоящее время рассматривается применение механизма КРТ на 661 территории с градостроительным потенциалом в 144 млн квадратных метров, из них 117 млн кв. метров будут использованы для строительства жилья.

РЕФ

Поделиться с друзьями