Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Парадокс Петербурга: цены на жилье высокие, но спрос не падает

Время чтения: 6 мин.

Последние 12 лет жильё в России становилось доступнее. Но в прошлом году вновь образовался большой разрыв между ценами на жилую недвижимость и реальными доходами граждан. Однако, несмотря на все это, спрос на жилье в Северной столице не уменьшается.

Коэффициент доступности жилья — это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры. При условии, что все свои средства направит только на приобретение жилья. Рассчитывается показатель как частное медианной цены квартиры и медианного дохода домохозяйства в соответствии с методикой, принятой UN Habitat.

В России этот коэффициент рассчитывает «Институт экономики города». Все показатели берутся для условного жилищного стандарта — 18 м2 на человека, или 54 м2 на семью из трёх человек.

При этом в России средняя обеспеченность жильём, по данным Росстата, в 2020 году составляла 26,9 м2 на человека. В зарубежных городах и странах этот показатель выше. Например, в США — 77 м2 на человека, среднеевропейский уровень — 43 м2, Лондон — 33 м2.Соответственно, чем коэффициент доступности жилья (КДЖ) выше, тем доступность жилья ниже. Максимальный коэффициент, по данным Института экономики города, в России был в 2007 и 2008 годах и составлял 5,3. И все последние 12 лет он снижался, достигнув минимума — 3,2 — в 2019 году. В прошлом году он вырос до 3,3. А в 2021–м, как ожидается, будет ещё выше.

Впрочем, это в среднем по России. В Северной столице дела обстоят ещё хуже — доступность жилья в городе ниже, чем в других регионах. Так, в 2018 году КДЖ в петербургской агломерации составлял 4,1 (в московской — 4,0), в 2019–м — 4,0, а в 2020–м — 4,6. По итогам 2021 года он составил уже 5,5 (в Москве — 5,4).

Чтобы сдерживать рост цен, надо больше строить

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», согласна с оценками института. «Жильё дорожает, ставки по ипотеке растут. Уменьшить рост ставок можно за счёт оздоровления экономики города. А сдерживать рост цен на недвижимость можно только за счёт увеличения объёмов строительства», — считает она.

«Доступность жилья зависит от двух факторов — стоимости ипотеки и квадратного метра. Ставки по ипотечным кредитам после отмены льготной программы повысились, а вот резкий рост цен приостановился: в ближайший год он прогнозируется на уровне 12%», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти «СПб Реновации» (группа «Самолёт»).

«Ещё одна очевидная причина — падение реальных доходов на фоне ускорившейся инфляции, — отмечает Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения “Строительный трест”. — В нынешний период времени говорить о повышении доступности как минимум странно, ведь естественные методы регулирования предполагают повышение ключевой ставки, а это в свою очередь приводит к удорожанию кредитов».

«Коэффициент доступности жилья, — рассказывает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, — рассчитывается по медианной цене сделок с квартирами (то есть половина сделок была по цене ниже, а половина выше медианной цены). В главной столице она оказалась около 11 миллионов рублей, в Северной – 7,2 миллиона. Потом эту величину поделили на такой же медианный семейный доход – и получилось что, к примеру, в Московской агломерации этот коэффициент равняется 5,4. А вот в Санкт- Петербургской – 5,5. Если говорить простыми словами, это означает, что в Москве среднестатистическая семья, если она никак не будет расходовать свои деньги, сумеет накопить на квартиру примерно за 5,4 года. А в Петербурге – за 5,5 лет. То есть, чем выше значение этого показателя, тем жилье менее доступно».

Рост цен на жилье неимоверный

По данным dataflat.ru, стоимость квартир на первичном рынке в Петербурге с ноября 2019–го по ноябрь 2021–го увеличилась на 63%.

По мнению Марии Чёрной, генерального директора ООО «Бонава Санкт–Петербург», для повышения доступности жилья необходимо наращивать объём предложения и стремиться стабилизировать цены. «В Петербурге, к сожалению, есть явный дефицит качественного предложения из–за малого количества стартов новых проектов. Девелоперы столкнулись с ограничительной позицией органов городского управления с точки зрения развития территорий под новое строительство», — говорит она.

Кроме того, особенности работы созданной в этом году Градостроительной комиссии привели к увеличению сроков согласования проектов минимум на 4 месяца. Ещё одной причиной дефицита предложения является отсрочка принятия нового генерального плана города. «Мы вошли в 2022 год, не имея никакого перспективного плана развития города на ближайшие годы. Отсутствие чёткой градостроительной политики негативно влияет на инвестиционное развитие города», — считает Мария Чёрная.

То, что жилье в Петербурге с каждым годом купить становится все дороже, подтверждают и сами застройщики. «За минувший год древесина подскочила в цене на 40%, металл – почти на 50%, — констатирует генеральный директор Союза застройщиков Северной столицы Алексей Ефимов. – Соответственно, растут и цены, от этого никуда не деться – никто не будет работать в минус».

Тем не менее, отмечает он, спрос на недвижимость в Петербурге, как это ни странно, не падает. И тут причины простые. «У нас, во-первых, очень мощный приток людей из других регионов, — отмечает эксперт. – Дальний Восток к нам чуть ли не вприпрыжку бежит. Во-вторых, из других областей люди отправляют детей сюда учиться, покупают им квартиры, едут сами. А если будет постоянный спрос – значит, и цены, по крайней мере, в ближайшие несколько лет, будут только расти».

Доля бюрократии слишком велика

Эксперты полагают, что правительство должно занимать более активную позицию в вопросе регулирования цен на основные строительные материалы. Начавшись в III квартале 2020 года, на сегодняшний момент рост себестоимости строительства уже превышает 30%. На федеральном уровне неоднократно звучали заявления о введении заградительных пошлин на экспорт некоторых строительных материалов и переход на прямые договоры с поставщиками, но расходная часть проектов, связанная с закупкой, продолжает расти. Как следствие — растёт стоимость квадратного метра в проектах.

Ещё один фактор роста цен — административные барьеры, согласовательные процедуры, всевозможные комиссии. Власти говорят, что нужно сокращать строительный цикл минимум на треть. Но решить эту задачу не получится без урезания доли бюрократии.

Скорее всего, в нынешнем году КДЖ также продолжит расти

Одним из главных негативных моментов станет повышение ставок по жилищным займам. В результате, чтобы сохранить продажи, застройщикам придётся делать скидки.

«Чтобы увеличить доступность жилья, ещё до отмены программы льготной ипотеки застройщики совместно с банками запустили собственные ипотечные программы. Ставки по таким программам могут быть даже ниже 1% (с учётом семейной ипотеки). По доступности ипотечных программ первичный рынок сейчас, конечно, выигрывает у вторичного, где ставки заметно выше и сильно зависят от ключевой ставки ЦБ», — согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» («SetlGroup»).

Спрос на новые квартиры в 2022 году может снизиться на 20–30%. «Но сильного снижения цен не произойдёт, так как себестоимость строительства высокая и двигаться по цене уже некуда», — считает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.

«В 2022 году мы ожидаем плавного повышения цен — динамика будет зависеть от объёма, который застройщики смогут вывести на рынок. Рынок будет расти — по крайней мере пока потенциал для этого у него точно есть», — говорит Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой».

“Ответ на вопрос, что делать, заключается в причине — снижении реальных доходов населения. Вывод, с одной стороны, простой — повышать благосостояние граждан. Поскольку исключительно монетарными методами здесь не обойтись, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК»Сергей Софронов. -И политика властей, осторожная в данном случае, понятна. Одними доступными кредитами задачу не решить, и все финансовые инструменты в масштабе страны моментально затрагивают десяток смежных сфер и продуцируют новые витки удорожания».

ОАЗ

Поделиться с друзьями