Старт программы реновации в Санкт-Петербурге был дан еще в мае 2008 года с принятием закона №238-39.Предусматривалось, что по программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» город заменит аварийные здания середины ХХ века на новые и комфортабельные дома. Старые здания снесут, а на их месте построят новые. Что за эти годы было сделано?
В 2010 году были заключены договоры на развитие 22 территорий, застроенных ветхими домами. За время действия программы компанией «СПб Реновация» снесено 87 дома, новое жилье получили 630 семей. Объём инвестиций ООО «СПб Реновация» по состоянию на 2020 год составил 52,5 млрд. рублей. Главными целями реновации было то, что горожанам предоставляется новое, современное, более комфортное жилье взамен устаревших многоквартирок, а инвесторы получают прибыль за счет дополнительных квадратных метров. Ведь на месте малоэтажной постройки возводятся более высотные дома.
В программу в первую очередь включались аварийные дома и подлежащие сносу или реконструкции, дома, изношенные на 70 процентов и более; дома, имеющие дефекты при строительстве; типовые многоэтажки, построенные в период 1958-1970 годах («хрущевки»); и малоэтажные (до 3 этажей), построенные до 1966 года.
Главным застройщиком по программе реновации в Санкт-Петербурге была определена компания «СПб Реновация».
Компания была основана в 2009 году специально для реализации проекта по развитию жилых кварталов под реновацию.
В 2009 г. компания получила право на инвестиционное развитие 22 кварталов Северной столицы. Общая площадь проекта — девятьсот гектаров. Первоначальной задачей компании было возводить жилье в районах Петербурга, затем сносить старые здания. В программу входит комплексная реконструкция, а также развитие инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. Реализует программу реновации компания совместно с правительством Северной столицы.
Эксперты отмечают, что в Петербурге с 2008 года реализуется уже четвёртая программа реновации. За 13 лет разные программы реализованы в среднем лишь на 6%.По словам руководителя отдела по связям с госорганами «СПб Реновация» ДмитрияМихалёва, «программа столкнулась с препятствиями, которые притормозили её в ряде кварталов. Это нехватка свободных участков для строительства первого дома для расселения и синдром последнего жильца, когда собственник квартиры выдвигает непомерные требования по выкупу. Эти проблемы объективны и не могли быть разрешены в рамках существующего законодательства», — добавляет он.
Ускорить дело поможет федеральный закон?
В декабре 2020 года был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который распространяет столичный опыт реновации старых кварталов на все регионы.
Заявленная цель — побыстрее переселить людей из ветхого и аварийного жилья. Первые проекты стартовали в 2021 году, для начала — в городах–миллионниках. По оценке ЦИАН, здесь под реновацию попадёт до 27% домов.Закон даёт широкие полномочия администрациям регионов. Решение о реновации они должны принимать на основе адресных программ по сносу и реконструкции домов. Власти решат, по каким признакам дом пойдёт под снос, а также определят источники финансирования. Одним из них могут выступить застройщики.Также регионы сами определяют порядок опроса жителей домов, подлежащих реновации. «За» должны проголосовать две трети.Если власти решат развивать территорию, препятствий нет: закон позволяет изымать землю у собственников жилья и расселять даже неаварийные дома. Обременение прав на жильё — не препятствие. Суды наверняка окажутся на стороне властей.
«Что касается расселения неаварийных домов, есть важный пункт: жители должны поддержать большинством голосов участие в программе. Таким образом, если все или большая часть против, закон о реновации применяться не будет», — уверен Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп». «Закон учитывает опыт программ в регионах, в первую очередь — по развитию застроенных территорий, — уточняет Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».По России собран достаточный по объёму аналитический материал. Петербург здесь выделяется масштабами — 22 квартала — и выпуклостью проблем, которые, безусловно, были учтены при разработке закона».
В июне 2021 года по программе реновации было демонтировано два дома в квартале Усть-Славянка.
По заказу «СПб Реновация» подрядчиками произведен снос двух домов на участках ИЖС.
Дома представляли собой ветхие деревянные здания, одно из них было заброшено после пожара. На улице Славянская, 39 после сноса полностью освободился участок, где будет возведен новый современный дом. А по адресу Советский пр., 33 после демонтажа ветхих построек освобождена часть участка, на котором еще остаются не снесенными два дома.
Квартал Усть-Славянка входит в программу «Развитие застроенных территорий». Всего в рамках реновации на его территории будет построено порядка 600 000 кв. м современного жилья. В первой, второй и третьей очередях уже сданы 16 жилых домов. В 2021 году получены разрешения на строительство четвёртой и пятой очередей. Сейчас в квартале Усть-Славянка идёт строительство детского сада на 190 мест; в 2023 году появится школа на 825 учеников и ещё один детский сад на 160 мест.
Оператор программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» ООО «СПб Реновация» в июле начинает демонтаж последних четырех ветхих домов в квартале Колпино, 10.
После сноса территория будет полностью освобождена для строительства завершающей очереди жилого комплекса «Астрид».Квартал 10 города Колпино имеет площадь 11,42 га и ограничен проспектом Ленина, улицей Губина, Павловской улицей и улицей Танкистов. Территория была застроена жилыми домами постройки преимущественно 40-60-х годов. Всего там было расположено 29 зданий, 22 из которых подлежали расселению и сносу в рамках программы реновации.К началу работ в квартале проживало 84 собственника (196 членов семьи) и 6 семей-нанимателей (17 членов семьи). С собственниками проводились индивидуальные переговоры, учитывались интересы каждой семьи. Им предлагалось новое жилье или денежная компенсация. Для расселения семей-нанимателей ООО «СПб Реновация» передавало жилые помещения в собственность Санкт-Петербурга. Всего в квартале было расселено 5104 кв. м ветхого жилья.
Компания «СПб Реновация» разработала концепцию комплексного развития территории квартала. Реализация проекта, получившего название «Астрид», началась в 2011 году. Строительство последней очереди закончится в 2023 году, после чего реновация территории будет полностью завершена. Это станет первым в Колпинском районе кварталом, где будут обновлены жилой фонд, инженерная инфраструктура, улично-дорожная сеть, паркинги.
Жители Санкт-Петербурга одобряют реновацию
Реновацию кварталов поддерживают от 73% до 84% местных жителей. Такие результаты показали проведенные в 2021 году опросы в трех кварталах Санкт-Петербурга, которые входят в городскую программу «Развитие застроенных территорий».
По заказу оператора программы «Развитие застроенных территорий» компании «СПб Реновация» были проведены опросы 678 семей в кварталах Гражданский, 1-1А (Калининский район), Щемиловка (Невский район), Ульянка, 6 (Кировский район).Наиболее положительно к программе реновации настроены жители квартала Гражданский, 1-1А. 84% относится положительно к перспективе обновления жилого фонда в их квартале. Нейтрально к программе реновации относится 11% жителей. Против программы – 5%.В квартале Щемиловка поддерживает реновацию 79% жителей. Нейтрально к программе настроено 14%. Против – 7%.Жители квартала Ульянка, 6 также в большинстве выступили за реновацию – о положительном отношении высказалось 73% опрошенных. Нейтрально к программе реновации относится 11% жителей квартала. Против – 16%.Статистическая погрешность при анализе выборочной совокупности в каждом квартале не превышает 1,8-2,8%.
«В целом мы видим положительное восприятие программы реновации жителями Санкт-Петербурга, – комментирует итоги опроса Генеральный директор «СПб Реновация» Александр Малай. — Причем речь о кварталах, в которых реализация программы еще не началась. Как показывает практика, при старте реновации на расселение соглашается 100% жителей. Часть из них переезжает в новое жилье, возводимое по программе реновации в границах квартала, часть выбирает денежную компенсацию или квартиры в других районах. Исключения в виде синдрома «последнего жильца», когда собственник последней квартиры начинает выдвигать непомерные требования за свое жилье, к сожалению, случаются. Но они только подтверждают правило: программа работает, и люди видят в ней работающий механизм для улучшения своих жилищных условий».
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА–Девелопмент», город быстро ветшает, особенно беспокоят хрущёвки- первые кандидаты на реновацию. «Это мина замедленного действия. Проводить реновацию нужно. Но будет ли сохранена среда? — беспокоится она. — И главный вопрос: где деньги? Высотное строительство, а на месте хрущёвок появляются высотные дома, предполагает реконструкцию инженерных сетей. Есть опасение, что деньги на это будут выделяться примерно так же, как на строительство метро».
Сегодняшние темпы реновации в Санкт-Петербурге смехотворные. С 2014 года лишь 620 семей улучшили свои жилищные условия. Для многомиллионного Питера это совсем ничто. Реализацию программы может ускорить исполнение федерального закона, а также более инициативные действия местных властей.
ОАЗ
