Любой кризис даёт толчок для волны слияний и поглощений. Тенденция не обошла и строительный рынок, который и так последние годы заметно укрупнялся за счёт ухода мелких и средних игроков. При этом в девелопменте – своя специфика: чаще продаются не компании, а проекты.
В начале нулевых первая десятка застройщиков Петербурга имела совокупную долю на рынке примерно в 30-40%. Постепенно ситуация менялась, доля крупных застройщиков на рынке росла. По данным Nikoliers, в 2019 году на долю первой пятерки крупных компаний приходилось 53,2%, а на начало мая 2022-го – уже 55,4%. В Ленобласти доля крупных компаний росла быстрее: 42,2% в 2019 году и 50,1% в текущем. При этом за три года количество компаний на рынке сократилось на 21% в Петербурге и на 27% в Ленобласти.
В рейтинге компаний по объемам текущего строительства, который публикует портал ЕРЗ, по состоянию на 1 ноября лидируют Группа ЛСР (18,3%) и Setl Group (17,19%). В первой десятке есть «Лидер Групп», Группа «Эталон», Группа ЦДС, ГК РСТИ, а также архангельская Группа «Аквилон» и столичные ГК «Главстрой», Группа «Самолет», ГК ПИК. Но доля каждой из них – менее 5% (диапазон 1,85-3,84%).
В элитном сегменте, по данным аналитиков, более половины предложения приходится всего на пять компаний: Группа ЛСР, Петербургская строительная компания (ПСК), Группа RBI, «Еврострой» и «Балтийская коммерция».
По мнению многих участников рынка, консолидация, укрупнение девелоперского бизнеса – естественный процесс, очередной этап развития: в небольших проектах финансовая нагрузка на каждый квадратный метр оказывается больше, чем в масштабных проектах. Некрупным компаниям с расходами справиться трудно.
Финансовые причины
Даже если не считать мошенников, которые присваивают средства дольщиков, причин для прекращения работы на девелоперском рынке достаточно. Многие связаны с финансами. Например, заметное сокращение количества игроков случилось после перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Специализированный застройщик «Строительный трест», невозможность получить проектное финансирование называет существенной причиной для ухода компании с рынка.
Свою роль сыграла пандемия, когда стала расти стоимость рабочих рук, а также рост цен на стройматериалы.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», перечислил основные причины ухода компаний с рынка: ужесточение требований банков к размеру собственного участия застройщика; возложение на застройщика все большего объема социальных обязательств, что приводит к укрупнению проектов (школу не строят для одного дома); нестабильность себестоимости строительства и платежеспособного спроса в условиях долгосрочных инвестиций; желание властей взаимодействовать с крупными застройщиками, так как они более лояльны к дополнительным требованиям администрации (под угрозой проблем с новыми проектами).
«С рынка уходят компании, которые не могут реализовывать проекты с нормальной экономикой. Сейчас для начала проекта необходимо убедить банк в том, что он будет востребован, а затраты будут меньше прибыли. Без этого компания не получит кредит», — подчеркивает Виталий Бахарев, директор ГК «Альфа Фаберже».
По его словам, раньше некоторые застройщики брались за проекты с рискованной рентабельностью, надеясь – если что, покрыть убыток за счет других проектов. Сейчас это невозможно.
Исход, по мнению Бахарева, продолжится. Уйдут компании, которые не смогли сформировать профессиональную команду, которые постоянно занималась пополнением земельного банка, работой с финансами, проработкой проектов и строительством. А также девелоперы, у которых нет репутации, своего лица. «Сегодня на рынке остаются девелоперы, у которых есть необходимые профессиональные компетенции, команда — без это сейчас не выжить», — заключил он.
Но пока массового исхода на петербургском рынке нет. «За последнее время мы наблюдали только уход иностранных девелоперов, что в большей степени связано с геополитической ситуацией», — подчеркивает Берсиров.
Редкие поглощения
По данным информационно-аналитического агентства AK&M, рынок слияний и поглощений (M&A) по России за первую половину 2022 года вырос на 5,6% благодаря уходу из страны иностранных компаний, оставляющих здесь свой бизнес. Агентство оценило объем сделок в 18,1 млрд долларов. При этом более 40% сделок пришлось на строительные и девелоперские компании.
Петербург покинули две крупные компании. Шведская Bonava продает российский бизнес G-group из Казани (в Петербурге представлен бренд «Унистрой»). Соглашение о покупке подписано в октябре, сделка будет закрыта через полгода. Сумма сделки оценивается почти в 6 млрд рублей. В числе приобретаемых активов – строящиеся ЖК и земельные участки, на которых можно построить более 200 тыс. кв. м жилья.
В июле было объявлено о сделке Группы «Эталон», которая приобрела российский бизнес финской компании YIT. Компания работала в пяти регионах России, в том числе в Петербурге и Ленобласти есть четыре незавершенных ЖК, а также индустриальный парк в Горелове.
В поисках выгоды
Однако продажа компании – скорее, исключения. Как правило, продаются проекты, нередко с готовой документацией и отдельной компанией, образованной под конкретный проект. Например, в 2020 году Bonava продала участок с готовой документацией для ЖК «Meltzer Hall» компании «Альфа Фаберже». В 2021 году участок под строительство апартаментов в Курортном районе с пакетом документов перешел от компании «Зеленый берег» к Element Development.
А участок с документацией для строительства элитного ЖК на Крестовском перешел сначала от компании «Ростехсистема» к «Альфа Фаберже», затем – к бизнесмену Александру Шестакову, который позже продал права некому ЗПИФ. Формальным застройщиком по-прежнему выступает «Ростехсистема», на которую оформлено разрешение на строительство.
«Массовой продажи проектов на текущий момент мы не наблюдаем. Есть только частные случаи, связанные с трудностями получения проектного финансирования и общим снижением спроса на недвижимость», — полагает Берсиров.
По словам Бахарева, причины для продажи проектов различны. Иногда продать оказывается выгоднее, чем строить самому. В том числе это касается продажи части проекта. Иногда застройщик на ранней стадии понимает, что экономику проекта вытянуть не получится, поэтому лучше его продать. «Капитал быстрее оборачивается, появляются средства для покупки нового объекта и довести его «до ума»», — пояснил Бахарев.
Некрестьянов уверен: продажа проектов обусловлена с первую очередь экономическими причинами: незамедлительно получить прибыль, и избежать неконтролируемых рисков будущего возможного экономического кризиса в период строительства.
По его словам, есть также компании, для которых подготовка проекта до получения разрешительной документации – практически основной бизнес: «Для многих чисто организационно намного легче заниматься получением разрешительной документации и проектом чем организовать строительство, продажи и продолжительно взаимодействовать с банком — так что девелоперы, у которых нет собственного подрядного подразделения, всегда рассматривают вариант продать проект и пойти разрабатывать следующую территорию».
При подобный сделках, указывает Берсиров, цены чаще всего соответствуют рынку.
В то же время, отмечает Некрестьянов, поводы для продажи разнятся: иногда это просто бизнес, а иногда это экономическое решение для покрытия потерь/разрывов по другим проектам. Поэтому заинтересованность в продаже у продавцов разное, и формирование цены тоже. «Дополнительно на «нерыночность» влияют заложенные в механизмы взаиморасчетов оплаты «метрами», когда цена квадратного метра сознательно занижается сторонами для целей отчетности», — уточнил Некрестьянов.
Если обстоятельства вынуждают
Мнения о том, выстроена ли в Петербурге продажа строительного бизнеса, разные. «Не могу сказать, что бизнес по покупке компаний не выстроен — мы регулярно помогаем нашим клиентам продать или купить такой бизнес и структурировать такие сделки. В тоже время сложности возникают у непрофессиональных игроков, которые изначально вообще не рассматривали возможность продажи таких проектов и поэтому «расчистка» бизнеса для его продажи третьему лицу требует очень часто большой работы», — говорит Некрестьянов.
По мнению Берсирова, к продаже бизнеса (не отдельного проекта!) надежные застройщики прибегают только в крайних случаях – например, в условиях, сложившихся с началом спецоперации на Украине. «Синонимами строительного бизнеса являются стабильность и надёжность. Это созидательный бизнес с большими перспективами, поэтому при профессиональном подходе к его управлению он всегда будет успешен. Момент продажи строительного бизнеса может возникнуть тогда, когда у компании отсутствуют финансовые возможности, либо существуют внешние факторы, препятствующие дальнейшему развитию, но такое происходит крайне редко, поэтому потребности в создании отдельного типа бизнеса по покупке или продаже строительных компаний нет», — заключил Берсиров.
Елена Зубова.
