На Тележной улице Санкт-Петербурга находится комплекс аварийных доходных домов, сегодня они ждут реконструкции. Дома были проданы инвестору Яну Бобрышеву на аукционе за 274,94 млн рублей. По его словам, исторические здания на Тележной будут сохранены и реконструированы под жилье.
Инвестор уже имел опыт приобретения государственного имущества на торгах, он реконструировал бывший доходный дом на ул. Тюшина, 6 и пятиэтажный доходный дом купца Антона Ястрежемского, который был разрушен более чем на 80%. К моменту совершения сделки были целы только фундамент, наружные стены и частично перекрытия между первым и вторым этажами, но они находились в аварийном состоянии. После реконструкции объект был сдан в эксплуатацию в 2019 году. Благодаря своей репутации и реализованным проектам инвестор был принят градозащитниками.
Торги по домам на Тележной улице долго откладывали именно из-за общественной активности, несмотря на то, что распоряжение о приватизации вышло более года назад. Проданные доходные дома по Тележной признаны аварийными. Все, кроме одного (№29, лит. Г),подлежат сносу. Градозащитники уверены, что остальные здания также можно реконструировать без демонтажа.
Прошедшие торги поставили точку в долгой истории с вовлечением в оборот бывших доходных домов постройки начала ХХ века. Эти дома расселили уже более десяти лет назад. За это время возникало множество идей приспособления построек. Объекты планировали использовать для маневренного фонда и реконструкции по программе «Молодёжи – доступное жильё». Существовали идеи устроить в исторических зданиях многоуровневый паркинг, разместить общественное пространство или хостел. Также в зданиях хотели обустроить молодёжный центр с киноконцертным залом на 380 мест, конференц-залом, центром межрегиональных молодежных контактов, медиацентром, биржей труда, справочным центром, танцевальной и хореографической студиями, центром волонтёрского движения, типографией, фотостудией. В результате бюджетные средства не были потрачены на реконструкцию зданий.
Доходные дома на Тележной улице были возведены в начале ХХ века. Эти объекты не являются памятниками, но относятся к историческим. Это значит, что их можно демонтировать, если признать аварийными. Но законодательство позволяет обойтись и без такой кардинальной меры. Руководитель архитектурной группы ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина уверена, что сохранение объемно-планировочной структуры аварийного исторического здания с учетом современных требований к комфорту и безопасности в процессе разработки проекта является достаточно сложной задачей, но вместе с тем выполнимой, если детально обследовать конструкции и применить в реконструкции зданий современные технические возможности.
Во время застройки города Тележная улица планировалась как центральная и парадная, но в результате стала частью тихого жилого квартала. Большинство зданий на этой улице оставались жилыми, стали элементами городской среды, оказали на нее значительное влияние. Чтобы сохранить эту функцию домов на Тележной улице, необходимо капитально отремонтировать их и заселить снова. По мнению Татьяны Бровкиной, они могут стать хорошим примером осознанного развития городской среды с уже сложившейся историей и структурой. Эксперт предлагает девелоперу, который будет работать с исторической застройкой, задуматься о том, насколько внешний облик здания изменит городскую среду, которая формировалась столетиями, и как на это повлияет смена функционального назначения.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что у нового проекта на Тележность есть все шансы стать успешным, учитывая привлекательность данной локации. При реконструкции необходимо адаптировать планировки, а затем разместить в домах жилье бизнес-класса либо бизнес-центр класса А или В+.
Ранее проекты Яна Бобрышева не относились ни к элитным, ни к бизнес-классу, по классификации Knight Frank. Квартиры в отреставрированных домах имели небольшую площадь и не более двух спален.
Татьяна Бровкина отмечает, что такие дома, как на Тележной улице, имеют индивидуальную объемно-планировочную структуру, что позволяет разработать комфортную и безопасную жилую среду высокого уровня во время реализации проекта. Чтобы определить класс жилья в таком доме, необходимо провести индивидуальный анализ каждого конкретного аварийного жилого исторического здания.
Эксперты сходятся во мнении, что реконструировать аварийные исторические дома сложно, но необходимо.
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group, напоминает, что Петербург известен красивым историческим центром, который избежал такой глобальной модернизации, как центр Москвы. При этом в настоящее время большая часть исторических домов, в которых не было капитального ремонта, находится в неприемлемом состоянии. Дефицит свободных площадей под застройку обратил внимание девелоперов на историческую застройку.
Ранее некоторые девелоперы покупали исторический участок, объект реконструировали и адаптировали под современные нужды, например, под паркинг или коворкинг. При этом капитальным ремонтом или реконструкцией таких объектов под жилое пространство никто не занимался. Впервые проект реконструкции исторического дома под жилье появился у компании «Еврострой». Этим проектом стал ЖК «Мадонна Бенуа» на Петроградке.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, отмечает несколько сложностей, которые являются общими для всех подобных проектов. Так, реконструкция исторического здания, особенно аварийного, сложна технически, соответственно, и стоимость ее высока. Существующие конструкции нуждаются в тщательном обследовании, но и оно не гарантирует, что уже в ходе работ не обнаружатся дополнительные трудности. Реконструкция экономически не выходит даже «в ноль» и имеет смысл для девелопера только за счет нового строительства. В то же время и новое строительство в таких локациях связано со своими сложностями. Так, градостроительные нормативы требуют определённого количества машино-мест, определенных показателей по озеленению и инсоляции, а проект реконструкции не позволяет их обеспечить.И зачастую при реконструкции их невозможно обеспечить. Не стоит исключать и те риски, что связаны с градозащитниками. Их можно минимизировать, если инвестор готов максимально открыто рассказывать общественности о своем проекте, а также заручиться поддержкой авторитетных петербуржцев.
Градозащитники положительно оценивают привлечение инвестора к проекту реконструкции домов на Тележной улице, но напоминают, что в Петербурге существует большое количество и других аварийных зданий. Решения по ним принимаются на протяжении длительного времени, что сказывается на состоянии этих объектов и затратах, которые в будущем лягут на плечи инвестора. Самый известный аварийный дом – доходный дом на ул. Розенштейна, 39. Дом построен по проекту архитектора Мариана Лялевича в начале XX века, а расселен в 2009 году, когда его готовили к продаже. Дом планировали выставить на аукцион, но градозащитники остались недовольны условиями продажи, согласно которым инвестор не был обязан сохранить здание. Губернатору была направлена петиция с просьбой запретить снос. Тогда подготовку к аукционы остановили. Позже, в 2017 году, объект был выставлен на торги с обязательствами по его сохранению. Но на предложенных условиях (стартовая цена лота составляла 120 млн рублей) найти инвестора не удалось. Здания сегодня остается заброшенным.
Специалисты Российского аукционного дома отмечают, что аварийные здания являются востребованным товаром, некоторые инвесторы скупают объекты под реконструкцию для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Торги по таким объектам зачастую проходят с превышением стартовой цены, покупателям интересны лоты не только в историческом центре, но и в других локациях.
РЕФ
