Введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков. Вдобавок в связи с веденными ограничениями и замаячившим на горизонте экономическим кризисом оживился рынок жилой недвижимости и появился огромный спрос на квартиры. Все это повлияло на ценообразование строительства и естественный рост стоимости квадратного метра.
Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight FrankStPetersburg (www.knightfrank.ru) назвали основные факторы роста себестоимости:
- ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей;
- рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину);
- запрет строительства апартаментов;
- общее ускорение инфляции в стране;
- увеличения спроса на жилье;
- дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов.
ПоданнымKnightFrankStPetersburgпредставленным на информационном ресурсе https://asninfo.ru/средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла:
- Класс А: +5% или 168 тыс. за 1 кв. м;
- Класс В: +7% или 103 тыс. за 1 кв. м;
- Класс С: +12% или 76 тыс. за 1 кв. м.
Согласно прогнозу экспертов на 2021 год средняя строительная себестоимость на конец года к январю составит:
- Класс А: +22% или 205 тыс. за 1 кв. м;
- Класс В: +35% или 139 тыс. за 1 кв. м;
- Класс С: +16% или 88 тыс. за 1 кв. м.
По мнению аналитиков рынка, наибольшее влияние на ценообразование (более 60% в структуре себестоимости) оказывают затраты на строительно-монтажные работы. Например, за 1 квартал 2021 года стоимость арматурной стали выросла на 40, стоимость пиломатериалов и товарного бетона выросла более чем на 10%.
Более значимые темпы роста в сегментах жилья бизнес и элит класса обусловлено причинам большего использования импортных материалов.
WWW.rbc.ru приводит комментарий Антона Детушева, генерального директора IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Подавляющее большинство застройщиков называют дефицит рабочих – важнейшей проблемой. Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами. В основном дефицит кадров ударил по регионам, привел к росту зарплат строителей и удорожанию работ.
По мнению экспертов, дефицит строителей в среднем по рынку оценивается в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке.
Ресурс www.rbc.ru приводит слова Петра Барсукова, директора департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли. Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости на протяжении 2020 и 2021 годов обусловлен высокими темпами инфляции, продолжающимися мероприятиями по переходу на проектное финансирование и скачки курсов валют. Эти аспекты больше всего коснуться застройщиков бизнес и элит классов.
Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба говорит: «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества. Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%».
Помимо перечисленных факторов добавился резкий рост цен на арматуру в 2021 году более 40% и рост цен на другие строительные материалы.
Дополнительные расходы застройщиков
С начала пандемии у застройщиков появились дополнительные расходы на соблюдение санитарных требований, покупкой средств индивидуальной защиты, тестов для выявления заболевших. Эксперты посчитали, что на одного рабочего в среднем приходится 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Девелоперы ждут серьезных последствий от инициативы Минстроя России запретить строительство апартаментов. Данная инициатива была озвучена в конце 2020 года. В проекте закона планируется, что уже построенные апартаменты или те объекты, которые уже получили разрешение на строительство, будут приравниваться к жилью. Конкретики и методики пока нет, поэтому как данный запрет повлияет на рынок, эксперты прогнозировать не берутся. Но совершенно точно можно сказать, что в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты) стоимость апартаментов вырастет на 20–30%.
«Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория» -приводит www.rbc.ru словагенерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Управление себестоимостью строительства
Многие девелоперы для оптимизации расходов на строительство обратились к внутреннему стоимостному аудиту проектных решений. Застройщики переходят на проектирование узлов и деталей с помощью BIM, что в свою очередь позволяет экономить до 15% при проектировании. Строители пересмотрели планирование будущих квартир, максимизируют выход полезных площадей, сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях. Проводят экспертизы материалов различных производителей на предмет их стоимости и достаточности качества и расширяют географию поставщиков – организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
В свою очередь, часть застройщиков в сегменте бизнес-класса с целью сохранения доходности размыли границы между классами.Для сохранения высокой цены квадратного метра позиционируют объекты как класс В, при этом планировочные решения, технические характеристики, используемые материалы и технологии тяготеют к более низкому сегменту.
Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Помимо самих девелоперов мероприятия по сдерживанию роста цен предпринимает и правительство. Так, например, для сдерживания цен на материалы с 1 июля произошло повышение вывозных пошлин на древесину, что может положительно сказаться на отрасли. Правда эксперты считают, что эффект будет минимальным, т.к. повышение пошлин касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала — необработанного леса.
www.rbc.ru приводит слова Станислава Алексеенко, руководителя отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg: «Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утвержденных до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. м 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов. Приобретенные участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться. С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчетливых и опытных игроков».
Одно можно сказать точно, что последствия мирового локдауна: остановка производств, закрытие границ и т.д. будут и в дальнейшем оказывать давление на формирование цены строительства до конца 2021 года, а может быть и дальше. Поэтому механизмы государственного регулирования цен и взаимодействия с производителями и девелоперами очень важно.
РМС
