Вложения в ценные бумаги, валюту отошли на второй план. Недвижимость – чуть ли не единственный актив, способный обеспечить сохранность средств, считают участники онлайн-форума «PROESTATE.Private Investment. Инвестиции в коммерческую недвижимость 2.0». Причем специалисты полагают более выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость – офисные и складские площади, которые могут принести в два-три раза больший доход, чем вложения в жилую недвижимость.
По крайней мере, так утверждают эксперты по коммерческой недвижимости, обсудившие ситуацию на рынке на Десятом онлайн-форуме «PROESTATE.Private Investment. Инвестиции в коммерческую недвижимость 2.0».
В мире тревожно
Как правило, во время экономических кризисов в коммерческой недвижимости падают арендные ставки, а капитализация растет. Политический кризис влияет на рынок по-иному: капитализация падает, а арендные ставки почти не меняются. По мнению Алексея Федорова, директора департамента инвестиций в недвижимость Maris, с февраля наблюдались признаки политического кризиса. При этом вакансия растет, причем стабильно, что пугает. От дефицита офисов и складов Петербург за три квартала пришел в ощутимой вакансии. «Дальше начнут реагировать арендные ставки и цены продаж, хотя в меньшей степени», — предсказывает Федоров.
По его мнению, Россия уже вступила в экономический кризис. В крупнейших мировых экономиках ситуация тревожная: в США уже два квартала идет рецессия, в Китае рынок жилья упал на 40; в Евросоюзе – промышленная инфляция 41% (как в 90-х в России), у Японии – запредельный госдолг, отрицательная ключевая ставка, йена пробивает минимумы с 1990-х, Британия ждет рецессию. Поскольку Россия встроена в мировую экономику, которая спадает в рецессию, тихой гавани, как при других кризисах, ждать не приходится.
Алексей Романцов, инвестиционный директор Radius Group, также видит «огромный структурный сдвиг в экономике». Помимо этого, на его взгляд, отсутствует долгосрочная стратегия, придется решать тактические задачи и заниматься латанием дыр; отсутствуют ресурсы, в том числе человеческие; велика миграция умственного человеческого капитала.
По словам Федорова, все это вовсе не означает, что нельзя инвестировать ни во что – скорее, наоборот, пора сберегать средства. Но инструментов осталось мало, и недвижимость – чуть ли не единственный.
Есть что купить
В то же время 2022 год, размышляет, Романцов, проходит под эгидой неопределенности. По его словам, в этом году прошло очень много сделок по передаче активов под управление менеджменту, сделки обратного выкупа, продажи с дисконтом. «Я бы не сказал, что рыночный год», — констатирует Романцов.
«Естественная реакция на стресс – зажать в потном кулачке деньги, а на самом деле надо посмотреть по сторонам и понять, что кэш сегодня – один из самых худших видов активов. Лучше в недвижимость пойти, там можно больше заработать», — говорит Федоров.
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, также уверен, что наступила пора сделок: надо продавать и покупать, продавать неинтересные инвестору активы, вкладываться в новые. По его наблюдениям, инвесторы «из дружественных стран» сегодня продают активы, например, в Москве, переходят в другие сегменты рынка, в другие регионы.
«Тяжело стало выбрать объект для инвестиции», — признает Кристина Недря, руководитель отдела оценки и аналитики STONE HEDGE, однако уверена: лучшее вложение – офисная недвижимость. В том числе по причине широкого выбора в этом сегменте сейчас – многие офисы освободились. Так, в Петербурге почти 10% офисов пустует. Однако об этом неизвестно широкому кругу частных инвесторов.
Как отмечает Недря, сейчас можно выбрать ликвидный объект для получения пассивного дохода. По ее словам, владение офисной недвижимостью приносит собственнику в два-три раза больше денег, чем жилье. При покупке площадей на ранней стадии строительства можно заработать 30-40% на перепродаже. Кроме того, цены на офисы стабильны – в отличие от рынка жилья, где они начали падать, а девелоперы готовы продавать офисные площади в рассрочку.
Есть и другой инструмент, с помощью которого можно войти в бизнес, – закрытые паевые инвестиционные фонды.
По словам Романцова, инвестиционные и паевые фонды остаются на рынке, включая Raven Russia, ПИФы ВТБ и другие. При этом, утверждает он, сохраняется рынок арендодателя.
Недря подчеркнула: покупка офисной недвижимости через ПИФ обойдется в 300-500 тыс. рублей.
Яйца должны быть в разных корзинах
Эксперты единодушно выступают за диверсификацию вложений в том числе частных инвесторов, при этом акцентируя внимание именно на коммерческой недвижимости.
«Первое правило – диверсификация, вкладывает не больше 25% в один вид», — говорит Федоров.
Второе правило, если следовать его принципам, обратить внимание гарантированный денежный поток: «Что есть надежность? Востребованность». И это должно стать «мантрой инвесторов в турбулентной ситуации».
«Приобретение офиса несет новые возможности, новые ощущения», — посулил Лазутин.
По его словам, на офисном рынке началась «гонка вооружений» с точки зрения качества объектов, новых технологий: девелоперы будут биться за арендаторов, предлагая коворкинги, мелкую нарезку площадей. Главное, уверен Лазутин, надо уметь договариваться, находить удобные для всех решения.
По его словам, сегодня рынок начал приспосабливаться к современным условиям – «от ожидания все вернулись к действию». Но решения все же надо принимать быстро.
Елена Зубова.
