В прошлом году объем выведенного в продажу нового жилья в петербургской агломерации в полтора раза превысил показатели 2020 года – около 5 млн кв. м. По идее, это должно ликвидировать возникший ранее дефицит и сгладить цены. Спрос остыл после изменения условий льготной ипотеки, и покупателя сегодня интересует жилье подоступнее.
Большинство новых проектов будут расположены не в городе, а в заКАДье и области — и почти все они массового сегмента. Но участники рынка считают, что дефицит все еще сохраняется, так что надо строить больше.
В прошлом году девелоперы активно выводили на рынок новые проекты, в том числе в наиболее бюджетных локациях — в пригородах, за КАД.
«С одной стороны, дефицит возникает из-за высокого спроса, — говорит Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой». — Но, поскольку ставки по ипотеке выросли и тенденции к снижению не ожидается, вряд ли в этом году можно ожидать такого же повышенного спроса, как в 2020–2021 годах. С другой стороны, из-за ужесточения в последние годы условий вывода на рынок новых проектов может начаться снижение объема предложения. Эти два фактора должны выровнять рынок и сбалансировать спрос и предложение. Хотя, конечно, возможны «качели».
«Избежать дефицита, на мой взгляд, уже не получится никаким образом, — говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест». — Планируемый ввод объектов в год вдвое меньше потребности рынка, хотя, с другой стороны, это позволяет выравнивать ситуацию с городской инфраструктурой».
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», тоже считает, что вряд ли можно в текущем году говорить об устранении дефицита на рынке новостроек. Чтобы рынок постепенно начал набирать необходимые объемы, застройщики должны вывести в продажу не менее 5 млн кв. м нового жилья.
Единственный способ борьбы с дефицитом — это вывод новых проектов
Так считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». «В прошлом году было выведено достаточно новых ЖК, в этом году тоже ожидается много «премьер». В прошлом году мы открыли продажи во второй очереди ЖК «Новый Лесснер». Несмотря на то, что это совпало с периодом изменений условий по ипотеке с господдержкой, спрос на квартиры оказался очень высоким».
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что увеличение нового предложения в 1,5 раза по сравнению с 2020 годом позволяет не ожидать дефицита в 2022 году, раз застройщики продолжают активными темпами выводить проекты на рынок.
Единственный фактор, который может повлиять на дефицит, — это вывод на рынок новых проектов, солидарен заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Второй фактор, не очевидный, но существенный — это цена. По его мнению, цены будут расти и станут «отсекающим фактором». Рост цен и стоимости ипотеки компенсируют запущенные объекты, их высокая стадия готовности и выведение на рынок новых и масштабных проектов, цена которых на старте будет ниже. «Дефицит жилья при существующих объемах запуска не будет закрыт в ближайшие 15–20 лет, потому что потребности в новом жилье велики, а объём выхода новых проектов низок, гораздо ниже, чем в Европе и США», — добавил он.
Новые точки роста
Большинство новых проектов сейчас в черте города — это редевелопмент бывших промышленных предприятий, пояснил Николай Гражданкин. Среди ближайших пригородов активно застраиваются Новосаратовка, Бугры, Мурино.
«Основные точки роста — пригородные территории и промышленные зоны города, а также земли области, — добавил Дмитрий Ефремов. — В 2021 году активность девелоперов пригородной зоны была несколько выше, чем городских застройщиков, этот тренд сохранится. Особенно активно развивается Всеволожский район. В 2021 году его доля в объеме нового предложения составила 26%, что в три раза превышает долю каждого из популярных городских районов. Далее следуют Красносельский, Красногвардейский, Пушкинский, Приморский и Василеостровский районы».
«Конечно, 90% жилья, которое ожидается к выводу на рынке, — это сегмент масс-маркета, — говорит Ольга Ульянова. — Новые проекты помогут сдержать ценовой рост на уровне инфляции 10–12% в год. Уже ясны площадки, где должно пополниться предложение: Ломоносовский район, в частности Новоселье, Шушары и территории вдоль Пулковского и Московского шоссе, территория Новосаратовки, территория выше Парнаса, Парголово. Также разрабатываются территории на востоке — Ржевка».
По мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, ставка будет сделана на заКАДовые территории, активно будут выводить объекты в Новоселье, Горелово, Бугры — Мурино, Новосаратовка, Пулковское — Волхонское, Ново-Сергиево.
«В Ленобласти размораживают ранее «замороженные» территории, — пояснил Максим Жабин. — Мы видим историю с развитием Новосаратовки, активное вовлечение девелоперов в освоение Новоселья, Анинского поселения, новых территорий в поселке Бугры. Это все область, а что касается города — много интересных точечных застроек на месте ветхого и аварийного жилья, идет реновация серого пояса».
Проекты в разной степени готовности
Пополнение будет соответствовать спросу, считает Ольга Трошева. С учетом активности на земельном рынке можно ждать пополнения предложения ЖК и стартов масштабных проектов.
Так, «Дальпитерстрой» планирует запускать большинство новых проектов в 2023–2024 годах. Из жилья это «Николаевский» и новые очереди «Александровского квартала», а также новые детские сады, школы и т. д. В планах компании в этом году — начать строительство жилого многоквартирного дома в Парголово. К вводу в эксплуатацию готовятся два многоквартирных дома в ЖК «Алексеевский квартал» (комплекс возводится в рамках программы «Комфортная среда»), дом во Всеволожске, торговый центр в Шушарах, многофункциональный центр с подземным паркингом в Таврическом переулке. В конце года планируется сдать две школы — в Шушарах и Парголово, каждая на 1925 учеников.
В этом году «Строительный трест» открыл продажи недвижимости в 14-м лоте и машино-мест в многоэтажных паркингах в жилом квартале NEWПИТЕР. В ближайшее время выйдет на рынок 15-й лот этого проекта. Кроме того, в этом году компания планирует вывести на рынок два новых жилых проекта общей площадью более 300 тыс. кв. м.
«Мы завершим полностью в этом году наш проект на 12 тысяч жителей — КОТ «Новое Горелово» — и уже вывели в этом году на рынок наш проект 12 тысяч квадратных метров жилья для среднего класса — ЖК «ЛесART», который мы завершим к 2025 году, — добавил Максим Жабин. — У нас есть еще проекты разной степени готовности, которые мы будем выводить в оборот в 2023–2025 годах. У нас в портфеле сейчас земельных участков примерно на 500 тысяч квадратных метров жилья, но мы рассматриваем покупку новых перспективных участков».
Комфорт – прежде всего
Девелоперы ввиду высокой конкуренции на рынке новостроек продолжат развивать свой продукт в части продуктовых опций: кладовые, улучшенное качество отделки, частичная или полная меблировка, система «умный дом», добавил Дмитрий Ефремов. С точки зрения спроса можно ожидать увеличения доли студий и однокомнатных квартир — они более доступны по цене.
«Многие застройщики уже уловили переориентацию спроса на так называемую «жилую среду» вместо привычных «метров», — считает Андрей Паньков. — Поэтому заметно качественное изменение подходов к проектированию — особое внимание тому, как будут люди жить, а не только тому, что у них будет в квартирах».
«Новые проекты мы запускаем в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», — говорит Анна Боченкова. — Это пониженная этажность домов, замкнутые дворы без автомобилей, наличие в шаговой доступности всех необходимых объектов инфраструктуры — школ, детсадов, поликлиник, магазинов, аптек и т. д. Причем «социалку» мы начинаем строить не вдогонку, а заранее, либо синхронно с жилым кварталом».
ОАЗ
