В Ленобласти застройщиков обяжут прокладывать улично-дорожную сеть. Из-за этого снизится привлекательность региона для строительства и вырастут цены на жилье, считают участники рынка. Застройщики потеряют часть прибыли из-за новых условий, а компенсировать затраты придется покупателям.
Правительство Ленинградской области обязало застройщиков, возводящих жилье в Янино, участвовать в создании дорожной сети. Комитет госстройндзора будет теперь выдавать разрешения на постройку домов только при условии участия конкретного застройщика в финансировании развития улично-дорожной сети (УДС), заявили власти. «Нет дороги — нет стройки», — процитировали в пресс-службе слова губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко.
По словам депутата законодательного собрания Ленобласти Алексея Ломова, инициатива Дрозденко — первый шаг к изменению градостроительной политики региона в целом и взаимоотношений с застройщиками. Ломов считает, что Ленобласть не может себе позволить строить транспортные развязки или съезды в активно-развивающихся районах, граничащих с Петербургом. В пример он привел развязку в Мурино, на которую было выделено 2,5 млрд руб., что составило 25% бюджета всего дорожного фонда региона. «Получается, что если люди плохо добираются до работы, это ответственность правительства, а застройщики как бы не при делах», — говорит он.
Генеральный директор «Ленстройтрест» Денис Заседателев рассказал, что его компания уже частично вкладывается в развитие УДС при строительстве. Он подчеркнул, что все издержки из-за этого ложатся в итоге на покупателя.
Генеральный директор строительной компании «Стройкрафт» Николай Большаков тоже считает, что инициатива Дрозденко создаст дополнительную нагрузку на застройщиков. Компании уже сейчас выплачивают взносы порядка 5000-8000 руб. с проданного квадратного метра Дирекции комплексного развития при правительстве Ленобласти. На эти деньги дирекция развивает УДС, говорит он. «Это правильная практика конкретно в области. Есть единый центр, который занимается развитием, потому что застройщики тоже поступают хитро — сегодня есть деньги — создают инфраструктуру, завтра нет денег — не создают», — сказал Большаков. По его оценкам, эти траты девелоперы сейчас закладывают в стоимость жилья, что составляет примерно 7-8% конечной цены квартиры.
Девелоперы строят не только жилье, но и дороги
Генеральный директор СРО «Объединение строителей Петербурга» Алексей
Белоусов подчеркивает, что конечное решение о строительстве будет принимать инвестор вместе с банками, беря в расчет цену реализации 1 кв. м в регионе и себестоимости строительства. Если эти два параметра будут удовлетворять требованиям ЦБ по маржинальности в проектном финансировании, то строить будут с УДС, говорит он. Однако, по оценкам Белоусова, маржинальность в Ленобласти уже сейчас близка к нормативам ЦБ, поэтому дополнительная нагрузка на строителей отрицательно скажется на инвестклимате региона.
За последние годы в Петербурге и Ленобласти появилось немало новых улиц, которые возвели не городские или областные власти, а застройщики жилья. Так сегодня возрождаются советские традиции, когда одновременно сдавали и микрорайоны, и дорожные сети.
Дорожная инфраструктура — один из главных факторов, который учитывают покупатели при выборе жилья. Само собой, проектирование и тем более строительство улиц — это очень затратное мероприятие. Тем не менее, крупные застройщики могут его потянуть.
На грани балансировки
Если реализуется масштабный проект, то девелопер может строить не только внутриквартальную дорожную сеть, но и крупные магистрали с общественным транспортом, который необходим жителям новых микрорайонов.
«Развитие городской улично-дорожной сети закладывается в Генплане. Чтобы быстрее обеспечить жителей подъездами к их домам, по согласованию с властями и после того, как получены необходимые разрешения, застройщики могут выполнить работы по проектированию и строительству магистралей за свой счет. После завершения работ дороги обычно передаются на баланс города, за их содержание отвечают профильные органы власти», — объяснила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Строительство небольших объектов на территории, находящейся в отдалении от других осваиваемых участков, — это другой случай. Возведение дорожной инфраструктуры, возложенное на девелоперов, здесь может оказаться настолько существенным фактором, что приведет к отрицательной экономике всего проекта. По словам заместителя генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрея Панькова, такая колоссальная финансовая нагрузка может привести к полному отказу от строительства на этой территории.
Крупнее проект — шире дороги
Действительно, как показывает практика, строительством улиц крупные девелоперы занимаются чаще всего при комплексном освоении территорий. Так, в 2014 году в Выборгском районе были построены участки улиц Федора Абрамова, Валерия Гаврилина, Николая Рубцова и Заречной в микрорайоне «Северная долина» от «Главстроя Санкт-Петербург». С годами эти магистрали становились длиннее, а параллельно микрорайон обрастал новыми транспортными артериями.
Крупные проекты за КАДом обеспечила улично-дорожной сетью и группа «ЛСР». В микрорайоне «Новая Охта» появились улицы Даниила Хармса и Корнея Чуковского, проспект Маршака и аллея Евгения Шварца, а прилегающий к жилым кварталам участок Муринской дороги был расширен. В «Цветном городе» холдинг проложил участки Чарушинской и Пейзажной улиц и Васнецовского проспекта, появились и новые участки основной магистрали — Муринской дороги.
На юго-западе города, в микрорайоне «Балтийская жемчужина», что в По соседству с «Балтийской жемчужиной» — в районе Новосергиево — холдинг Setl Group продолжает строительство крупного проекта «Солнечный город». Улицы там девелопер также строит за собственный счёт, включая разработку проектной документации на строительство участка проспекта Ветеранов от улицы Пионерстроя до проспекта Буденного, протяженностью 2,2 км с велодорожкой и всеми необходимыми знаками. Строительством же занимался город. После завершения работ проспект Ветеранов стал одной и самых длинных магистралей в Петербурге — его протяжённость составила почти 10 км, что превосходит длину Московского проспекта.
Комфорт требует вложения средств
Самым крупным за последние годы объектом, строительство которого осуществил и профинансировал основной застройщик территории, стал новый участок Комендантского проспекта от Глухарской улицы до реки Каменки. Движение по нему было запущено в 2019 году.
«Холдинг Setl Group спроектировал и построил современную шестиполосную магистраль со светофорами, разметкой, знаками и велодорожками. Трасса длиной 900 метров с местным увеличением до восьми полос обошлась примерно в 1 млрд руб. Пешеходные дорожки отделены от проезжей части ограждениями и зелеными газонами. Для безопасности местных жителей съезды с проспекта и въезды во дворы оборудованы лежачими полицейскими», — рассказала Ольга Трошева. Сейчас до микрорайона «Чистое небо», помимо личного автотранспорта, можно добраться на троллейбусе, автобусе и ряде маршрутных такси.
Как отмечает Андрей Паньков, проектирование улично-дорожной сети важно вести в рамках перспективного плана строительства дорог и с учетом градостроительных особенностей развития города. «Важно, чтобы проектирование и строительство дорог осуществлялись специализированными организациями, которые имеют соответствующие навыки и опыт реализации проектов, — подчёркивает эксперт.
ОАЗ
