Еще с 2020 года рост рынка апартаментов сдерживают два ключевых фактора: экономическая нестабильность и неопределенность их юридического статуса, в силу чего поэтому активность девелоперов можно назвать довольно сдержанной.
В 2021 году динамика спроса достигла пиковых значений, в первом полугодии было продано апартаментов общей площадью 80 тыс. кв. метров. Сейчас показатель является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка апартаментов. В 2020 году он был в два раза меньше. В третьем квартале текущего года спрос продолжит расти. Покупка апартаментов выступает альтернативой для вложения средств. За год, с августа 2020 года по август 2021–го, апартаменты выросли в цене на 26%, а их средняя стоимость насчитывает более 200 тысяч рублей за один кв. метр, по данным Colliers.
О диверсификации портфеля говорит сложившаяся ситуация: инвесторы обращают внимание на оператора и становятся владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, а не покупают самый дешевый лот на старте, как это было раньше.
Что нового появится на рынке апартаментов?
Изменение правового статуса
В мае 2021 года прошел первое чтение проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на Градостроительной комиссии и нагружаться социальными обязательствами, пока не примут закон. Новый коллегиальный орган будет определять социальную нагрузку на девелоперов и способы ее компенсации. Комиссию уже утвердили в начале мая. Новые правила будут распространяться на все виды проектов: и на сервисные апартаменты, которые возводят в качестве гостиниц, и на псевдожилье. Новый созыв Государственной думы будет рассматривать вопрос о статусе апартаментов. Но в силу он вступит не ранее начала 2022 года.
Несмотря на неопределенность статуса, рынок апартаментов сложился и поэтому важно учитывать мнение его участников при принятии нового закона, по мнению Юрия Грудина, генерального директора инновационной девелоперской компании Formula City. Главный вопрос заключается в том, как статус апартаментов будет согласован с федеральным законом № 214-ФЗ. Именно на нем построена вся бизнес-модель привлечения инвесторов на рынке строительства.
Проект нового закона имел много версий, но в конечном счете законодатели предложили определить статус апартаментов как многофункциональное здание. Неопределенность статуса апартаментов затрудняет осуществление деятельности девелоперов, создает трудности потребителям и оказывает влияние на органы исполнительной власти. В 2020 году это привело к невозможности запусков новых проектов, только небольшая часть девелоперов дошла до этапа получения разрешения на строительство.
Девелоперы опасаются, что, с одной стороны, власти стремятся развивать туристическую сферу, с другой – нагружают застройщиков апарт-отелей строительством транспортной и социальной инфраструктуры. Себестоимость строительства сервисных апартаментов выше, чем жилых объектов, а коэффициент полезной продаваемой площади в зданиях с апартаментами – существенно ниже. При таких условиях дополнительная социальная нагрузка на сервисные апартаменты лишает девелоперов возможности инвестировать и строить, разрушая их экономику.
Формат гибких многофункциональных зданий можно считать удачным решением. На сегодняшний день они являются общемировым трендом. Как показали условия пандемии, сегмент апартаментов имеет высокий потенциал, поскольку сервисные апартаменты показали показатели более устойчивые, чем гостиницы.
Ситуации с апартаментами в Москве и Санкт-Петербурге принципиально различаются. В столице построено огромное количество апартаментов, в которых живут люди и при этом не могут получить социальные гарантии.
Собственники нежилого помещения не могут получить регистрацию в апартаменте с точки зрения формального законодательства. Если нежилой объект прошел классификацию, то его арендатор сможет получить гостиничную регистрацию на срок действия договора аренды, что дает возможность получать социальные блага в полном объеме, но это только теоретически. Практически такая ситуация возникает довольно редко.
А вот разрешение на законодательном уровне переводить нежилые помещения в жилые подрывает сложившуюся систему ввода и эксплуатации сервисных апартаментов и работу гостиничных сетей. Появление в Петербурге Градостроительной комиссии предоставляет возможность управлять ситуацией в ручном режиме и взаимодействовать с участниками рынка.
Введение НДС
Такую возможность рассматривают федеральные власти. Налогом будут облагаться услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого участия.
Ранее такой НДС уже существовал, но был отменен в 2010 году. Исключением стало строительство объектов, предназначенных для производства товаров и оказания услуг. Но новый документ Министерства финансов содержит такую меру налоговой политики, запланированную на 2022–2024 годы, как “отмена освобождения от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве апартаментов на основании договора участия в долевом строительстве”, сообщают “Известия”.
Участники рынка предполагают, что возврат к НДС будет создавать некомфортные условия для строительства апартаментов. Фактически, это поставит девелоперов перед выбором: покинуть рынок или стараться превратить любой апарт–проект в жилую недвижимость. .
Константин Сторожев, генеральный директор управляющей компании комплекса апарт– отелей VALO, предполагает, что такие меры могут быть способом борьбы власти с псевдожильем. Но такая схема, по его мнению, не сработает, а только спровоцирует рост цен на апартаменты. Эффективнее было бы сначала разобраться в специфике формата апарт-проектов.
Сейчас НДС не облагаются услуги застройщика даже при продаже нежилых помещений по 214–ФЗ.С Константином Сторожевым согласен и Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Life Development», который считает, что после возвращения НДС цены на апартаменты вырастут как минимум на сумму дополнительных налоговых затрат застройщиков. Дополнительная налоговая нагрузка, по оценкам Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт–Петербурге, составит 5–10% от выручки. Эту сумму затруднительно будет переложить на плечи покупателя в условиях роста себестоимости строительства и ужесточения нормативов по строительству апартаментов, это особенно касается необходимости застройки социальной инфраструктуры. Эксперт все же видит в возможном налогообложении преимущество: апартаменты на стадии строительства станут более привлекательными для инвестиций со стороны юридических лиц, которые являются плательщиками НДС, поскольку сейчас им выгоднее дожидаться завершения строительства. Сегодня на рынке много сервисных апарт–отелей, куда активно приходят инвесторы.
По прогнозам Руслана Сухия, сооснователя фонда коллективных инвестиций «Рентовед», скоро может измениться схема финансирования строительства апартаментов. Новой формой коллективных инвестиций станет закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Эксперт уверен, что ЗПИФ — наиболее удобная и безопасная форма для инвестиций и владения для инвестора. Лучше, чем владение недвижимостью напрямую, поскольку украсть недвижимость, переоформить её крайне сложно, если она находится в фонде. Деятельность фонда коллективных инвестиций контролируется несколькими организациями, среди которых есть и Центробанк.
Удорожание апартаментов приведет к увеличению срока окупаемости инвестиций, поскольку без открытия границ и начала полноценного международного сотрудничества предпосылок для значительного повышения ставок аренды нет, делится предположением Ольга Ульянова, директор по маркетингу «Полис групп».
ОЕФ
