Градостроительной комиссией Петербурга установлена новая норма, обязывающая застройщиков одновременно с жилыми кварталами строить в них социальные объекты. Таким образом, разрешение на застройку не будет даваться, если в неё срезу не будут включены детские сады, школы, медучреждения и другие социальные объекты.

В подтверждение этому на последнем заседании градостроительной комиссии были проверены заявки двух застройщиков на соответствие новой норме. Первый построит в Московском районе 44 тыс. м² жилья, а вместе с этим детсад на 100 мест, школу на 200 мест, и обустроит квартальные проезды. Второй построит 128 тыс. м² жилья в Калининском районе, тоже с детсадом, школой и медучреждением.

Строительство социальных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как известно, не поспевают за возведением жилья. Отсюда – многочисленные проблемы – нехватка мест в детских садах и школах, вынужденные поездки в больницы соседних районов и так далее. В последние два года ситуацию удалось переломить. В каждом регионе – по-своему.

Что касается оплаты возведенных социальных объектов, то в Санкт-Петербурге продолжается практика, когда часть этих объектов либо строится на бюджетные деньги, либо выкупается властями у застройщика, вторую часть застройщик возводит сам, на свои средства. По старым договорам город еще продолжал выкупать такие объекты, по новым соглашениям застройщик чаще все делает сам. На начало 2021 года петербургские власти планировали в ближайшие четыре года выкупить у девелоперов около 50 объектов социальной инфраструктуры. Город потратит на это 33 миллиарда рублей.

В 2020 году застройщики подарили городу 23 объекта, Смольный заплатил лишь за 19. Новые 37 объектов будут построены за счёт адресной инвестпрограммы, а 23 – на средства внебюджетных источников, то есть девелоперов. В 2021 году город планирует выкупить у застройщиков 20 объектов – 4 школы, 3 больницы и 13 детсадов. Несмотря на то, что Петербург иногда не спешит выкупать соцобъекты, девелоперы исправно обеспечивают ими новые жилые кварталы.

В городе сегодня не хватает около 30 тысяч мест в общеобразовательных учреждениях. Поэтому есть два направления в работе — уменьшить сложившийся дефицит и не допустить появления новых проблемных зон.

Внесенные изменения в Правила землепользования и застройки позволяют уже на момент получения разрешения на строительство жилого дома заранее видеть, насколько объект будет обеспечен необходимой социальной инфраструктурой к моменту ввода. Программу погашения дефицита курирует городской комитет по экономической политике и стратегическому планированию. В расчетах исходят из норматива обеспеченности жильем: общую площадь возводимого жилья делят на городской норматив в 28 кв. м на человека и получают количество будущих жителей. А по обеспеченности местами в садиках и школах есть фиксированные нормативы для проектирования. На тысячу жителей предполагается 60 мест в садах, 120 — в школах.

Проблемы с социальной инфраструктурой сейчас решаются даже в таких сложных локациях, как Парголово, Каменка, намывные территории и Красносельский район.

Новые детсады не так давно открылись в Московском районе. В Юнтолово уже работают школа и два детсада, но в ближайшее время там появятся ещё 27 образовательных учреждений.

В Шушарах объекты строятся, так заявляют в Смольном, но вопросы строительства трамвайной линии, улично-дорожной сети, развития общественного транспорта, развязки магистралей федерального значения еще предстоит решить. В Каменке наконец-то ввели последний на территории страны дом из наследия СУ-155. После достройки проблемных объектов там начато строительство школы на 825 мест. Для Парголово привлекли финансовые институты, принято решение о выделении средств на школу. Сейчас в Шушарах строится четырехэтажный большой детский сад на 300 мест, заключено соглашение с «Дальпитерстроем» еще на две школы –первую уже начали возводить.

Работать на опережение

Вопрос синхронизации строительства жилья со строительством объектов инфраструктуры, включая социальную, — это одна из основных на сегодняшний день трудностей.

Реализация социальных объектов до сих пор достаточно ощутимо отстает от темпов строительства жилья, что создает сложности как застройщикамна стадии реализации, так и будущим жителям. «Поэтому пока Петербург остается уникальным регионом, где уровень социальной ответственности застройщиков не имеет аналогов, — говорит заместитель генерального директора компании «Мегалит — Охта Групп» Анжелика Большегородская. — Требование обязательного обеспечения нового жилого строительства соцобъектами в Северной столице действует несколько лет, и, в целом, участники рынка разделяют подход, при котором девелопер возводит не только квадратные метры, но формирует жилую среду». Основной вопрос, который волнует отрасль, — форма взаимоотношений с городом. Социальная инфраструктура может безвозмездно передаваться, а может быть и выкуплена у застройщика. Параллельно существуют оба формата, и некоторые девелоперы доказывают городу необходимость его финансового участия, но происходит это в индивидуальном порядке. В любом случае правительство давно говорит о необходимости создать для застройщиков единые и прозрачные правила, которые будут регулировать вопрос возведения и передачи новых социальных объектов. Важно работать на опережение, чтобы ввод социальных объектов не так сильно отставал от ввода жилья.

Комитет по образованию Ленобласти тоже считает очередь в детские сады региона — эти цифры меняются. В ближайших пригородах очередь сопоставима с городскими новостройками, то есть большая. «Это, прежде всего, связано с особенностями нормативов жилобеспеченности, от которых считаются нормы по строительству детских образовательных учреждений, — говорят в областном правительстве. — Они не совсем корректно работают для новостроек, где основные покупатели жилья — молодые семьи с детьми. Для них критично отдать детей в сад как можно скорее и выйти на работу. И, как правило, дома дети с бабушками и дедушками в новых районах не сидят, поэтому «нормативных» мест в садах не хватает. Вместе с тем администрация выплачивает компенсацию части стоимости частного детского сада тем родителям, чьи дети не попали в государственный».

Выкуп – за налоги

В Ленобласти взаимодействие с застройщиками по вопросу строительства соцобъектов ведется по нескольким схемам.

«Мы всегда пытались создавать более привлекательные условия для работы бизнеса, — рассказал вице-губернатор Ленобласти по строительству. — С 2013 года заключили около 100 соглашений «Социальные объекты в обмен на налоги», по которым предполагается строительство до конца 2036 года 207 объектов: 157 детских садов и 50 школ. Программа — ноу-хау Ленинградской области. Она предполагает выкуп у застройщика возведённого объекта за уплаченные им в региональный бюджет налоги. Это прямая работа государственного принципа распределения налогов на нужды конкретных людей в конкретной локации. Благодаря этому мы смогли уменьшить расходы застройщиков, что, в конце концов, сделало цену метра более привлекательной для покупателей».

Также в области работала программа «Стимул»: ежегодно регион добавлял в программу федерального финансирования строительства школ и садов 5–6 объектов, но с 2021 года «Стимул» работает только для инженерной подготовки и для дорог. Это тоже важно, власти направили свои предложения для областных проектов в Минстрой РФ. Тем не менее, область может переключиться на федеральную программу «Развитие современного образования», по которой также можно выкупать объекты.

Например, у СК «Ленрусстрой» вопросы садов и школ решены. Уже построен и работает первый детсад, строятся две школы на 550 и 640 мест. Одна будет введена в этом году, вторая — в следующем. Строится еще один детсад в рамках федеральной программы «Стимул», предусматривающей частичное финансирование из областного и федерального бюджетов.

«У нас в «Новом Горелово» будут суперсовременные школы с библиотеками, лабораториями, компьютерными классами и спортзалами с высокими потолками, — сказал заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой» Максим Жабин. — По школам и детским садам у нас с властями Ленинградской области урегулированы все вопросы и есть полное взаимопонимание».

Залог успеха – диалог с властями

«Говоря об инфраструктуре, надо понимать, что речь идет не только о школах и детсадах, но еще о пространствах для жителей, местах для общения, отдыха, коммерческих, культурно-развлекательных объектах, — уточнил заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой» Максим Жабин. — И все это застройщики зачастую не обязаны делать, но добровольно создают их за счет своей собственной прибыли. Если садики и школы — это минимальный набор, контролируемый властями, то в развитие общественных пространств государство не вмешивается и не контролирует. Только согласовывает проекты планировки. Такие объекты в новых районах, как парки, бульвары, скверы, не имеют даже рекомендательного характера — тем не менее, их регулярно строят, интересных проектов от застройщиков все больше. Жители получают за свои деньги нечто большее, чем просто квадратные метры».

Нужно отдать должное мужеству застройщиков, которые обеспечивают свои объекты инфраструктурой и находят пути и средства для ее строительства. Часто создание инфраструктуры — это не прямая обязанность застройщика, а построенные за собственный счёт объекты часто передаются властям на безвозмездной основе. Несмотря ни на что, с властями всех уровней надо взаимодействовать на регулярной основе, надо конструктивно работать с исполнительной властью, общаться с ее представителями, участвовать в совместных программах, откликаться на просьбы и предложения, получать преференции. Если застройщики отвечают за свои слова и выполняют обязательства, то взаимодействие с властью должно быть взаимовыгодным.

РАЗ