Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

«Самолет» взлетает в Петербурге

15.09.2021 в 12:44 | время чтения: 7 мин.

Совет крупнейшего федерального застройщиков директоров ГК «Самолет» принял решение увеличить свою долю в компании «СПб Реновация» с 4,99% до 100%. Несмотря на то, что сумма сделки пока не раскрывается, она могла составить порядка 10 млрд рублей.

«После заключения одной из крупнейших сделок на российском рынке девелопмента компания станет отдельным подразделением регионального бизнеса группы «Самолет», — говорится в официальном сообщении девелопера.  Эксперты, в свою очередь, отмечают, что структуры и ранее были аффилированы друг с другом, но за консолидацией активов видят они намерение ускорить проект реновации хрущевок в Санкт-Петербурге.

Сделка подлежит утверждению Федеральной антимонопольной службой, завершить консолидацию планируют к концу 2021 года. Уже объявлено, что «СПб Реновация» станет отдельным подразделением регионального бизнеса группы «Самолет» под руководством члена совета директоров группы и акционера «Самолет Регионы» Александра Прыгункова.



СПРАВКА.

Снос первой пятиэтажки по программе «Реновация» в Красносельском районе Петербурга.

Компания «СПб Реновация» была основана в Петербурге в 2009 году. В портфель компании входят 22 квартала общей площадью почти 900 га, включенных в программу реновации (расселение домов первых массовых серий, в основном, хрущевок) в девяти районах Санкт-Петербурга. За 10 лет работы компания построила более 1 млн кв. м и переселила из ветхого жилья почти 700 семей. Как сообщили в компании, сейчас в активной стадии реализации находится проекты с объемом текущего строительства в 230 тыс. кв. м. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), на начало сентября 2021 года по этому показателю «СПб Реновация» занимает 33 место в Петербурге и входит в третью сотню по стране.

«СПБ Реновация» выполняет программу «Развитие застроенных территорий» по 22 кварталам хрущёвок первых серий. В активной реализации находится шесть проектов с объёмом текущего строительства 230 тыс. м2. За 10 лет работы компания построила более 1 млн м2. Суммарный портфель проектов «СПб Реновации» составляет более 6 млн м2. Исходя из земельного банка девелопера, эксперты оценили этот бизнес в 90 млрд рублей.


Год назад, в июне 2020–го, ГК «Самолёт» уже приобрела 4,99% долей в «СПб Реновации». Впрочем, как тогда, так и сейчас эксперты говорили, что сама сделка выглядит скорее формальностью. Дело в том, что сейчас основным акционером «СПб Реновации» является кипрская Retansel Enterprises Ltd, в свою очередь, по информации участников рынка, принадлежащая «СПБР–Инвест», у которого два собственника — Михаил Кенин (основной владелец группы «Самолёт») и закрытый паевой фонд «Первый» — по 50%.

«В настоящий момент прорабатываются планы по реализации новых проектов реновации с учетом стандартов и экспертизы группы «Самолет». В следующем году уже в качестве подразделения группы «Самолет» планируется удвоить продажи в Санкт-Петербурге», — так заявляют в компании.

Распространить программу на страну

Генеральный директор группы «Самолет» Антон Елистратов назвал покупку «СПб Реновации» «очень хорошей сделкой». Он подчеркивает, что компания приобретает портфель проектов объемом более 6 млн кв. м в разных частях Санкт-Петербурга. С приобретением петербургского застройщика земельный банк «Самолета» достигнет 30,9 млн кв. м.

«Мы понимаем, что проблема ветхого жилья в городе стоит очень остро, а компания «СПб Реновация» за 10 лет реализации этой программы накопила колоссальный опыт, который поможет как реализовать программу в Санкт-Петербурге, так и масштабировать ее в другие регионы, где есть проблемы с ветхим жильем и необходима реновация центральных районов», — заявил Антон Елистратов. Группа «Самолет» планирует стать одним из лидеров этого направления на федеральном уровне.

Это отличная сделка для акционеров «Самолёта». Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP, считает, что «и раньше “Самолёт” и “Реновация” были аффилированными структурами. Сейчас же в результате внутренних рокировок и расчётов между акционерами холдинга происходит некая консолидация активов в один бренд — “Самолёт”. По сути это ничего не изменит».

С ним согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. «“Самолёт” — сильный девелопер, у которого отлично выстроены бизнес–процессы. Возможно, московская экспертиза и влияние придадут динамику компании в каких–то вопросах в Петербурге», — надеется она.

Как полагают эксперты, на темпах самой реновации хрущёвок продажа «СПб Реновации» негативно не скажется. «Наоборот, в рамках крупного девелопера будет проще договариваться с банками и с властями», — считает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development. «Тем более на фоне роста цен на жильё и дефицита земельных участков, пригодных для застройки в Петербурге, все пятна “СПб Реновации” теперь буквально золотые. Даже те, по которым год–два назад экономика не билась», — уверен Андрей Вересов, директор группы «Аквилон».

Сейчас реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий, продвигается в Петербурге трудно, одна из причин — отсутствие проработанной законодательной базы. Если в Москве реновация поставлена на поток за счёт особого столичного регулирования, прописанного в законе «О статусе столицы РФ», то в Петербурге всё идёт неспешно. Проблема «последнего жильца» удлиняет процессы расселения каждого здания и делает его финансово непредсказуемым. Дело в том, что у застройщика нет никаких рычагов влияния на несговорчивых собственников квартир в хрущёвках, отказывающихся съезжать. Такие дома даже не признаны аварийными, поэтому граждане имеют право жить здесь сколько угодно. При этом в Москве дом попадает под принудительное расселение при согласии 2/3 собственников.

Есть также проблема отсутствия стартовых пятен, необходимых для запуска проекта в конкретном квартале. Такие участки нужны для возведения первого дома, в который можно будет переселять жителей домов, предназначенных под снос. При запуске проекта подразумевалось, что всё это поставят на поток: построили дом, переселили в него граждан из ближайшего здания, его снесли, а на освободившемся месте построили новый.

Запускали проект при Валентине Матвиенко. Губернатор способствовала развитию девелопмента. В 2011 году Валентина Матвиенко уехала в Москву. Команда Георгия Полтавченко особой поддержки проекту не оказывала, скорее наоборот. В 2017 году начались разговоры о возможном расторжении договоров с застройщиком, которое мотивировали срывом сроков. Вопрос пришлось решать в суде, вставшем на сторону компании и отметившем, что город также имеет отношение к задержке проекта.

В конце прошлого года был подписан федеральный закон о механизме комплексного развития территорий (КРТ), который допускает снос неаварийных многоквартирных домов. Предполагается, что это упростит реализацию проектов. В Москве аналогичная программа успешно идёт полным ходом, но в столице она финансируется за счёт бюджета.

Реновация в Петербурге значительно отличается от реновации Москвы. Если в столице порядок реновации прописан в законе «О статусе столицы РФ», то в Петербурге процедура не имеет законодательной основы. Так, невозможно расселить питерскую хрущевку, если на это не дал согласия хотя бы один жилец (в Москве достаточно получить одобрение 2/3 собственников). Проблема «последнего жильца» и дефицит так называемых стартовых пятен (участков для строительства домов для переселенцев) делает процесс реновации финансово непредсказуемым для застройщиков.

Проблемные места реновации

По условиям инвестдоговора с городскими властями «СПб Реновация» должна была завершить работы в январе 2019 года. Но реализовать проект в срок помешало отсутствие стартовых пятен для начала строительства в 9 из 22 кварталах. Компании пришлось судиться с комитетом имущественных отношений Смольного, чтобы продлить срок реализации программы на 10 лет — до 2029 года. Кроме того, застройщик сталкивался с протестами местных жителей против уплотнительной, по их мнению, застройки в кварталах, а также с «синдромом последнего жильца» (так называют ситуацию, когда жители последних не расселенных квартир отказываются выехать, требуя за свое жилье компенсацию в разы больше его реальной рыночной стоимости).

Как сообщили РБК Петербург в «СПб Реновации», к сегодняшнему дню программа стартовала только в 8 кварталах из 22 (на данный момент строительство ведётся в 5 кварталах). Проблема отсутствия свободных участков для начала строительства почти в половине кварталов до сих пор не решена. Как говорит руководитель службы по работе с органами власти ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев, для этого «требуются дополнительные решения совместно с городом».

Тем временем, акции федеральной девелоперской группы «Самолёт» за последние два дня выросли на 17,7% на фоне новостей о покупке. Как следует из данных торгов 17 сентября, за сегодня акции на максимуме поднимались на 9,54% — до рекордных 5 800 рублей за штуку. Цена бумаг увеличилась на 5,64% к старту торгов и составила 5 593 рубля.

Поделиться с друзьями