Третий квартал 2022 года эксперты считают для рынка массового жилья Петербурга и Ленинградской области более-менее удачным, прогнозы на будущее не слишком утешительны. Ожидается сокращение спроса, поскольку мобилизации подлежит часть потенциальных покупателей. Сюрпризы может преподнести и вечный драйвер рынка – ипотека.
Третий квартал на рынке новостроек выдался неровным. В июле, когда сроки депозитов стали заканчиваться, наметилось оживление спроса.
Многие ждали сентября с надеждой на возвращение рынка к прежним параметрам. Не случилось. Первая волна мобилизации привела к массовому оттоку из страны людей призывного возраста, отмечают аналитики инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». За первую же неделю число звонков и просмотров в Москве сократились на 20-25%. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», доля покупателей призывного возраста снизилась на 85%. Петербургские аналитики пока не имеют таких цифр, но вряд ли они будут заметно отличаться от московских.
Роль драйвера под угрозой
Ипотека остается главным драйвером рынка жилья. Как утверждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на рынке новостроек действие льготной ипотеки и программ по стимулированию спроса от застройщиков с еще более низкими ставками привели к рекордному показателю доли ипотеки – 89%.
Однако, отмечает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI, общее количество выданных кредитов с марта 2022 года сократилось, – за счет вторичного рынка, на который не распространяются ни господдержка, ни субсидирование ставок.
Только в сентябре ВТБ в Петербурге и Ленобласти выдал 1,2 тыс. ипотечных кредитов на 8 млрд рублей – на 20% больше, чем в августе. Более половины ипотечных сделок оформили дольщики.
Банк «Открытие» выдал в течение квартала ипотечных кредитов в четыре раза больше по сумме и в три раза по количеству, чем в предыдущем квартале. При этом в сентябре рост относительно августа составил 70%.
Рынок держала субсидированная ипотека, убежден Георгий Патанин, руководитель собственного АН. Однако появляется все больше людей с «живыми» деньгами.
Аналитики «Домклик» в сентябре зафиксировали рост не только ипотечных сделок в Сбербанке – на 15% относительно августа, но также сделок без участия ипотечных средств – их стало больше на 17% в целом. В Петербурге доля таких сделок пока составляет 10%.
«Конечно, клиентов с наличкой не очень много. И они не смогут удержать рынок на плаву. Он может встать, а проекты, которые построены менее чем на 40%, будут законсервированы. Либо застройщики начнут снижать цены», — рассуждает Патанин.
В компании «Рентавед» полагают, что угроза Центробанка приструнить застройщиков, субсидирующих ипотечные кредиты до 0,1% годовых, — плохой сигнал для рынка.
По информации компании, от кредитов уже отказываются люди, если их муж, сын или зять могут быть призваны. Ряд банков ужесточил требования к заемщикам или отказывает в займах людям, которых могут мобилизовать.
«Сочетание всех факторов непременно негативно отразится на уровне спроса на новые квартиры. Если мы не увидим новых мер поддержки отрасли, а застройщики не начнут массово предлагать скидки, можно ожидать снижения спроса на новостройки на 50-60%», — полагает Руслан Сухий, руководитель компании «Рентавед».
Усеченная статистика
Активность застройщиков по выводу нового предложения в третьем квартале достигла среднерыночного уровня в докризисные периоды, когда выводилось порядка 1 млн кв. м в квартал: выведено 1,2 млн кв. м нового предложения (30,5 тыс. квартир), отметила Трошева.
Общий объем предложения на конец квартала сопоставим с объемом в начале года – 3,9 млн кв. м.
По данным bnMAP.pro, в сентябре на рынке продавались квартиры в 242 жилых комплексах – 42,85 тыс. квартир.
Нельзя исключить, что росту предложения помогло сокращение спроса
«Спрос в течение летних месяцев и в первой половине сентября показывал положительную динамику (относительно периодов затишья в апреле-мае). В первую очередь – за счет ипотеки, в том числе субсидируемой застройщиками. Теперь, с учетом последних событий и выросшей неопределенности, можно ожидать стагнации. Но пока слишком мало данных, чтобы судить об этом. Эффект, который на рынок оказало объявление мобилизации, будет виден недели через две», — рассуждает Петропавловская.
По данным АН Ольги Эльбе, в сентябре спрос на первичном рынке сократился на 23,2% относительно августа. А всего с начала года спрос упал на 8,69%.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург», указывает на необходимость делить квартал на период до 22 сентября и после. «Причём до двадцатых чисел сентября рынок показывал признаки оживления, спрос рос в среднем на 20-30% за месяц, наблюдались и определённая положительная динамика цены (хотя в целом стоимость слабо менялась с мая). Но последняя неделя сентября прошла под знаком неопределённости. Эта неопределённость прежде всего касалась именно активности потребителей по поиску квартир и почти не сказалась на закрытии сделок в высокой стадии. Однако с точки зрения новых клиентов было определённое затишье. Но пока невозможно предсказать долгосрочное поведение покупателей жилья, так как рынок ещё в течение как минимум нескольких недель будет адаптироваться к изменившимся внешним факторам и волатильность спроса будет крайне высока», — пояснил он.
Небольшой ценопад
Цены росли с начала квартала, но по итогам сентября стали снижаться.
По данным Restate.ru, на первичном рынке падение началось уже в первой декаде сентября. По состоянию на начало октября 1 кв. м жилья на первичном рынке стоит 248 тыс. рублей, на вторичном – 208 тыс.
По подсчетам аналитиков NSP, в сентябре средние цены в петербургских новостройках в спальных районах снизились на 2,6%, в областных – на 1,8%.
Хотя застройщики по мере готовности объекта повышают цены, они незамедлительно предоставляют скидки. «Скидки в 100-300 тыс. рублей стали реальностью, а на большие квартиры дисконт может достигать 500 тыс. рублей. Звонков от покупателей сейчас стало меньше. Но раньше люди звонили за консультацией, а сейчас большинство звонков – реальное желание купить в ближайшее время», – прокомментировала Ольга Эбель, генеральный директор собственного АН.
Одновременно покупатели перемещаются на вторичный рынок. Он сегодня выглядит довольно оживленным, предложение растет.
ВТБ подтверждает интерес ко вторичному рынку: в сентябре основная доля продаж пришлась на этот сегмент – свыше 60% сделок.
В то же время сделки идут с дисконтом, который достигает 25%. Но это результат переговоров.
С надеждой на лучшее
Сегодняшняя ситуация не позволяет просчитать поведение рынка, можно только предполагать. Эбель предположила, что «именно первичный рынок будет поддерживаться властями и ипотечными ставками, а также сами застройщики будут активно стимулировать покупательский спрос».
Фадеев полагает, что многое зависит от решений ЦБ по поводу субсидирования ипотеки от застройщиков. «Пока мы видим, что рынок отреагировал на решение об ограничении ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, однако количество таких сделок и ранее было малым. А вот доля ипотечных кредитов с субсидированной ипотекой приблизилось к 70%, поэтому любые изменения по регулированию субсидированной ипотеки будут влиять на рынок в целом», — уточнил он.
По мнению Сухого, начавшаяся мобилизация и позиция ЦБ могут обрушить рынок: уже через пару месяцев количество звонков от покупателей, а затем и сделок на рынке первичного жилья может сократиться сразу на 50-60%.
Елена Зубова.
