Рынок коливингов в Петербурге остается достаточно небольшим. Примеры подобного формата в Петербурге представлены единичными проектами. Developmentspb решил поинтересоваться у участников рынка: каковы перспективы коливингов в текущей экономической ситуации, за счет чего они могут конкурировать с традиционным жильем и апарт-отелями и стоит ли ожидать «смены вектора» в пользу шеринга с учетом традиционного для россиян желания иметь собственное жилье.
Ставка на молодежь
Коливинги, наряду со складами, коворкингами, дата-центрами и прочими сегментами коммерческой недвижимости, являются одним из нишевых рынков, которые ежегодно исследует компания PWC. По данным на начало 2022 года, аналитики называли этот сегмент одним из наименее интересных для инвестирования, указывая на то, что в России — «неподходящий для коливингов менталитет, отсутствует экономика проекта и перспектива развития».
Вместе с тем, такие объекты, хоть и единичные, в нашей стране, в том числе и в Северной столице, встречаются. «В Петербурге максимально приближенными к данному формату можно назвать проекты We&I by Vertical и We&I Ramada by Vertical девелопера Becar, а уже в новом комплексе You&Co, который будет запущен в следующем году, девелопер планирует создать настоящий коливинг», — рассказывает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Игоря Карцева, генерального директора ГК «Максимум Лайф Девелопмент», формат коливингов больше подходит для краткосрочного проживания и рассчитан в основном на одного человека. «Как правило, жилая площадь в подобных проектах не превышает 20 кв.м., что очень мало для молодых семейных пар, не говоря уже о семьях с детьми», — заключает он. Эксперт отмечает, что коливинги могут быть интересны студентам или молодым специалистам, для которых условия жилья обычно вторичны, так как большую часть времени они проводят вне квартиры. «Если молодое поколение видится основным потребителем данного продукта, то срок проживания в коливингах не будет превышать 4-5 лет. Думаю, что в среднем он может составлять 2-3 года. Это обусловлено тем, что любому человеку со временем требуется расширение жилого пространства», — уверен господин Карцев.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group, соглашается с тем, что коливинги — потенциально интересный формат проживания молодежи, в первую очередь квалифицированных специалистов, работников сферы IT. «Основная особенность формата – расширенный уровень внутренней инфраструктуры для жителей», — объясняет эксперт. По мнению Алексея Мацкевича, руководителя федеральной сети коворкингов GrowUp, коливинги в России и, в частности, в Петербурге – это буквально «спасение» в сложившейся ситуации. «Они позволяют экономить за счет эффекта масштаба. В коливинге ты, с одной стороны, находишься в социуме, с другой – за счет шеринга и лайфхаков, которыми обладают другие жители, можешь существенным образом снижать расходы и придумать какие-либо решения», — полагает он.
Коливинги против традиционной аренды
По словам собеседников Developmentspb, на текущую дату в крупных городах арендовать жилье ощутимо дешевле, чем выплачивать ипотечный кредит. При этом, разница в продукте между «правильным» коливингом и жильем примерно соответствует разнице между коворкингом и обычным офисом, делится мнением господин Кокорев. «Соответственно и цена метра жилья в коливинге может быть существенно выше, чем в аналогично расположенном жилом объекте. Это во многом и определяет ограничения распространения формата коливинга на рынке Санкт- Петербурга, особенно на фоне актуального снижения ставок аренды на жилье», — добавляет он. Об этом говорит и Игорь Карцев, уточняющий, что, как минимум, в ближайшие 6 месяцев не видно предпосылок роста стоимости аренды квартир. «К тому же больше заметны тенденции уменьшения цен за эти услуги. Если смотреть на прайс-листы проектов коливингов, которые заявлены в Петербурге, то они выше, чем цена аренды 1-комнатной квартиры на 30-35 кв.м. в классических спальных районах города», — считает Игорь Карцев.
Господин Мацкевич убежден, что снимать жилье значительно хуже и сложнее – «нужно быть суперактивным, обустраивать пространство, приглашать гостей». «В коливинге всё находится «в одном флаконе». Даже для интроверта это, пожалуй, лучшее решение. Потому что ты можешь оставаться в одиночестве в номере и при необходимости быть в комьюнити в общественных пространствах. Все активности и мероприятия проходят очень ненавязчиво. Баланс социума в здоровом коливинге приводит к тому, что люди, проживая там, чувствуют себя увереннее и эффективнее», — уверен он.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия, напоминает, что, помимо огромного предложения квартир в аренду от частных собственников, коливинги имеют очень сильных конкурентов в виде сервисных апартаментов. «Часть из них предлагает и расширенный сервис, и инфраструктуру, и среднесрочное или долгосрочное проживание», — добавляет господин Кокорев.
Неочевидный потенциал
Перспективы развития сегмента коливингов в городе зависят от ряда факторов – увеличения
целевой аудитории и ее платежеспособности, опыта работы первых крупных коливингов и эффективность инвестиций в них, перечисляют эксперты. При этом, по их мнению, глобальные экономические колебания не приведут к смене баланса спроса и предложения в данном сегменте. «Рост сегмента пока мне видится только в заметном уменьшении цены аренды и попытке более гибкого подхода к нарезке жилой площади. Предлагать не только объекты до 20 кв.м., но и больше с другими вариантами планировки. Наличие молодежи, как основной целевой аудитории, предполагает и тщательный подход к выбору локации – близость к транспортным узлам», — полагает господин Карцев. Госпожа Базаева добавляет, что, в связи с фокусом на молодежь, остается открытым вопрос, сможет ли управляющая компания в условиях неопределенности и снижения платежеспособности населения обеспечить спрос и без того узкой аудитории.
Таким образом, проблемы со спросом могут поставить под сомнение инвестиционную составляющую этих проектов. «Пока нет уверенности, что доходность в сегменте будет превышать 7-10%. Но для тех, кто ищет новые ниши для вложений, думаю, будет интересно присмотреться к такому формату молодежного проживания и совместного творчества», — делится мнением господин Карцев.
Развитие сегмента также может тормозить и падение доходов. «На рынок труда в большей степени вышли миллениалы, «зеты» только набирают обороты, зачастую за них платят родители. Кроме того, есть инновационные ребята, которые хорошо зарабатывают, но сейчас частично уехали за рубеж. Мы ждем их обратно – такой отъезд и возвращение уже были весной. Политическая и экономическая обстановка в стране – тоже тормозящие факторы. Но этот процесс невозможно остановить», — рассуждает Алексей Мацкевич.
Иван Починщиков уверен, что также необходимо учитывать особенности менталитета российского человека, для которого наличие собственности в виде своего жилья является важным фактором при выборе аренда/ипотека. «В настоящий момент нет никаких признаков, что стратегически сегмент войдёт в активную фазу развития», — прогнозирует он.
Эксперту возражает господин Мацкевич, считающий, что число потенциально заинтересованных в таких проектах продолжит расти. «Во многом это связано с естественной причиной – сменой поколений. Молодежь сейчас хочет быть вместе, а не раздельно. Желание купить собственное жилье – это в большей степени потребность поколения «икс». В будущем люди будут рассматривать шеринг в качестве основного драйвера как для собственной жизни, так и для бизнеса», — полагает он.
Марина Ковалева.
