Классы жилья — одно из самых размытых определений рынка недвижимости. Эконом, масс-маркет, комфорт-лайт, комфорт плюс — разнообразие вариантов нередко повергает потенциального покупателя в шок и пучину сомнений. Для многих непонятно, как классифицируется жилье и насколько точны эти градации.
Деление на классы нужно и застройщикам, и покупателям
Впервые методика классификации жилья по типам была разработана в 2002 году для новостроек Москвы. Спустя десятилетие Российская Гильдия риэлторов ее доработала. Если говорить глобально, существует всего два вида жилой недвижимости: массовое и повышенной комфортности. Эти две большие группы внутри себя тоже делятся: каждая распадается на несколько подтипов. К массовому жилью, согласно классификации Гильдии риэлторов, относятся дома и эконом-, и комфорт-класса. Жилье повышенной комфортности включают в себя дома классов «бизнес» и «элит». По данным экспертов, среди новостроек Петербурга 83% объектов формально относятся к массовому жилью, а 17 — повышенной комфортности.
Стремясь привлечь и удержать покупателя, застройщики добавляют все новые опции, совершенствуя и улучшая предложения. Перемены приводят к возникновению новых подтипов — именно так, например, появились дома класса «комфорт плюс». Однако смешение стандартов и опций привело к тому, что одному классу стали свойственны признаки другого, а определение их отчасти превратилось в маркетинговую историю, перестав отражать реальные стандарты.
«Деление недвижимости на классы весьма условно и имеет в первую очередь маркетинговое значение. Классификация новостроек была составлена гильдией риелторов, но законодательно она не закреплена. По сути, деление на классы позволяет застройщикам мотивировать цены на жилье, а покупателям — понимать, какой набор дополнительных услуг они получат к своим квадратным метрам, — считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Границы классов определяются бюджетом
Однако, несмотря на размытость границ, застройщики убеждены: классификацию объектов нужно сохранить. «Деление на классы упрощает и позиционирование, и восприятие проектов. А также обязывает к соблюдению определённых параметров в соответствии с заявленным классом. Это может стать инструментом конкуренции: если застройщик превосходит ожидания, то его проекты выделяются в классе. По мере «подтягивания» всего рынка к новым критериям восприятия, как соответствие времени и конкурентному окружению, происходит и его развитие, — считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
По его мнению, границы классов определяются, прежде всего, бюджетом проектов. Если бы этого деления не было, то его стоило бы придумать, потому что прямая корреляция цены и качества с локациями прослеживается не всегда. И даже если место одно и то же, в нем может появиться и стандартное жилье, и комфорт-класс. По соседству с высоким комфортом может появиться и бизнес. В обозначении категории, уверен эксперт, покупатели видят определенную заявку и учитывают ее в отборе потенциальных проектов.
Стандартное жилье – это бюджетная недвижимость
Как отмечает Надежда Калашникова, недвижимость в зависимости от локации, качества планировок и строительных материалов принято делить на четыре класса: стандарт (он же эконом), комфорт, бизнес и премиум. Но в последние годы границы классов все более размываются. Например, жилье бизнес-класса можно найти уже не только в местах, граничащих с центром города, но и в спальных районах. А расположенные на территории области огромные жилые массивы со скудной инфраструктурой нередко именуются комфорт-классом, хотя по сути является экономом.
«Стандартное жилье — это аккуратное обозначение наиболее бюджетной недвижимости, среди которой также есть более или менее хорошие представители. Эконом существует, как его ни назови, до тех пор, пока существует задача сэкономить, — говорит Сергей Софронов.
Он отмечает, что сегмент эконом-жилья, как правило, закрывает потребности в первом жилье для молодежи и приезжих. На Западе есть термин starter home — недвижимость начального уровня: недорогая, с одной-двумя спальнями. Она покупается на минимальные личные накопления плюс ипотека. В России очень похоже — ключевым фактором позиционирования и спроса в этом сегменте остается цена.
Жилье комфорт-класса предлагает больше возможностей
Это — новостройка, расположенная в районе с удобной транспортной доступностью и хорошей инфраструктурой. В основном, отмечают специалисты, дома комфорт-класса строятся по кирпично-монолитной технологии, позволяющей делать квартиры разного формата. Иногда в одном доме могут быть десятки планировочных решений.
«Сейчас застройщики крайне редко позиционируют свои объекты как эконом-класс. Это можно объяснить высокими требованиями, которые предъявляют современные покупатели. Спрос рождает предложение, поэтому большинство строящихся жилых комплексов по качеству и наполнению соответствуют уровню «комфорт-класс». Например, нормой стали закрытые дворы, просторные входные группы, колясочные и кладовые, площадки для детей разных возрастов с антитравматичным покрытием и многое другое, что раньше было признаком дорогого жилья. Также в комфорт-классе начали встречаться квартиры необычных планировок: например, с террасами и мансардами, — привела пример генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Бизнес-предложение
Наличие или отсутствие отделки считается важным признаком класса жилья. Квартиры в домах «бизнес» и «элит» обычно сдаются без отделки совсем или же с черновой, чтобы покупатель смог сделать ремонт «под себя». Важно и место — дом бизнес-класса просто не может быть построен на окраине города. Этот тип жилья всегда отличает хорошая транспортная доступность и удобное расположение.
По словам Сергея Софронова, бизнес-класс представляет собой некую бескомпромиссность: в доме отлично все. «Более дорогие и качественные материалы отделки, лучшая тепло- и шумоизоляция, большие окна, дверные проемы, малое число квартир на этаже. В нашем понимании такие проекты не должны предполагать размещение студий. Хотя такое на рынке встречается», — подчеркнул Сергей Софронов.
Элитное жилье и комфорт – различия существуют
Элитное жилье — это штучный товар на рынке, и в настоящее время он в дефиците. По подсчетам аналитиков компании Knight Frank St Petersburg, свободное предложение в этом сегменте сократилось до минимальных значений за последние 11 лет.
«Между элитной недвижимостью и бизнес-классом существует целый самостоятельный сегмент — премиум. Премиальная недвижимость предлагает очень многое из параметров элитной недвижимости, но никогда не преследует цель «все самое-самое», — пояснил Сергей Софронов. — То есть редкая, неповторимая локация и виды — обязательно. Наиболее современные решения во всех составляющих, от технологий строительства до дизайна общественных мест — само собой. Лестницы в каррарском мраморе или свой лифт в квартиру — совсем не обязательно. В отличие от действительно элитных домов, в которых отдельный лифт из паркинга в прихожую — нормальное явление».
Каждый делает свой выбор
Девелоперы убеждены: выбор покупатели делают, ориентируясь не на общий класс жилья, а на реальные характеристики конкретных проектов. Что вполне объяснимо с учетом того, как «размываются» границы классов. Если в традиционной локации комфорт-класса появляется проект, который по своим продуктовым характеристикам приближается к элитному жилью, потребители готовы платить «премию» к цене квадратного метра, более дорогого в сравнении с «соседями».
«Наглядный пример — наш жилой комплекс Ultra City, который мы в 2014 г. выводили на рынок еще под брендом «Северный город». Уже первая его очередь по многим параметрам отличалась от традиционного комфорт-класса: уникальный дизайн-код, продвинутые технологии домофонии, представление о дворе как об общественном пространстве, — привел пример Михаил Гущин. — Во второй очереди, которая стартовала три года спустя, мы пошли еще дальше: создаем уникальные детские площадки с оборудованием из Германии, которых нет пока даже в элитных проектах в центре города. По технологиям, дизайну, планировкам и другим характеристика подобный проект можно легко представить себе и в центре, если сделать «скидку» на этажность».
В целом же, считают эксперты, современные реалии таковы, что жилые комплексы даже одного класса могут серьезно отличаться друг от друга. Реализуя проекты, каждый девелопер использует собственный наработанный опыт, формируя из разрозненного набора опций индивидуальную среду обитания.
ОАЗ
