В декабре губернатор Петербурга Александр Беглов подтвердил планы по открытию трех новых станций метрополитена до конца 2024 года. Корреспондент Developmentspb.ru Ирина Кутовая разбиралась как открытие таких объектов влияет на стоимость близлежащей жилой недвижимости.
Александр Беглов заявил, что в 2024 году начнут работу станции «Горный институт», «Юго-Западная» и «Путиловская». Первая будет расположена на Лахтинско-Правобережной (оранжевой линии), две другие — на строящейся Красносельско-Калининской (коричневой) линии.
Несмотря на активную автомобилизацию населения последних десятилетий эксперты говорят о том, что пешеходная доступность до станций метро по прежнему остается значимым фактором серьезно повышающим стоимость жилья.
Управляющий партнёр аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева при этом обращает внимание на такую статистику: «Если в Москве за последние 10 лет открылось 69 новых станций метро, то в Санкт-Петербурге — всего 8, и последняя из них — аж в 2019 году. Следовательно, покупка жилья в Москве на стадии строительства и без метро поблизости может стать инвестиционным решением для покупателя в расчете на скорое продление маршрута. А вот в Санкт-Петербурге все более предсказуемо».
Она напоминает, что в августе 2022 года губернатор региона Александр Беглов объявил о планах строительства 89 станций метрополитена, 31 из них признана первоочередными (это линии Красносельско-Калининская, Лахтинско-Правобережная и Невско-Василеостровская). Но о сроках реализации масштабной стройки упоминается в очень размытых формулировках. К 2024 году планируют запустить всего три — там ведутся работы. «При выборе жилья как объекта инвестиции было бы в ряде других критериев изучить этот Генплан», — полагает госпожа Косарева.
Актуально для демократичных сегментов
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге уточняет, что фактор близости к метро имеет наибольшее значение в проектах эконом- и комфорт-классов: покупатели таких квартир зачастую рассматривают метро как основной вид транспорта для перемещения внутри города. В более высоких сегментах клиенты, как правило, оценивают транспортную доступность проекта с точки зрения передвижения на автомобиле, поэтому не концентрируют внимание на наличии станции метро в пешей доступности, а смотрят на другие ориентиры: загруженность улично-дорожной сети, наличие выездов на основные транспортные магистрали.
Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор» подтверждает: «Конечно, покупатели премиальной недвижимости при выборе жилого пространства редко руководствуются наличием или отсутствием станции метро в шаговой доступности. Скорее наоборот, многие из них стремятся переехать в более экологичные локации с минимальным скоплением людей, а следовательно, и в отдаление от станций метро, возле которых традиционно много съемного жилья для приезжих, и формируется неоднородный социальный слой. Не зря же в сегменте высокого класса популярность приобрело такое понятие, как клубный проект, где добрососедские отношения формируются в приватной камерной обстановке. Но и в этом случае иметь альтернативу избежать пробок и проехаться на метро все же лучше, чем ее не иметь. Тут уже все зависит от целей и предпочтений каждого конкретного клиента».
По оценке Московченко, близость к метро можно оценивать как зону пешей доступности новостройки, не превышающую 10–15 минут. Это усредненное время, которое житель города готов потратить на путь до метро, в любой сезон и при любых погодных условиях, не прибегая к помощи наземного транспорта.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» так же как и коллега, считает, что пешей доступностью станций можно назвать расстояние, позволяющее дойти до дома от метро за 15 минут. Она признает, что транспортная доступность жилого комплекса является одним из ключевых факторов, рассматриваемых покупателями при выборе жилья. «Метро не только снижает нагрузку с наземного транспорта, но и гарантирует развитие коммерческой инфраструктуры в районе», — отмечает она еще один из аргументов в пользу близости метрополитена.
Госпожа Косарева соглашается с этим мнением: «Близость к станции метро означает не только возможность куда-то быстро уехать. Пространство в радиусе 1-5 км от остановки — еще и пункт притяжения бизнеса, а значит более комфортного пребывания в этом районе. Открываются бизнес-центры, торговые центры, предприятия по оказанию услуг, в местность приходят инвесторы, а коммунальные службы более усердно облагораживают территорию».
Цена вопроса
При этом по мнению госпожи Московченко, определить на сколько процентов поднимает близость метрополитена стоимость жилья вряд ли представляется возможным. «Привлекательность в глазах покупателя новостроек класса эконом, тяготеющих к метро, отражается на их ценовых характеристиках: близость к метро увеличивает стоимость жилья. Тем не менее не совсем корректно называть конкретные цифры, так как зачастую такие проекты обладают прочими качественными характеристиками, что также повышает их стоимость», — уверена она.
Госпожа Трошева все-таки полагает, что измерить степень влияния близости метро на стоимость недвижимости в цифрах можно. «Расположение жилого комплекса в пешей доступности от метро может увеличивать стоимость квадратного метра на 15-20% в зависимости от уровня конкуренции в локации и прочих факторов. При этом в большей мере это относится к категории «масс-маркет», поскольку в бизнес- и премиум-классе доступность метрополитена не является определяющим фактором при выборе жилья», — рассуждает она.
При этом госпожа Московченко считает, что разные станции метро обладают различным уровнем привлекательности для покупателя: расположенные на окраинах города и выступающие крупным пересадочным узлом между областью и городом станции метро создают повышенный человеческий поток, что отрицательно сказывается на общей привлекательности локации. К таким станциям, по ее мнению, могут быть отнесены: «Проспект Ветеранов», «Купчино», «Девяткино».
Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development поясняет: «Идеальное расстояние для жилья от станции метро всегда считалось 10-15 минут шаговой доступности. Прежде всего, рядом с метро всегда повышенный трафик людей и автомобилей, как следствие – уровень шума. Концентрация объектов стрит-ритейла у станций метро всегда максимальная, независимо от того, говорим ли мы о «Площади Александра Невского» или «Маяковской» в центре, или вестибюле «Проспекта Большевиков» у Ледового дворца. Поэтому жизнь напротив метро – это почти всегда стресс для организма, даже на подсознательном уровне».
На расстоянии километр-полтора от станции метро гораздо больше шансов создать замкнутую экосистему для комфортного проживания: с комфортным окружением, социальными объектами и парковками (в том числе общедоступными), считает господин Кравцов
Близость к метро находит отражение и на показателях спроса: конечно, для покупателей жилья эконом- и комфорт-сегментов решающим фактором остается бюджет покупки, тем не менее при прочих равных покупатели отдают предпочтение именно новостройкам с хорошей доступностью метрополитена. «Помимо клиентов, приобретающих жилье непосредственно для проживания, большей востребованностью подобные новостройки пользуются и у инвесторов, покупающих жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, так как арендаторы готовы платить больше за квартиры, расположенные у метро», — говорит госпожа Московченко.
Что касается перспективных станций метро, все зависит от их текущего статуса (проектирование, начало или завершение строительства) и предполагаемого срока открытия. «Если станция откроется в пешей доступности от ЖК максимум через 1-3 года, стоимость объекта увеличится. А если перспектива появления станции выглядит довольно отдаленной, она практически никак не влияет на стоимость жилья в локации. Но она может оказать влияние на потенциальный спрос, т.к. открытие станции подземки может стать драйвером развития всего микрорайона и, например, повысить стоимость квартиры при последующей продаже или увеличить сумму платежа в случае сдачи в аренду», — поясняет госпожа Трошева.
«На покупательские предпочтения влияют лишь уже построенные станции метро, так как с учетом распространенной практики переноса открытия станций, покупатели не готовы переплачивать за близость к лишь планируемым», — заключает госпожа Московченко.
Ирина Кутовая.
