“Серый пояс” Петербурга застройщики активно осваивают с 2010 года. Серый пояс — территория, которая появляется в ходе активного развития города. Город разрастается, доходит до бывших окраин, где ранее активно строились промышленные сооружения. Так в центре города появляется «пятно» из заводов, которые не переместили свои цеха за пределы города. В Петербурге основная часть серого пояса расположена на юге и на севере города. Промышленный пояс города образовался в начале 20 века. Он был сформирован заводами, построенными на окраине города. Тогда окраиной был район Обводного канала и правый берег Невы.
На сегодняшний день 30-40% предложений первичного рынка приходится на объекты, расположенные на месте бывших промышленных зон. Чем же привлекательны эти территории для девелоперов и какие проекты на них появляются в настоящее время?
Девелоперы часто выбирают территории бывших промышленных предприятий для новой застройки, поскольку в Петербурге, как и в других мегаполисах, недостаточного свободного места под застройку. А на территории “серого пояса” можно возвести благоустроенные жилые кварталы.
Таким образом в Петербурге идет процесс редевелопмента — переформатирования неиспользуемой земли и стоящих на ней объектов недвижимости в жилую или коммерческую застройку. “Серый пояс” Петербурга расположен, в основном, в центральных районах либо рядом с ними. Он включает в себя Адмиралтейский, Петроградский, Центральный, а также части Красногвардейского, Невского и Калининского районов.
По результатам исследования компании Knight Frank St Petersburg, в 2020 году на рынке Петербурга появились 26 объектов редевелопмента, общая площадь которых составила 965 тыс. кв. м. В 2021 году эксперты прогнозируют значительное увеличение количества таких объектов: в городе должно появиться около 1,96 млн кв. м нового жилья.
Редевелопмент промышленных территорий сегодня один из немногих возможных путей развития крупных городов. Он популярен в Петербурге, поскольку в центральных и близлежащих районах до сих пор сохраняется большое количество промышленных и складских зданий, которые уже давно не используются по прямому назначению. Редевелопмент помогает создавать в географически выгодных локациях качественное жилье и инфраструктуру.
Застройка “серого пояса” имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы приспособить объекты недвижимости под новое назначение, придется решить несколько сложных вопросов, касающихся сохранения памятников (корпуса заводов, водонапорные башни и т.п.) и адаптации их под современные нужды. Согласование всех нюансов займет много времени, при этом реконструкция зданий будет стоить достаточно дорого. Девелоперам приходится осторожно обходиться с объектами в историческом центре в объединенной охранной зоне, а среди промышленных площадок выбирать те, на которых количество зданий-памятников минимально. Поскольку уничтожение такого здание может быть чревато сложностями с градозащитниками или даже уголовными делами. Для города очень важно сохранить историческое культурное наследие.
Основная трудность реализации жилищной застройки на месте бывшей промзоны — градостроительная подготовка территории. Перед тем, как начать застройку, необходимо провести значительный объем работ по рекультивации земли. Сложности могут возникнуть и на этапе согласования будущих проектов со всеми собственниками, которых у зданий может быть несколько.
Ольга Михальченко, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (Санкт-Петербург), обозначила основной проблемой проектов редевелопмента наличие у промышленных объектов нескольких собственников, территории не всегда удается консолидировать в одних руках. Так, рассредоточенность у разных собственников планов по развитию производств не дает возможности объединить свои намерения, касающиеся редевелопмента.
Ольга Михальченко считает, что решить эту проблему может разработка городской политики, касающаяся стимулирования собственников сохранять производства или выводить их за границы исторического центра и даже за границы Санкт-Петербурга.
Она отмечает, что у разрозненных собственников и владельцев производств нет долгосрочного планирования, они имеют дело только с текущим состоянием и не замечают потенциала к преобразованию территорий именно в части жилищного строительства.
Освоение территорий “серого пояса” требует более значительных вложений, чем строительство на пустом участке. К дополнительным затратам относятся различные изыскания, экспертизы, а еще временные затраты. Так, от начала застройки до ее завершения может пройти до 10 лет.
В освоении “серого пояса” есть и преимущества. Во-первых, это возможность построить новое жилье в привлекательных локациях недалеко от исторического центра. Во-вторых, застройка бывших промзон – это удачный вклад в репутацию застройщика.
В зоне “серого пояса” возводятся жилые комплексы разных классов, как масс-маркет, так и дома верхнего ценового сегмента. На класс жилья влияют выбранная локация, непосредственное расположение строящегося объекта и концепция проекта. Из-за близости к центру Петербурга и, соответственно, видовых характеристик, на бывших промышленных территориях возводят объекты комфорт- и бизнес-класса. Такие жилые комплексы рассчитаны на покупателей, для которых особенно важен комфорт и окружающая инфраструктура. Объекты редевелопмента обеспечены готовой насыщенной инфраструктурой или имеют к ней легкий доступ в силу своего выигрышного расположения. Такие локации интересны как девелоперам, так и покупателям. Кроме того, реализация этих проектов дорогая уже по себестоимости, что повышает класс жилья до сегмента «комфорт+» и «бизнес».
Сегодня редевелопмент – основной источник новых предложений в сегменте жилья массового спроса и бизнес-класса. Развитие жилой застройки происходит быстрее, чем развитие социальной и транспортной инфраструктуры, парков и общественных пространств, что приводит к дисбалансу. С другой стороны, редевелопмент — положительный процесс с точки зрения регенерации городской среды. Он улучшает образ Петербурга, территории города используются более эффективно, что и сказывается на улучшении городской среды. Кроме того, покупатели имеют возможность приобрести жилье в интересных локациях. Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, считает, что редевелопмент помогает городу развиваться, преображает и омолаживает его. Вынос промышленных территорий из сердца города за его пределы эксперт считает трендом, который также популярен в европейских городах. Она напоминает, что при этом важно правильно подходить к сохранению культурного наследия, с уважением относиться к архитектуре города. В таком случае обновленный “серый пояс” будет нравится и жителям, и гостям Петербурга.
Что касается новых проектов “серого пояса” в Петербурге, то их в 2021 году планируется немало. В планах уже есть дальнейшее освоение территорий между станциями метро «Черная речка» и «Лесная». Также проекты редевелопмента планируются на территориях бывших промышленных зон в Невском районе по обоим берегам Невы, вдоль пр. Обуховской обороны, Октябрьской набережной. Есть земля по реализацию и в Василеостровском районе, который известен своим удачным местоположением. Также изменения планируются на бывшей территории компании «Петрохолод», которая расположена недалеко от ТРК «Европолис». Здесь планируют построить большой жилой комплекс.
Группой ЛСР будут застроены асфальтобетонный завод на Октябрьской набережной, хлебозавод на Васильевском острове и Левашовский хлебозавод на Барочной улице.
Вероятно, редевелопмент ожидает и Завод “Красный Выборжец”. Легендарные «Кресты» тоже будут когда-нибудь трансформированы. Свой путь к редевелопменты анонсирован Завод «Арсенал», на территории которого в будущем должно появиться креативное пространство.
РФМ
