Закрытые фонды недвижимости стали единственной категорией ПИФов, показавших доходность по итогам первого и второго кварталов 2022 года, а также зафиксировавших приток новых пайщиков.
Чистый приток средств в закрытые ПИФы (ЗПИФы) недвижимости во втором квартале 2022 года превысил 5 млрд рублей. На конец июля, по данным ЦБ РФ, на ЗПИФы недвижимости приходилось 6% совокупной СЧА (стоимость чистых активов) закрытых фондов. При этом как сообщает ЦБ, общий приток средств во все закрытые ПИФЫ России во втором квартале составил 380 млрд рублей, за счет максимального за всю историю наблюдений объема выдач паев. Порядка 90% притока средств пришлось на 11 ЗПИФ, у четырех из которых объектом инвестирования является «недвижимость», «девелопмент» и «аренда».
Количество пайщиков ЗПИф во втором квартале также возросло. Число пайщиков-физических лиц увеличилось на 8,2% квартал к кварталу, до 126,8 тыс. человек. Средняя величина вложений физических лиц в ЗПИФ в целом превышает 16 млн рублей Количество пайщиков – юридических лиц и инвестиционных фондов выросло на 3,3%, до 1,3 тыс. единиц, а средняя величина их вложений почти достигла уровня в 4 млрд рублей.
В Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов, зарегистрировано 43 ЗПИФа, которые вкладывают средства в коммерческую и жилую недвижимость.
Активы растут
Темпы роста активов у ЗПИФов в этом году была разной, но примерно у 90% из них СЧА с начала года выросла, говорит аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Средняя динамика роста составляет 3–5%. Отрицательную динамику, по словам аналитика, в этом году демонстрируют рентные ЗПИФы, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, так как количество арендаторов и стоимость аренды с начала года сильно упали. В среднем динамика СЧА таких фондов показывала снижение на 2–7% с начала года. ЗПИФы в строительство жилой недвижимости должны были показывать гораздо лучшие результаты, но они пока не раскрывают свои показатели, добавляет Владимир Чернов.
«Инвестиции в ЗПИФН считаются достаточно надежным активов с минимальными рисками, так как потерять объект недвижимости практически невозможно. Может снизиться выручка от его продажи после строительства или от сдачи в аренду, но полная потеря практически исключена. В такие фонды предпочитают вкладываться инвесторы, которые ожидают прибыль выше банковских процентов по вкладам с минимальными рисками», — говорит Владимир Чернов. Он добавляет, что на фоне увеличения рисков инвестирования в текущем году в более популярные активы (в первую очередь речь про фондовый рынок), спрос на ЗПИФН вырос. Этому также способствует проводимая государством политика по поддержке девелоперов и граждан, в виде льготной ипотеки, которая снижает риски падения ликвидности актива в ближайшем будущем.
ЗПИФН по-прежнему очень востребованы у инвесторов, несмотря на высокий порог входа — от 100 000 рублей и выше, говорит основатель и управляющий партнёр Quattor Advisory Гайк Мартиросян. По оценкам некоторых экспертов, объём чистых активов в российских фондах недвижимости достигает порядка 300 млрд рублей, что в 2 с лишним раза выше, чем в фондах финансовых инструментов, указывает он.
По мнению владелец Александра Воскобойникова, совладельца ГФК «БанкерБук», вложения в закрытые фонды недвижимости — тренд 2022 года, который продолжит проявляться и в будущем. «Люди уходят из волатильных и просто рискованных инструментов фондового рынка (акции, высокодоходные облигации и пр.) в более консервативные. Более того, фонды недвижимости — единственная категория ПИФов, доходность по которой была положительной в первой половине 2022 года», — отмечает Александр Воскобойников. Среди крупнейших фондов он отмечает фонды ДОМ.РФ и «Арендный бизнес». Однако их доходность не превышает 10% годовых в рублях. Это приблизительно соответствует доходности банковских вкладов (учитывая их льготное налогообложение) и находится явно ниже уровня рублёвой инфляции.
Доходность лучше рынка
Как сообщил ЦБ, фонды недвижимости стали единственной категорией ПИФ, доходность по которой была положительной и в первом и во втором кварталах 2022 года. Максимальную средневзвешенную доходность во втором квартале среди ЗПИФ показали кредитные фонды (20,2%), минимальную (-94,8%) – фонды рыночных финансовых инструментов. Интерес к фондам недвижимости может объясняться повышенной волатильностью на фондовом рынке и возросшими инфраструктурными рисками, отмечает в своем отчете регулятор.
«На наш взгляд, интересу частных инвесторов к таким финансовым инструментам способствует высокая защищенность инвестиций. В среднем, доходность коммерческой недвижимости в ЗПИФ варьируется от 9 до 11% годовых при сроке инвестирования в диапазоне от 3 до 15 лет», — говорит Гайк Мартиросян. Среди преимуществ ЗПИФН, помимо высокой защищённости инвестиций, он выделяет возможность регулярных выплат, освобождение от уплаты налога на прибыль самим ЗПИФН , среди недостатков — относительно невысокую ликвидность и необходимость получения статуса квалифицированного инвестора. Ещё один из минусов заключается в том, что пайщики присоединяются к инвестиционной стратегии ЗПИФ. То есть, они принимают на себя все риски инвестиций управляющей компании, добавляет Гайк Мартиросян. Однако такой недостаток, по его словам, присущ инвестициям в иные ценные бумаги в принципе.
Александр Воскобойников отмечает, что фонды, ориентированные на коммерческую недвижимость (а таковых большинство), показывают бОльшую волатильность в кризисные периоды в связи со снижением деловой активности. А вот фонды, предоставляющие бизнесу займы под залог недвижимости, успешно адаптируются к рыночным условиям и показывают существенно более высокую доходность. Так, например, петербургский ЗПИФ «Залоговая недвижимость» обеспечил пайщикам 56% годовых за 2021 год, а на текущий год ориентиром являются 25% годовых.
Сейчас есть все предпосылки для дальнейшего развития рынка доверительного управления, считает Наталья Сухарева, к.э.н, партнер УК «Свиньин и Партнёры». Под управлением компании сейчас находится 33 фонда, и за несколько месяцев их активы увеличились более, чем на 15% (83 млрд рублей на начало сентября 2022 года). В рамках ЗПИФ компания управляет объектами недвижимости в историческом центре Петербурга, в том числе объектами культурного наследия, историческими зданиями (бизнес-центрами) в Центральном районе. Сейчас УК «Свиньин и Партнёры» начала проект преобразования городского пространства в рамках лофт-квартал «Скороход» (входит в состав имущества ЗПИФ «Лофт Инвест»). Паи ЗПИФ «Лофт Инвест» получили допуск к торгам на Московской бирже. «Мы отмечаем высокий рост числа пайщиков в последние два года, и это связано с большей информированностью потенциальных клиентов и результатами работы управляющих компаний», — говорит Наталья Сухарева.
Отстают от банковских депозитов
По словам Владимира Чернова, по сравнению с доходностью банковских депозитов в текущем году ЗПИФы в недвижимость приносят меньшую прибыль. Особенно если вспомнить период времени, когда ставки по банковским депозитам были двузначными. Однако при этом ЗПИФН выглядят гораздо лучше фондового рынка, где, например акции застройщика ПИК упали сначала года на 26,56%. К рискам этого вида инвестиций, по мнению Владимира Чернова, можно отнести снижение доходности от таких вложений в случае с рентной недвижимостью.
«При выборе ЗПИФА часто нельзя оценить его реальные активы, пока не приобретешь пай, в этом заключаются дополнительные риски. Низкая ликвидность активов тоже вынуждает инвестировать именно на долгосрочной основе. К плюсам можно отнести отсутствие рисков полной потери средств и профессиональное управление ЗПИФом в недвижимость. Рекомендовать данный инструмент можно инвесторам на долгосрочную перспективу, но не стоит рассчитывать на сверхвысокие прибыли от него. Вероятнее всего доходность будет выше банковской, но не в разы», — говорит Владимир Чернов.
«Мы полагаем, что спрос на ЗПИФ будет увеличиваться, однако такой рост будет незначительным ввиду, в том числе, высокой стоимости обслуживания ЗПИФ и сильной зарегламентированности его деятельности. Сейчас на такое структурирование будут готовы только крупные инвесторы со значительными активами и большой командой опытных профессионалов», — говорит Гайк Мартиросян.
Любовь Викторовна.
