Обычно рынок жилья заметно оживает, когда появляется угроза кризиса. Подогреваясь тревожными настроениями, люди активно скупают квартиры. Не исключением стал и 2020 год. В результате оживления рынка, девелопмент находится на подъеме, застройщики в больших объемах покупают земельные участки. В дополнение заработал механизм расчетов через эскроу-счета и проектного финансирования, что по мнению специалистов так же улучшило функционирование рынка жилищного строительства и как следствие дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что динамика роста цен на землю в 2020 году достигла уровня динамики цен 2008 года.
В 2020 году произошел бум сделок на покупку участков под жилую застройку. За год девелоперы приобрели свыше 300 га земельных участков общей стоимостью более 37 млрд. руб. По данным Colliers, в 2020 году объем сделок с земельными участками под жилой девелопмент в два раза превысил уровень 2019 года.
В 1 квартале 2021 года по данным Rusland SP объём сделок с землёй под строительство жилья составил 188,6 га, а общая сумма сделок — порядка 32,5 млрд рублей, т.е. это 40% от всех сделок 2020 года.
Самым крупным приобретением 2020 года отметилась «Группа ЛСР». Компанией был приобретен еще несуществующий участок на намывных территориях Васильевского острова площадью 143 га и стоимостью около 3 млрд. руб. Удельная стоимость квадратного метра составляет 2,1 тыс. руб.
Помимо «Группы ЛСР» наиболее активно скупали земельные участки и другие игроки рынка: «ЮИТ Санкт-Петербург», «Аквилон», ЦДС, ПИК,Seven Suns Development, RBI,SetlGroup, Legenda, Bonava.Старший руководитель проектов направления Оценки и финансового консалтинга группы компаний SRGТатьяна Козлова отмечает, что тенденцией 2020 года стало приобретение застройщиками участков за «живые» деньги, а не за будущие квадратные метры.
В 2021 году топ -3 лакомых кусочков земли выглядит следующим образом:
- Setl Group приобрел 59 га в Петродворцовом районе Петербурга. Компания планирует возвести здесь около 270 тыс. кв. м малоэтажного жилья комфорт-класса (4 этажа) с коммерческими помещениями.
- Все та же Setl Group приобрела 40 га на территории Невского завода на проспекте Обуховской Обороны. Здесь планируется строительство
600 тыс. кв. м жилья. Этот проект станет одним из крупнейших редевелопментов в городе. - «Группа ЛСР» выкупила у «Дальпитерстроя» 32 га под строительство жилого массива в Новом Парголово. По экспертной оценке это порядка
400 тыс. кв. м жилья.
По мнению экспертов, средняя удельная стоимость квадратного метра сформированных земельных участков под жильё составляет 45 тыс. руб. Этот показатель заметно снижается из-за низкой удельной стоимость намывных территорий.
Спрос на землю среди девелоперов настолько велик, что он превышает предложение. Это обстоятельство в свою очередь изменило и условия игры на рынке. В 2020 году одним из требований к участку, планируемому к приобретению, была готовность участка к началу строительства. В 2021 году такие участки на вес золота. Сейчас застройщики покупают участки без готовых документов, небольшой площади, удаленные от инфраструктуры. Еще год назад такие земли застройщикам были не интересны. Крупные же строители, благодаря значимым ресурсам могут выкупать готовые участки у более мелких застройщиков.
Девелоперы сейчас готовы купить любое предложение на рынке, независимо от локации. Важную роль играет прогнозируемая экономика потенциального участка относительно его стоимости. Остальные вопросы уходят на второй план и всё больше становятся для девелоперов несущественными.
В черте года земельных участков готовых к реализации практически не осталось. Самый острый дефицит наблюдается в центральных районах города. Застройщики готовы приобретать даже маленькие участки площадью менее
0,5 га.
Пятно под застройку у метро это уже утопия. За городской чертой развитие территорий упирается в отсутствие инфраструктуры. По мнению Константина Пороцкого – управляющего партнера Omakulma: «В выигрыше будут те, кому удастся подтащить к себе магистральные сети, построить социальную инфраструктуру и наполнить её, возможно, в том числе и жителями окрестных жилых комплексов, возможно даже устраивая рабочие места в формате коворкинга. Особенно если строительные технологии позволят сократить сроки строительства с нескольких лет до нескольких месяцев».
По мнению экспертов, основным резервом участков под жилищное строительство в существующих реалиях остается «серый пояс» Петербурга.
Застройщики охотно приобретают участки в городской черте для редевелопмента. Не пугают их и связанные с ним сложности: демонтаж существующих строений, подготовка земли, решение административных вопросов в частности изменением назначения участков, разработкой и согласованием градостроительной документации, проектов планировок территории. Решение этих вопросов может тянуться годами.
Еще одна сложность это то, что зачастую территории планируемые к будущей застройке часто разбиты на небольшие участки с множеством собственников и договориться о выкупе со всеми очень сложно. В дополнение ко всему в местах реновации зачастую находятся памятники истории и архитектуры, а это дополнительные расходы.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» сообщает: «Насколько сложно строителям будет осваивать территорию, зависит от того, что было на ней раньше. Если какое–то опасное производство — нужно очищать землю, заменять грунт на глубине 5 метров. Если на территории есть объекты КГИОП, это дополнительное обременение — необходимо укреплять грунты, вписывать объект культурного наследия в состав дома, заказывать проект реставрационных работ».
Но все сложности с землями подлежащими редевелопменту отходят на второй план, т.к. практически во всех локациях, где еще недавно располагались заводы наблюдается отложенный спрос.
Особенно редевелопмент актуален, если мы говорим о проектах бизнес-класса и несмотря на то, что реновация исторических зданий требует особой проработки и подхода, каждый такой объект получается уникальным.
На сегодняшний день наиболее перспективными считаются Выборгский, Калининский, Московский и Адмиралтейский районы, которые имеют значительные промзоны. Также эксперты отмечают перспективность левобережной части Невского района.
Старые и зачастую уже не использующиеся промышленные предприятия, склады и прочие со временем будут переезжать за город, что даст возможность для развития освобожденных территорий современной инфраструктурой.
Так же очень перспективной локацией девелоперы называют территорию Гавани на Васильевском острове.
«Благодаря редевелопменту многочисленных промышленных предприятий в последние 5 лет данная локация Васильевского острова стала преображаться и превращаться в один из центров культурной жизни Петербурга» — приводит слова Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International ресурс https://www.dp.ru.
Помимо центральной части города у инвесторов есть интерес и к более удаленным территориям, в том числе и за городом: Парголово, у Каменки в Приморском районе, Шушары и другие участки в Пушкинском районе, территории у Петергофского шоссе, локации в районе Пулковского, Волхонского и Петербургского шоссе.
Возможности новых локаций – это в первую очередь перевод серого пояса Петербурга в жилую недвижимость. Рынок земельных участков в городе на сегодня очень сильно ограничен, в том числе из-за пандемии были отменены многие публичные слушания и перевод земельных участков из промышленных в жилые был приостановлен на неопределенный срок.
ОМС
