Приобретение собственного жилья — важное событие в жизни человека. Покупая квадратные метры, он получает свой дом, обустраивает его в соответствии со своим представлением о комфорте, создает уют. Очень популярный способ достичь такой крупной цели — оформление ипотеки. Чаще всего население берет ипотечный кредит, чтобы купить квартиру. Но есть и такие покупатели, которые не могут позволить себе приобрести полноценный отдельный объект недвижимости, и поэтому решаются на покупку комнаты в общежитии или коммунальной квартире. На комнату они также оформляют ипотеку, поскольку иметь свое жилье хочется, а денег, чтобы оплатить комнату сразу, не хватает.
В настоящее время не все банки предоставляют своим клиентам возможность оформить ипотеку на комнату, что обусловлено высоким риском сделки и низким уровнем ликвидности имущества.
В Санкт-Петербурге продолжают регистрировать повышенный спрос на комнаты. Но вместе с тем прослеживается спад спроса на оформление ипотеки для покупки комнаты в коммунальной квартире с помощью ипотеки. Несмотря на фиксацию специалистами по недвижимости рост спроса на покупку комнат в ипотеку на 51,63% в мае 2021 года, в целом на протяжении нескольких лет ситуация противоположна — петербуржцы все реже используют кредитные средства при покупке комнат. Специалисты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» объяснили, что
по итогам 2020 года среднемесячное число обращений на покупку комнат в ипотеку снизилось на 59,63% по отношению к среднемесячному числу обращений в 2019 году, а за первые четыре месяца 2021-го — на 53,22%.
Клиенты стараются покупать подобные объекты за собственные средства, а не с помощью ипотеки, а чем и говорит приведенная статистика. Причем первом квартале 2021 года спрос на такой вид недвижимости вырос до 46%.
Власти Петербурга планируют снять с города неофициальный титул «столицы коммуналок», но реальность рыночной экономики этого сделать не позволяет. Такой вид недвижимости не исчезнет, пока пользуется популярностью у петербуржцев.
Аналитики рынка недвижимости из агентства «Доли.ру» отметили в начале 2021 года значительный рост спроса на на юниты в коммунальных квартирах. Юнитом называют бизнес-единицу, которая в апартамент-отелях считается практически отдельной квартирой, а в коммуналке остается просто комнатой. В первом квартале 2021 года спрос вырос в два раза, оказавшись на 46% выше, чем в конце первого квартала 2020 года. Аналитики назвали такой бурный рост рекордным.
В разный районах города цены на комнату существенно различаются. Так, самые дорогие комнаты находятся в Центральном районе, их стоимость, в среднем, составляет 2,7 млн рублей. Более бюджетные варианты находятся в Красносельском районе, здесь ценник примерно равен 1,75 млн рублей.
Сами комнаты тоже бывают разными. Комната может быть как просторнее полноценной современной студии, так и совсем крошечной и находиться в старой квартире.
Если обратить внимание на рынок строящегося жилья, то можно найти студию в пригороде за 2 млн рублей. Иногда покупателю важнее расстояние до метро, чем то, входит ли территория административно в Санкт-Петербург или Ленинградскую область.
Однако покупатели выбирают комнаты по нескольким причинам, среди которых есть две основные:
- Комнаты на сегодняшний день — самый доступный вариант жилья в Санкт-Петербурге. Стоимость таких объектов недвижимости начинается от 760 тысяч рублей. Во времена кризиса усиливается внутренняя миграция, что означает перемещение людей из небольших населенных пунктов, где нет работы, в мегаполисы, где работа есть всегда. Именно эта категория население приобретает самое доступное жилье для того, чтобы получить официальный статус и место для проживания.
Важно учитывать, что за минимальную стоимость продавец предлагает жилье соответствующего качества. Помимо конструктивных недостатков, таких, малая площадь или плохое состояние дома, в коммунальных квартирах есть такой значимый фактор, как соседи. И здесь уже неважно, какой ремонт вы сделаете, как обустроите комнаты, все же предстоит сталкиваться в местах общего пользования с не самых приятным контингентом.
- Надежда покупателей на скорое заселение при покупке комнаты. Почему люди рассчитывают на такое событие?
Есть определенная схема. Комнаты часто продаются в историческом центре Петербурга, в том числе в районах, богатыми прекрасной архитектурой:Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский. Именно локация становится определяющей при выборе жилья. Приобретая долю в квартире одного из этих районов, многие покупатели рассчитывают на проведение дальнейшего последовательного расселения, при котором у них появится шанс получить в собственность всю квартиру. Основным недостатком такого плана является недостаток хороших вариантов для расселения, поскольку все они реализованы еще в 1990-е годы.
С 2008 года в городе действует целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Она стала приоритетным направлением жилищной политики мегаполиса. Тогда в Петербурге было 116,6 тыс. коммунальных квартир, в конце 2020 года их стало около 65 тысяч. При этом в планах в 2021 году расселить 1,4 тыс. квартир, улучшив жилищные условия 3,5 тыс. семей. Как это работает? Например, в двухкомнатной коммуналке проживают две семьи. Благодаря субсидии одна из них может купить новую отдельную квартиру, а вторая при этом выкупает комнату первого семейства. Таким образом, при расселении одной квартиры улучшаются условия двух семей.
По оценкам экспертов, городская программа действительно работает: количество коммунальных квартир, как мы видим, за эти годы уменьшилось в два раза. Но вместе с этим понятно, что для полного расселения потребуется довольно много времени. Также проблемой станет отсутствие желания у некоторых владельцев комнат расселяться. Причиной этого может послужить получение дохода от комнаты. Так, ее владелец может жить в отдельной квартире, а комнату сдавать в аренду долгосрочно или посуточно. Конечно, комнаты в центре или в шаговой доступности от метро — очень привлекательный инструмент для сохранения средств. Для сравнения, доходность полноценной квартиры поблизости от метро будет в районе 4–6%, а комната будет приносить уже 10–12% годовых. В Петербурге есть несколько вариантов такого бизнеса. Комнаты могут продаваться и как готовый бизнес, то есть уже с арендаторами. Другим вариантом являются квартиры, которые целиком сдаются, а собственники остальных комнат также получают доход от аренды.
Спрос со стороны инвесторов, которые покупают комнаты в коммуналке изначально под сдачу в аренду, а не для проживания, — один из ключевых факторов, поддерживающих спрос и цены на такое жилье.
Вопрос отношений, как юридических, так и личных, с соседями является одним из самых сложных для владельцев комнат. Например, в вопросах аренды жилья. Конечно, владелец может сдать свою комнату, не спрашивая мнения соседей. Но, поскольку он сдает не только собственно комнату, но и места общего пользования (ванну, туалет, кухню), то здесь становится важным взаимное согласие всех жильцов квартиры.
В России официально не закреплен порядок сдачи в наем комнаты в коммунальной квартире ее владельцем. Теоретически, можно заключить соответствующее соглашение, а в случае несогласия соседа принудить его дать разрешение, но все так же через суд. Дело может надолго затянуться, да и услуги юриста при этом понадобятся и будут недешевыми.
Несмотря на все минусы, комнаты были и будут востребованы, поскольку жилье только дорожает, а иметь квадратные метры в собственности хочется многим жителям Санкт-Петербурга. А вот популярность оформления ипотеки для покупки комнаты, наоборот, падает, покупатели стараются ограничиться собственными средствами.
ОМФ
