Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Темпы реновации в Петербурге могут ускориться

24.10.2021 в 19:52 | время чтения: 6 мин.

Как известно, реновацией жилья в Северной столице занимается группа «СПб Реновация», главным активом которой является проект редевелопмента 22 хрущёвских кварталов. Однако до конца 2021 года известная группа компаний «Самолёт» собирается завершить поглощение компании «СПб Реновация», являющейся с ней аффилированной структурой.  Поэтому многие специалисты предполагают, что темпы сноса хрущёвок в Петербурге могут существенно ускориться.

Эксперты оценивают совершаемую по поглощению сделку в пределах 10 млрд рублей. «После заключения одной из крупнейших сделок на российском рынке девелопмента компания станет отдельным подразделением регионального бизнеса группы “Самолёт”», — говорится в официальном сообщении девелопера.

«СПб Реновация» выполняет программу «Развитие застроенных территорий» по 22 кварталам хрущёвок первых серий. В активной реализации находится шесть проектов с объёмом текущего строительства 230 тыс. м2. За 10 лет работы компания построила более 1 млн м2. Суммарный портфель проектов «СПб Реновации» составляет более 6 млн м2. Исходя из земельного банка девелопера, эксперты оценили этот бизнес в 90 млрд рублей.

Чуть больше года назад, в июне 2020–го, ГК «Самолёт» уже приобрела 4,99% долей в «СПб Реновации». Эксперты отмечают, что сделка выглядит формальностью. Дело в том, что сейчас основным акционером «СПб Реновации» является кипрская Retansel Enterprises Ltd. Она, в свою очередь, по информации участников рынка, принадлежит «СПБР–Инвест», у которого два собственника -Михаил Кенин, основной владелец группы «Самолёт», и закрытый паевой фонд «Первый» — по 50%.

Специалисты отмечают, что это очень хорошая сделка для акционеров «Самолёта». И раньше “Самолёт” и “Реновация” были аффилированными структурами. Сейчас же в результате внутренних рокировок и расчётов между акционерами холдинга происходит консолидация активов в один бренд — “Самолёт”.

Слияние компаний может означать ускорение реновации в Петербурге

«Самолёт» — сильный девелопер, у которого отлично выстроены бизнес–процессы, особенно в Москве и Московской области. А компания “СПб Реновация” за 10 лет реализации программы реновации в Санкт-Петербурге накопила в этом деле колоссальный опыт. Этот опыт может быть использован в новых структурах для ускорения реализации программы реновации в Северной столице, а также масштабирован в других регионах.

Как полагают эксперты, на темпах самой реновации хрущёвок продажа «СПб Реновации» негативно не скажется. «Наоборот, в рамках крупного девелопера будет проще договариваться с банками и с властями», — считает Екатерина Запорожченко, коммерческий директорDocklandsdevelopment. «Тем более на фоне роста цен на жильё и дефицита земельных участков, пригодных для застройки в Петербурге, все пятна “СПб Реновации” теперь буквально золотые. Даже те, по которым год–два назад экономика не билась», — уверен Андрей Вересов, директор группы «Аквилон».

Пока же процесс реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, продвигается в Петербурге очень медленно, в том числе из–за отсутствия законодательной поддержки. Если в Москве реновация поставлена на поток за счёт особого столичного регулирования, прописанного в законе «О статусе столицы РФ», то в Петербурге всё идёт неспешно. Проблема «последнего жильца» удлиняет процессы расселения каждого здания и делает его финансово непредсказуемым. Дело в том, что у застройщика нет никаких рычагов влияния на несговорчивых собственников квартир в хрущёвках, отказывающихся съезжать. Такие дома даже не признаны аварийными, поэтому граждане имеют право жить здесь сколько угодно. При этом в Москве дом попадает под принудительное расселение при согласии 2/3 собственников.

Есть также проблема отсутствия стартовых пятен, необходимых для запуска проекта в конкретном квартале. Такие участки нужны для возведения первого дома, в который можно будет переселять жителей домов, предназначенных под снос.

Власти меняются, а программа не движется

С момента заключения договора администрации Санкт-Петербурга с «СПб Реновацией» в городе уже не раз менялось руководство. Запускали проект при Валентине Матвиенко. Однако и при ней дело двигалось ни шатко ни валко. При Григории Полтавченко в 2017 году начались разговоры о возможном расторжении договора с застройщиком, которое мотивировали срывом сроков реализации программы. Вопрос даже пришлось решать в суде, который тем не менее встал на сторону компании и отметил, что город также имеет отношение к задержке проекта.

Первоначальной задачей компании «СПб Реновация» было возводить жилье в районах Петербурга, затем сносить старые здания. В программу входит комплексная реконструкция, а также развитие инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. Эксперты отмечают, что в Петербурге с 2008 года реализуется уже четвёртая программа реновации. За 13 лет разные программы реализованы в среднем лишь на 6%.За время действия программы компанией «СПб Реновация» снесено 87 дома, новое жилье получили 630 семей. Объём инвестиций ООО «СПб Реновация» по состоянию на 2020 год составил 52,5 млрд. рублей. Главными целями реновации было то, что горожанам предоставляется новое, современное, более комфортное жилье взамен устаревших многоквартирок, а инвесторы получают прибыль за счет дополнительных квадратных метров. Ведь на месте малоэтажной постройки возводятся более высотные дома.

Несмотря ни на что сегодняшние темпы реновации в Санкт-Петербурге просто смехотворные. 630 семей улучшили свои жилищные условия за 7 лет работы. Для многомиллионного Питера это ничто. По словам руководителя отдела по связям с госорганами «СПб Реновация» Дмитрия Михалёва, «программа с самого начала столкнулась с неожиданными препятствиями, которые притормозили её в ряде кварталов. Это нехватка свободных участков для строительства первого дома для расселения и синдром последнего жильца, когда собственник квартиры выдвигает непомерные требования по выкупу. Эти проблемы объективны и не могли быть разрешены в рамках существующего законодательства», — добавляет он.

Ускорить дело поможет федеральный закон?

В конце прошлого года был подписан федеральный закон о механизме комплексного развития территорий (КРТ), который допускает снос неаварийных многоквартирных домов. Предполагается, что это упростит реализацию проектов. В Москве аналогичная программа успешно идёт полным ходом, но в столице она финансируется за счёт бюджета.

Сегодня в обществе и на всех уровнях власти есть понимание, что проблема ветхого жилья остро стоит везде. Ведь эксплуатационнный срок хрущевок и брежневок давно истек. Вектор на реновацию задан на федеральном уровне. Реновация дает долгосрочное решение проблемы на поколения вперед, ведь срок службы современного кирпично–монолитного здания — 150 лет. Вместе с тем реновация — процесс длительный, с учетом масштабов жилого фонда первых массовых серий работы могут затянуться на десятилетия.

Вице–премьер правительства России Марат Хуснуллин, хорошо знающий проблему на практике, заявил о необходимости общероссийской реновации, а 17 июня спикер Совета федерации Валентина Матвиенко предложила не просто распространить реновацию по всей стране, но и сделать ее «экономически выгодной для инвесторов». Это замечание в отношении инвесторов как обязательных участников процесса крайне важно. Ведь у регионов в большинстве случаев нет бюджета, чтобы проводить реновацию самостоятельно, как это делают в Москве. Следовательно, инвесторы должны иметь экономические стимулы для участия в таких долгосрочных программах.

В Санкт-Петербурге сегодня такой стимул продвижению реновации дает государственно-частное партнерство, когда частная компания тесно сотрудничает по всем вопросам с местными властями. «В последние 5 лет благодаря активизации работы в ряде кварталов «СПб Реновация» несколько раз входила в пятерку крупнейших застройщиков Петербурга, — рассказал председатель совета директоров «СПб Реновация» Дмитрий Голубков. — Мы нарастили темпы не только строительства, но и расселения, увеличили объем ввода жилья. Сейчас компания пересматривает стратегию развития для повышения результатов. «СПб Реновация» и группа «Самолет» подписали партнерское соглашение, и мы рассчитываем, что за счет применения лучших практик партнера в области управления проектами, продаж, цифровизации и других факторов эффективность проектов реновации может вырасти в разы».

РАЗ

Поделиться с друзьями