Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Жилищное строительство в пригородных районах Ленобласти

12.06.2021 в 19:49 | время чтения: 8 мин.

Еще в 2018 году губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, после детального знакомства с новыми малогабаритными квартирами в новостройках на границе с Санкт-Петербургом – в Мурино — решил отказывать застройщикам в согласовании проектов многоэтажек с квартирами меньше 30 квадратных метров.

Строительство многоквартирных высоток (Мурино, Бугры, Шушары, Кудрово) вблизи границ Санкт-Петербурга давно вызывало массу вопросов у областных чиновников, которые вынуждены были обеспечивать десятки тысяч новоселов инженерной инфраструктурой, новыми школами, детскими садами, больницами, дорогами и социальными выплатами. Губернатор тогда предложил следующее решение, позволяющее решить нарастающую проблему высоток вдоль КАД:

· полный запрет на строительство жилых помещений площадью менее 30 квадратных метров (квартиры-студии и однокомнатные квартиры);

· главенство региональных нормативов проектирования – этажность домов не выше 12 для городов и 9 для сельской местности.

Растет спрос на малоэтажные комплексы

Несмотря на установленные запреты, резкий рост цен на недвижимость вновь повысил спрос на более дешевое жилье в пригородных зонах Ленинградской области.

Способствует этому и возрастающий интерес покупателей к малоэтажному строительству.На долю индивидуального жилищного строительства в области приходится более 50%. Все чаще появляются малоэтажные комплексы — в Федоровском, в Верево, Щеглово и других местах поблизости от Петербурга.

Растущий спрос на малоэтажные дома является важным показателем, отражающим растущую потребность людей в хорошей экологической обстановке, тишине и покое. Люди сейчас бегут из больших 25-этажных домов в Мурино, Шушарах, так как малоэтажные комплексы появляются не так уж далеко от города, а транспортная доступность улучшается. Строительство домов в 3–5 этажей — лучший формат, чтобы соблюсти количество людей на квадратный метр и обеспечить их необходимой инфраструктурой.

Растет количество ипотечных кредитов — в регионе выдано почти 19 тыс. кредитов на сумму 45,5 млрд рублей. Сегодня по количеству вводимых метров на одного жителя региона Ленинградская область с огромным отрывом находится на первом месте в стране, — говорит заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Москвин. — У нас на одного человека вводится 1,25 кв. м, тогда как в следующей за нами Московской области — 0,56 кв. м.

Ленинградская область — это вроде бы другой субъект, но при этом Всеволожский район Ленобласти по сути дела в последние годы стал одним из районов Санкт-Петербурга. Получается, что формально граница между Петербургом и Ленобластью есть, но для застройщиков ее не существует. Граница стала прозрачной. Город с областью составили общий план градостроительного развития, а главное — добились выравнивания нормативов по обеспечению соцобъектами на 1000 жителей. Если раньше по садам показатели практически совпадали, то по школам в области были в полтора раза меньше.

Значительное увеличение цен на жилье в городе вновь заставляет застройщиков внимательней присмотреться к участкам в Ленинградской области.

На один и тот же бюджет в городе и за городской чертой покупатель может позволить себе совершенно разные размеры квартир. К тому же активно растет интерес покупателей к загородному малоэтажному формату, преимущественно семейных покупателей в сегменте «комфорт плюс», которые хотят жить за городом среди зелени и тишины и, в то же время, пользоваться удобствами и благами городской жизни. Покупатели на один и тот же бюджет могут купить жилье рядом с городом дешевле и по метражу больше. На такой спрос влияет также и сельская ипотека, т.к. при ставке 2,7% появляется возможность приобрести больше квадратных метров.

Многое зависит от транспортной доступности. Там, где есть рядом метро, жилье однозначно будет стоить дороже. «Почему Мурино так популярно? Там есть метро, и от этого никуда не уйти, — сказал Михаил Москвин. — Стоило расширить Выборгское шоссе от Осиновой Рощи до Сертолово до четырех полос, сделать непрерывное движение без левых поворотов — сразу же выросла и стоимость жилья, появился интерес у покупателей. В том же Янино мы разыграли конкурс на расширение дороги от границы Янино до Колтушей.Там тоже будет четырехполосная дорога без левых поворотов с разворотом за жилой застройкой, чтобы жители могли быстрее добираться домой. Даже этот повод сказался положительно на динамике продаж.

Говоря о транспортной доступности, следует упомянуть — в этом году планируется начать совместный с городом проект по строительству продолжения Пискаревского проспекта, который сейчас упирается в кольцевую автодорогу. 700 метров новой дороги пройдет по городской территории — до реки Охты.Далее — мост через Охту и несколько километров областной дороги, которая будет выходить за Девяткино и примыкать к Токсовскому шоссе. Это без сомнения улучшит жизнь тех, кто живет в новостройках Мурино, Нового Девяткино и Красногвардейского района, так как транзитный поток уйдет из границ населенного пункта.Сегодня Мурино и Девяткино просто задыхаются в каждодневных пробках.

Где больше всего сейчас строят в Ленобласти?

Самые масштабные проекты по объему строящегося и вводимого жилья в последние годы реализованы в Мурино и Буграх Всеволожского района – вблизи с границами с Петербургом.

Эти территории до сих пор являются лидерами спроса в регионе. На Бугры-Мурино в 2020 году пришлось 43% от объема сделок в пригороде, на Кудрово — 16%, в Янино приобрели жилье 10% покупателей. С небольшим отставанием идут Горелово (8%) и Новоселье (6%).Южные территории могут увеличить свои доли. На территории Новоселья к развитию комплексного освоения территории скоро присоединится ГК «ПИК», которая в апреле 2021 года получила положительное заключение экспертизы на 1 этап. Среди активных направлений для развития жилищной сферы следует считать и Гатчину, недавно получившую статус столицы 47-го региона. «Министерство транспорта построило новый обход Гатчины с восточной стороны, а губернатор дал поручение построить Орловский обход с западной стороны. Это улучшит транспортную доступность тех новостроек, что сконцентрированы там, — пояснил заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Москвин. — Есть ряд земельных участков, которые уже застраиваются и планируются к застройке на въезде в Гатчину». Транспортная доступность будет драйвером развития территории — по генплану земли здесь имеют жилую функцию, но по факту там еще поля, где можно строить среднеэтажные и малоэтажные дома.

Для застройщиков является также привлекательным и Ломоносовский район, расположенный недалеко от КАД. В этом районе, в Низино, будет достраиваться ЖК «Ванино», застройщик которого обанкротился. В конкурсной массе находятся еще 90 га земли под жилье, они будут проданы и наверняка застроены. На севере, в Сертолово, тоже есть территории для развития. Здесь продолжается реализация проектов «Золотые купола» от ГК «РосСтройИнвест» и «Новое Сертолово» от ГК «КВС» (9 объектов сдано, 6 – строятся).

Несмотря ни на что наиболее востребованными остаются территории, которые ближе всего к границам с Санкт-Петербургом. Будут и дальше застраиваться Бугры и Мурино — здесь есть свободные участки. В ближайшем будущем появятся они и в Новоселье. С ними на очереди новые территории в Новосаратовке, ожидается проект на месте Ржевского аэродрома. Более удаленные территории, такие как Гатчина, будут развиваться не такими быстрыми темпами. Здесь будет, скорее всего, локальная активность. Интерес к загородному жилью, в основном малоэтажному, проявляют в основном две категории людей. Это питерские жители, которые имеют в городе постоянное жилье, работу, родственные связи и тому подобное, и которые хотели бы иногда отдыхать от питерской суеты и напряжения в раскрепощенной тихой неторопливой загородной обстановке. И есть жители области, а также приезжие, которые не имеют финансовой возможности купить недвижимость в самом Санкт-Петербурге, но хотят территориально быть к нему ближе.

Хочешь строить больше этажей, помоги обманутым дольщикам

В Ленобласти действует практика разрешения компаниям строить больше этажей, если они согласятся помочь обманутым дольщикам – достроить заброшенные объекты.

Как известно, по новым правилам в городских поселениях установлено ограничение в 12 этажей, в сельских — 9. Исключения возможны при заключении соглашения с Ленинградской областью, если застройщик берет на себя определенную нагрузку по достройке проблемных домов. По словам Михаила Москвина, с 2018 года, когда вступили в силу ограничения (до 18 этажей), было выдано 5 разрешений на строительство с превышением этажности.

«Эту практику мы будем продолжать, и тот застройщик, который согласится помочь обманутым дольщикам, сможет получить и 15, и 17 этажей. Но, опять же, только там, где уже есть сложившаяся застройка, -отметил Михаил Москвин. — Например, в Буграх уже есть высокие дома, сейчас ограничение 9 этажей, но можно разрешить и 12–17, в зависимости от градостроительной ситуации. В той же Новосаратовке есть четыре 20-этажных дома, так что в будущем 15–17 этажей в принципе можно разрешить, но только через соглашения по защите прав обманутых дольщиков».Помимо разрешений на строительство высоких домов в качестве бонуса застройщикам, взявшим на себя проблемные объекты, власти региона предоставляли безвозмездно участки в Гатчине – таких соглашений было 4. Но в других локациях муниципальной земли нет, поэтому компенсация идет либо повышением этажности, либо дополнительным выкупом социальных объектов.

Отложенные проекты

Крупные питерские застройщики выкупают областную землю, но с реализацией некоторых жилищных проектов не торопятся.

Причина, прежде всего, в транспортной доступности будущих микрорайонов. Спрос на такое жилье будет явно меньше, чем возле самых границ с городом. В этих локациях нет поблизости метро, земли расположены за чертой КАД. К примеру, к крупнейшему проекту в Новосаратовке «Нева-Сити» на участке 410 га с населением более 100 тысяч человек так и не приступила компания  ЦДС. Такая же история у проекта группы ЛСР на месте бывшего аэропорта «Ржевка» (неподалеку от станции «Ковалево»), где на 175 га планируется построить около 1 млн кв. м жилья.

Вот уже много лет готовится к выходу на рынок проект на площади 50 га компании «Пантикапей» в Порошкино – город-спутник «Евроград» на 15 – 20 тысяч человек. Пока реализовалась только небольшая часть масштабной задумки – ЖК «Морошкино» от ГК «Норманн».Из еще более отдаленных зон во Всеволожском районе стоит выделить перспективную территорию целого микрорайона в поселке Романовка Всеволожского района, где в апреле 2014 года одобрили постройку 430 тыс.кв.м. Участки принадлежат двум компаниям – «Арсенал Недвижимость» и «УНИСТО Петросталь». Еще один застройщик здесь c участком около 51,8 га – компания «Главстройкомплекс».

Вернуть сегодня интерес покупателей к областным новостройкам можно в том случае, если обеспечить их социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. И эти вопросы не могут быть решены одними только девелоперами. Если застройщики возьмут на себя строительство и дорог, и школ, проект просто потеряет свою рентабельность. Должен быть диалог власти и бизнеса, готовых к совместным действиям, тогда результат будет положительным.

АЗ

Поделиться с друзьями