С начала года стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга увеличилась на 12%, только с начала марта она выросла на 5%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 214,7 тысяч рублей, согласно оценкам консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Значительный рост цен можно наблюдать в пригородах — на 11% с начала марта, а с начала года — на 20%. В среднем, сейчас квадратный метр в пригороде обойдется покупателю в 150 тысяч рублей. Ольга Ульянова, директор по маркетингу «Полис Групп», отмечает, что цены за один только март выросли на 5-10%.
Спрос на недвижимость в феврале и в марте увеличился на 20%. В связи с возникновением турбулентности в российской экономике, петербуржцы стремятся перевести свои сбережения в один из самых надежных активов — недвижимость. А те, кто планировал покупать квартиру, ускорились с принятием решения, по словам директора по продажам группы «Аквилон» Егора Федорова.
Спрос на новостройки в марте этого года примерно соответствует темпам продаж жилья в марте 2021 года. В этом году 30% сделок были заключены с полной оплатой наличными, а доля использования ипотечного кредитования снизилась с 81 до 64%. Но большая часть ипотек была одобрена еще до повышения ключевой ставки Центробанком РФ.
Девелоперы Петербурга в целом не спешат выводить на рынок новые проекты и открывать продажи. Заморозке уже подверглись те объекты, которые находятся на этапе получения финансирования или нулевом цикле строительства. Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, основатель Becar Asset Managment Александр Шарапов отмечает, что многие застройщики, которые планировали запускать новые проекты, открывать во втором квартале продажи и стройку, останавливают строительство новых объектов из-за неопределенности и ждут стабилизации ситуации.
Консалтинговые агентства также наблюдают переход застройщиков в стадию ожидания. Подобная тенденция существует как коммерческой, так и жилой недвижимости. Приостановка деятельности застройщиков началась с повышения ключевой ставки Центробанка до 20%, затем выросла стоимость заемных средств для финансирования строительных проектов. Значительную роль сыграла и девальвация рубля, а также накапливающийся дефицит строительных материалов и логистическими проблемами в их поставке.
Приостановить возведение объектов некоторые девелоперы вынуждены, чтобы изменить прайс-листы, учитывая изменившийся спрос и согласование новых условий выдачи ипотеки с банками. После заморозки проектов в конце февраля — начале марта объем открытого предложения квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократился на 7,5 тысяч позиций и стал составлять 52 тысяч квартир в 350 жилых комплексах. В конце марта объем предложения восстановился на 80% в обоих регионах.
Сейчас отдельные корпуса и жилые комплексы не выводят на рынок не только из-за напряженной геополитической ситуации, но еще и для того, чтобы изменить планировки или этажность здания. Кроме того, у застройщиков появилась необходимость заменить стройматериалы или перейти на другие технологии при возведении зданий. Вместе с тем, те проекты, которые находятся на завершающих этапах строительства будут, с большой вероятностью, планово введены в эксплуатацию. Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой», отмечает, что большинство тех проектов, которые сейчас находятся в начальной и средней фазе строительства, уже обеспечены проектным финансированием и гарантиями банков. Например, только в Ленинградской области более 60% проектов строятся по новой схеме, то есть, с использованием эскроу–счетов. А девелоперы, работающие по прежней схеме, в большинстве случаев сдадут дома в эксплуатацию уже в этом году. Поэтому не стоит опасаться переноса сроков сдачи, уверен эксперт. При этом есть вероятность, что некоторые девелоперы откажутся от чистовой отделки и меблировки квартир из-за трудностей с закупкой материалов и комплектующих. Сейчас многие застройщики временно замораживают услуги по отделке и меблировке квартир в новостройках, поскольку не могут спрогнозировать, сколько эта отделка стоить через пару лет, когда дом нужно будет сдавать в эксплуатацию.
Александр Андрианов, первый вице–президент компании GloraX, считает, что рынку недвижимости необходимо около трех месяцев, чтобы понять обновленные параметры корректировки спроса и отреагировать на вызовы сложившейся ситуации. Кроме того, застройщикам потребуется время на формирование и реализацию мер государственной поддержки и получение результата от них. Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, отмечает, что на строительных площадках сейчас нарушены логистические цепочки, поскольку некоторые поставщики прекратили отгрузку и пересматривают цены на свои товары. Таким образом, нарушение поставки одного материала обязательно приведет к смещению общего графика строительных работ и нарушению всей производственной цепочки.
На рост цен на недвижимость продолжает влиять увеличение себестоимости строительства. Рост цен на строительные материалы наблюдается еще с прошлого года. В 2021 году, по данным Росстата, стройматериалы подорожали на 23,2%. Но в Петербурге был зафиксирован более сильный рост. Согласно данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), за прошлый год себестоимость строительства жилых объектов в городе увеличилась на 50%, в среднем. Например, минеральная вата подорожала на 135%, ПВХ–изделия — на 60%, тёплые полы — на 50%. Таким образом, стоимость чистовой отделки увеличилась для застройщиков на 68%. Затраты на внутренние инженерные сети и их монтаж выросли на 60%. На 50% стало дороже теперь возводить наземную часть зданий, а монолитный каркас — на 52%. Значительнее всего выросли цены на работы по остеклению балконов и лоджий. За него теперь придется заплатить на 150% больше. Такие цифры привела Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».
Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП) 24 марта 2022 года предложил премьер-министру РФ Михаилу Мишустину установить эталонные цены на стройматериалы для государственных строек. Расчет планируют производить на основе суммы себестоимости производства стройматериалов, расходов на логистику в определенный регион и 20–25% чистой прибыли. С учетом всех этих факторов цены будет устанавливать Единый федеральный центр. Он будет заниматься контролем рынка строительных материалов, вести аналитику, обеспечивать потребности государственных строек, а остальным участникам рынка, в свою очередь, придется ориентироваться на уже установленные цены. Цены, в зависимости от экономической ситуации в России и инфляции цены будут подвергаться регулярной индексации. Председатель ВЦНСП Александр Моор предлагает создать центр на той материально-технической базе, которая осталась от иностранных компаний, остановивших свою деятельность в России, например IKEA и OBI.
Письмо ВЦНСП поступило в аппарат правительства, а затем направлено для проработки в Министерство строительства. Инициативу одобрил глава комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. По его оценке, нововведение может поддержать отрасль строительства в нестабильный для экономики период, а также сдержать неконтролируемый рост цен.
Но ключевой мерой поддержки застройщиков станет субсидирование кредитных ставок. Так, федеральный центр принял решение упростить регистрацию прав на уже построенные объекты, разработку градостроительной документации и процедуру проведения публичных слушаний.
ОЕФ
