В 2022 году почти 55% всех качественных офисов в Санкт-Петербурге арендовали компании нефтегазового сектора. По данным экспертов, общий объем офисных сделок в этом году будет самым высоким за последние 5 лет. Но количества пустующих офисов это совсем не снизит.
На втором месте по объемам поглощения вакантных офисных площадей находятся российские IT-компании с долей рынка в 15%, оставшаяся часть сделок совершалась компаниями в сфере строительства и девелопмента, логистическими и торговыми фирмами, — такие данные приводят аналитики NF Group (бывшая Knight Frank St. Petersburg).
Офисный передел
Только в «Невской Ратуше» арендатор нефтегазового сектора занял 50 тыс. кв. м площадей, еще почти 12 тыс. кв. м компания аналогичного профиля арендовала в БЦ «Елизаветинский», также более 5 тыс. кв. м было занято в офисном центре Graffiti. Крупнейшей за год сделкой представителей IT-сферы эксперты называют аренду более 7,2 тыс. «квадратов» в БЦ «Собрание».
Абсолютный рекорд офисного рынка Санкт-Петербурга был зафиксирован в 2016 году, когда было было арендовано более 198 тыс. кв. м качественных офисных площадей. 2022 год пока этого показателя не достиг – с начала года до середины ноября 2022 было арендовано лишь 168 тыс кв. м, но это уже почти на 30% больше АППГ. А поскольку как обычно к концу года ряд договоров только готовится к подписанию, эксперты с большой долей вероятности прогнозируют, что и рекорд 2016 года может быть побит.
По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Регины Волошенко, столь высокие цифры объясняются перераспределением площадей покинувших Россию иностранных компаний, в основном — из IT-сегмента, на долю которых до 2022 года приходилась почти треть всех новых сделок по аренде петербургских офисов.
«Сейчас, благодаря появлению на рынке крупного объема предложения, многие компании стали задумываться об улучшении своего рабочего пространства как с точки зрения локации, так и с точки зрения сокращения или расширения арендуемой площади», — говорят эксперты.
Чуть менее половины всех сделок были заключены по объектам в Центральном районе Петербурга. При этом наибольшим спросом пользуются новые офисы В+ с отделкой. Нередко арендатор рассматривает и вариант меблировки.
Также в число требований входит хорошая транспортная доступность объекта, близость к метро и наличие собственной парковки.
Рост в минус
Несмотря на высокие показатели объема текущих сделок, аналитики отмечают, что вакансия растет еще более заметными темпами. Так, еще по итогам третьего квартала текущего года компания IPG.Estate отмечала, что спрос на офисную недвижимость испытал шок из-за внешнеэкономического давления, и в июле-сентябре впервые с 2009 года было зафиксировано отрицательное значение чистого поглощения вакантных площадей.
Уровень вакансии на конец 3 квартала составлял 12,6%, или 593 тыс. кв. м с учетом «скрытой» вакансии (в классе А вакансия составила 16,7%, в классах В и В+ достигла 11,3%).
Всего, по оценкам экспертов, с весны текущего года в Петербурге высвободилось 150 тыс. кв. м. офисных площадей, около 20%-25% была реализовано без выхода на рынок.
Во многом вакансия формировалась новыми объектами, которые девелоперы, взявшие паузу весной и летом, все-таки решили вывести на рынок – общая площадь новых офисных площадей превысила 103 тыс. кв. м. Показатель незначительный в сравнении с итогами прошлых лет, но с учетом того, что весной отдельные эксперты предсказывали заморозку на неопределенный срок чуть ли не половины всех офисных проектов, его можно считать позитивным.
«Высвобождающийся объём офисов не будет поглощен до конца года, и в рынке останется порядка 90 000 кв. м. от этого объёма», – прогнозировали аналитики. Также, по их мнению, до конца года следует ожидать и корректировки арендных ставок – в среднем они могут потерять до 5%-7% от нынешних показателей, которые по классу А составляют 1 949 рублей за «квадрат» в месяц, с учетом НДС и коммунальных услуг.
Следует учесть, что в первую очередь сделки совершаются по наиболее ликвидным объектам, т. е. — именно из числа тех, которые покинул иностранный арендатор.
«Мы наблюдаем новый тренд — миграцию арендаторов, которые активно переезжают, улучшая свои офисные условия. Это происходит внутри локального рынка, поэтому не способствует снижению показателя вакантности», — говорит Регина Волошенко.
В итоге, несмотря на рекордный объем сделок, вакансия в бизнес-центрах класса А увеличилась почти в три раза — с 3,7% в конце декабре 2021 года до 11% в сентябре 2022 года.
Заметнее всего опустели бизнес-центры Московского проспекта, где доля иностранных арендаторов традиционно была особенно высока.
Девелоперы, по мнению экспертов, в очередной раз могут отложить намеченные к вводу в 2022 году объекты, или же вовсе поменять их функциональное назначение.
Всего до конца года ожидается ввод менее 70 тыс. кв. м новых офисных площадей, но и этот объем может быть скорректирован в сторону уменьшения, что сдержит рост вакансии в перспективе. Но это не раньше 2023 года, а пока ее рост по итогам года может превысить 10%.
Андрей Стен
