Несмотря на то, что рынок находится в состоянии турбулентности из-за текущей экономической ситуации, федеральные и региональные игроки по-прежнему проявляют интерес к приобретению крупных пятен под застройку для реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ). В некоторых случаях застройщики входят в них совместно, разделяя участок на несколько частей и тем самым диверсифицируя риски. Корреспондент Developmentspb Марина Ковалева разбиралась в причинах интереса девелоперов к КОТ, перспективных локациях для реализации масштабных проектов, а также в том, почему, несмотря на проблемы с инфраструктурой, покупатели все же готовы некоторое время «жить на стройке».
Комплексный подход
Вектор развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга последнее десятилетие был смещен в сторону проектов комплексного освоения территории. Появление такого большого количества проектов КОТ обусловлено с одной стороны программой по выводу промышленных предприятий из центра СПб на окраины или в область поспособствовала освобождению крупных площадок, многие из которых имеют ряд преимуществ в виду расположения в центральных локациях и районах с уже развитой инфраструктурой, с другой – интересом к созданию доступного жилья на периферии.
На текущий момент на рынке Петербурга и пригородных территорий Ленинградской области в реализации находится более 50 жилых комплексов. «Совокупная площадь жилья в них превышает 200 тыс. кв.м., в том числе около 10 проектов-миллионников и 15 проектов совокупной площадью жилья от 0,5-1,0 млн кв.м.», — поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Сегодня продолжается застройка района Каменки в Приморском районе, активно застраиваются участки, расположенные ближе к ЗСД, можно также вспомнить намыв Васильевского острова, Октябрьскую набережную, районы Черной речки, Измайловской перспективы, Лиговского проспекта. «В пригородах это район Славянки, Новосаратовка, локус Пулковского шоссе и «Экспофорума». Анонсирован также крупный проект в районе Стрельны», — уточняет Михаил Гущин, заместитель вице-президента Группы RBI.
По словам Антона Орлова, директора отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers, участков под масштабные проекты на территории города найти сложно, за исключением крупных зон редевелопмента в случае внесения соответствующих поправок в Генплан. «Территориями перспективного развития являются земельные массивы, прилегающие к городу и расположенные в области. Сейчас периферийные районы города и область вновь стали привлекательными для девелоперов из-за дефицита земельных участков в Санкт-Петербурге и рекордного повышения цен на жилье», — добавляет он.
Сделки по наращиванию земельного банка застройщиками нечасто становятся публичными, однако в последнее время наблюдалась определенная активность. Так, из последних крупных земельных сделок на территории петербургской агломерации можно выделить приобретение 35 га на Капсюльном шоссе (порядка 800 тыс. кв.м. жилья в перспективе) и 36 га на территории сельхозпредприятия «Ручьи» (400-500 тыс. кв.м. жилья) «Страной Девелопмент», 43 га в Стрельне компанией Veren Group (под строительство более 300 тыс. кв.м. жилья), 53 га в Парголово (300+ тыс. кв.м.) «Строительным трестом», 51 га в Романовке (600 тыс. кв.м жилья) «Самолет» и GloraX в партнерстве, нескольких сделок в локации Пулковское-Волхонское — 58 га (200+ тыс. м2) приобрела Группа «ЛСР», 29 га (ок. 300 тыс. кв.м) компания «ПСК», 80 га (350+ тыс. м2) – девелопер из Чебоксар «Отделфинстрой» и другие. «Мы видим, что интерес к таким проектам растёт не только со стороны местных игроков, но и новых заходящих региональных компаний, которые предпочитают стартовать именно с них», — замечает Евгений Бузлаев, генеральный директор BuildDocs (Amethyst Group).
Стабильный девелоперский интерес
Реализация проектов КОТ была и остается интересной для застройщиков, говорят собеседники Developmentspb. «В первую очередь, это связано с их масштабом: можно на несколько лет загружать свои производственные мощности. Кроме этого, экономический эффект от масштаба заключается в том, что можно гибко выстраивать ценовую политику, не теряя в общей доходности от проекта», — объясняет Валерий Трушин. Среди других причин интереса девелоперов к реализации проектов КОТ Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», выделяет возможность развивать свой продукт и укреплять узнаваемость.
Вместе с тем, по мнению Валерия Трушина, партнёра, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, в нынешних условиях темпы наращивания земельного банка девелоперами снижены, отчасти потому, что застройщики сегодня хорошо обеспечены земельным банком и не испытывают острой потребности в его наращивании. «Но это реакция на общую экономическую ситуацию и сложности с прогнозом спроса на первичку. Как только макроэкономическая ситуация стабилизируется, то и интерес к покупке крупных земельных участков со стороны застройщиков восстановится», — заключает он. По словам Михаила Гущина, новые проекты выходят, несмотря на турбулентность на рынке новостроек. «Рынок находится в выжидательной позиции, но совсем отказываться от новых стартов и приобретения новых пятен под застройку, конечно, не планирует. Например, в октябре мы видели несколько стартов продаж на крупных участках на границе с городом», — рассуждает господин Гущин.
При этом возможны сценарии, когда сразу несколько девелоперов будут совместно входить в интересный проект, разделяя участок на несколько частей и тем самым диверсифицируя риски. «Несколько девелоперов в одном проекте КОТ обычно позволяет увеличить общий объем продаж в локации и снизить нагрузку на приобретение земли для каждого отдельного девелопера», — уточняет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg).
Комплексная среда против жизни на стройке
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам 9 месяцев 2022 в проектах 200+ кв. м было реализовано 58% от общего объема спроса в агломерации (в т.ч. 24% в проектах-миллионниках), при этом в 2020 году удельный вес таких проектов в структуре спроса был 49% (в т.ч. 20% в миллионниках).
«Если рассматривать идеальный КОТ, то есть три очень значимых плюса. Первое — стоимость. Квадратный метр в проектах КОТ в среднем дешевле, чем в точечной городской застройки. При этом — второе — предлагается мало- и среднеэтажное жилье, более привлекательное, нежели сплошная высотная застройка. Третье — покупатель получает новый квартал, то есть живет в окружении всего нового: инфраструктуры, благоустройства и т.д. В городе всегда будут окружать более старые районы и постройки», — рассуждает Сергей Софронов. Но здесь есть важная деталь — для первых покупателей крупных проектов эти опции становятся доступными спустя время.
Минусы проектов КОТ, в свою очередь, часто сконцентрированы в области инфраструктуры. «Темпы ее развития часто отстают от потребностей района, в первую очередь это касается обычно социальной и транспортной инфраструктуры», — добавляет Игорь Кокорев. Вместе с тем, как отмечает господин Софронов, девелоперы уже взяли на себя строительство «социалки» и дорог внутри новых районов. «Но строительство метро или легкого трамвая никто не потянет. Это направление городского развития по факту финансируется слабо», — с сожалением отмечает господин Софронов. С ним соглашается и Михаил Гущин, добавляя, что активная реализация инфраструктурных проектов в районах КОТ может подстегнуть продажи. В качестве примера эксперт приводит подписание соглашения с Ленобластью по трамвайной линии от Петербурга до Новосаратовки. Другой негативной стороной крупных проектов является их «многоочередность». «Поэтому еще один момент, который нужно прорабатывать – чтобы под окнами у людей не продолжалась стройка», — добавляет Михаил Гущин.
Марина Ковалева.
