В III квартале 2022 года на рынке складской недвижимости Петербурга был зафиксирован минимальный объем сделок за год. Но по мнению экспертов, это не повод для пессимизма – этот сегмент по-прежнему остается одним из самых стабильных и перспективных.
В III квартале 2022 года объем сделок продажи и аренды складской недвижимости составил всего 36,8 тыс. кв. м – минимальный показатель с начала года, при этом сделки проходили в основном с небольшими, до 5 тыс. кв. м, площадями.
Всего же за 9 месяцев с начала года общий объем сделок по складам составил почти 231 тыс. кв. м – это на 169 тыс. кв. м меньше, чем за АППГ.
Интересно, что при этом инвесторы совсем не теряют интереса к вводу новых объектов. По данным консалтинговой компании NF Group (бывшая Knight Frank Russia), за три первых квартала в общей сложности было сдано в эксплуатацию семь качественных складских комплексов более чем 160 тыс. кв. м суммарной площади. Также был введен один объект относительно нового для Петербурга формата light Industrial (10,5 тыс. кв. м) – «Промбокс». Такие склады представляют собой качественные складские и производственные помещения относительно небольшой (200 кв. м – 2000 кв. м) площади, которые востребованы арендаторами малого и среднего бизнеса. Как правило, каждый сегмент склада light Industrial оборудуется отдельным входом, что позволяет разместить здесь не только склад, но и офис. По данным экспертов, более 80% от всех введенных за год площадей относится к спекулятивным объектам.
К концу декабря 2022 года ожидается ввод в строй еще пяти новых складов, площадь которых превышает 163 тыс. кв. м, в основном это built-to-suit, самый крупный из которых – логистический комплекс Wildberries, площадью почти 106 тыс. кв. м, строящийся в Шушарах.
Несмотря на сравнительно низкий объем сделок, пессимистические прогнозы начала года об ожидающемся взрывном росте вакансий не оправдались совсем.
С июля по сентябрь вакансия для прямой аренды выросла лишь на 1,1 п. п. до 1,6%, что в натуральном выражении составляет около 71 тыс. кв. м. С учетом площадей, предлагаемых в субаренду общий объем свободных площадей в сегменте на сегодня составляет всего около 2% от всего рынка, а до конца года эта цифра если и вырастет, то не более чем на 1%-2%. При этом во всех спекулятивных складах, введенных в 2022 году свободных площадей на сегодня уже нет.
Основной объем высвобождаемых площадей, по данным аналитиков, формируют уходящие маркетплейсы, а приток новых арендаторов с начала года обеспечивали в основном логистические и транспортные компании – их доля составила 66%. По мнению директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, несмотря на переориентацию логистических цепочек на восток, рынок Санкт-Петербурга остается востребованным у арендаторов.
На втором месте по спросу в текущем году находились компании-дистрибьюторы (11%), на третьем – арендаторы сегмента розничной торговли (10%).
Что касается арендных ставок, то они также изменились незначительно: в складских комплексах класса А ставки снизились на 3,5% (до 5 600 руб. за кв. м в год), а на объектах класса В остались на прежнем уровне (5 200 руб. за кв. м).
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости петербургского офиса NF Group Илья Князев отмечает, что пессимизм начала года как в отношении роста вакансий, так и в прогнозах падения арендных ставок оказался неоправданным. «Большинство арендаторов приняли решение остаться на занимаемых площадях и оптимизировать свою работу на них», – констатирует он.
Ранее мы рассказывали, что на фоне общей стабильности складского сегмента, здесь отмечаются и довольно интересные новые тенденции. В частности, с начала года на 12% нарастили свои площади склады еще одного относительно нового для города формата self-storage. Это складские помещения для мелких (индивидуальных, частных лиц) и средних (компаний с небольшим объемом складирования) арендаторов. Впервые такие склады появилась в США в конце 50-х годов прошлого века, и сегодня там действует более 50 тысяч подобных объектов, общей площадью более 200 млн м2.
В Европе этот формат прижился гораздо меньше – общий объем рынка self storage оценивается в €3 млрд (для сравнения — в США он превышает $23 млрд), а в России первые self storage стали появляться лишь 15 лет назад.
Согласно данным экспертов компании Maris, с января по сентябрь 2022 года в Санкт-Петербурге появился 21 новый объект этого формата, общее число операторов достигло 44, а общее число складских комплексов составило 144. Они работают под брендами «Простор», «ТвойСклад24», «Мини Склад», «Smart Склад», «Кладовочка.РФ», «Место Есть» и др.
В 2022 году сегмент прирастал в основном отапливаемыми складскими мощностями (по итогам третьего квартала на него приходится 26% всех складских комплексов данного формата), доля смешанных складов составила 7%.
По мнению экспертов, среди частных лиц склады self storage наиболее востребованы для хранения сезонных крупногабаритных вещей (автомобильных шин, снегокатов, мотоциклов, лодок и проч.), а коммерческими арендаторами этих объектов чаще всего выступают небольшие компании сегмента е-commerce.
Андрей Везин
