По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, за последнее время цены на землю под строительство жилья и апартаментов в Санкт-Петербурге увеличились в два раза. По их подсчетам, средняя цена участков, которые были проданы под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов Петербурга, в 2021 году составила около 60 000 рублей за квадратный метр земли. В статистику также были включены и проекты апартаментов. в 2020 году цена была в два раза меньше. На стоимость земельных участков влияет много факторов: локация участка, площадь, возможное использование, наличие разрешительной документации, площадь улучшений — количество квадратных метров, которые можно построить на этой земле.
Ситуация активного роста стоимости земли возникла по двум причинам, по мнению руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой. Во-первых, ликвидное предложение в черте города ограничено, что приводит в жесткой конкуренции между покупателями за ликвидные земли. Во-вторых, высока активность девелоперов на земельном рынке. Именно поэтому стоимость участков достигла пиковых значений.
Таким образом, земельный рынок Санкт-Петербурга достиг своего пика. В условиях ажиотажного спроса на недвижимость застройщики активно покупали землю, что и привело к перегреву рынка.
Исследователи Knight Frank St Petersburg проанализировали земельный банк застройщиков, представленных на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Были приняты во внимание и земельные участки под жилыми объектами, которые находятся в продаже в настоящее время на территории Санкт-Петербурга, и участки под перспективные жилые проекты. Не учитывались только объекты в административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Исследование привело к следующим результатам: на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга представлено около 80 компаний-застройщиков. Их совокупный земельный банк при этом составляет порядка 1 900 га.
Топ-10 компаний с наибольшим земельным банком выглядит таким образом:
- Группа ЛСР;
- Setl City;
- «Главстрой Санкт-Петербург»;
- ЦДС;
- «БФА-девелопмент»;
- Группа «Эталон»;
- GloraX;
- ПИК;
- Росстройинвест;
- RBI.
Сформированных земельных банков компаниям хватит на несколько лет работы. Девелоперам «Главстрой Санкт-Петербург» и Группе ЦДС на 10 лет строительства, другим застройщикам из десятки — примерно на три-четыре года.
Также компании планируют и дальше пополнять земельный банк. Setl Group рассматривает как территории под квартальную застройку, так и небольшие участки в обжитых районах Петербурга. GloraX выбирает площади под проекты комплексного освоения территории и в Петербурге, и в Ленобласти. «Главстрой Санкт-Петербург» в качестве приоритетных рассматривает крупные участки, которых можно возвести минимум один млн кв. метров жилья. В то же время Группа RBI интересуется участками и в центре Петербурга, и землями серого пояса, и периферийными районами в традиционной части города. Для компании важны хорошая транспортная доступность и перспективная локация.
Эксперты прогнозируют стагнацию на рынке земли в Петербурге в перспективе ближайший нескольких лет. Стоимость земли будет индексироваться на уровне инфляции — 5-10%. В то же время собственники земли будут делать скидки для покупателей, чтобы ее продать.
Дальнейшее развитие ситуации на рынке земельных участков будет зависеть от спроса на квартиры: если он будет находиться на текущем уровне, то и спрос на землю останется высоким, а если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы перестанут покупать новые участки и начнут строить на тех, что у них уже есть в резерве. Эксперты считают, что второй вариант развития событий наиболее вероятен, поскольку сейчас Центробанк поднимает ключевую ставку, а значит, заемные средства подорожают, девелоперы будут строить меньше и стоимость земли начнет снижаться.
По итогам третьего квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга снизился на 44%. Основная причина — снижение в июле этого года лимита льготного ипотечного кредитования с 12 до 3 млн рублей. В обновленные кредитные лимиты вписывается только 3% от всего предложения новых домов в Петербурге. В них входят маленькие студии в отдаленных пригородах или в масштабных проектах застройки на окраинах города.
Вице-президент GloraX по инвестициям и GR Денис Лебедев уверен, что тенденция увеличения стоимости земли постепенно сойдет на нет, поскольку ценам уже некуда расти. Дальнейшие удорожание, вероятно, приведет к тому, что девелоперам будет невыгодно приобретать переоцененные участки, поскольку слишком дорогая земля делает проект неликвидным.
В черте города участки под жилье в сильном дефиците, поэтому появление новых предложений вызывает ажиотаж среди девелоперов. Они готовы брать на себя согласование градостроительной документации. В то время, как стоимость земли для строительства жилья растет, стоимость промышленной земли не меняется, отмечает, генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Специалисты группы ЦДС считают, что застройщикам необходимо думать на будущее и рассматривать под строительство и неочевидные на первый взгляд участки, которые имеют потенциал в дальнейшем превратиться в качественные жилые районы.
Но такой подход разделяют не все компании. Дефицит земельных участков вынуждает застройщиков рассматривать и менее подготовленные лоты. Но участки, которые имеют серьезные обременения или неясный статус — рискованное приобретение, поскольку оформление таких участков требует времени и ресурсов, но не всегда возможно предсказать, станет ли этот проект успешным.
По мнению Дмитрия Панова, координатора «Деловой России» по СЗФО, потенциал застройки центральной части Петербурга на сегодняшний день практически исчерпан. При этом запрос петербуржцев и гостей города на деловое, образовательное и культурное развитие центра города продолжает расти, а спрос на объекты капитального строительства уже давно превышает предложение. Поэтому Дмитрий Панов предлагает обратиться к мировому опыту подземной застройки городов. Сегодня вниз растут города, в которых преобладает высокая плотность застройки: Сингапур, Хельсинки, Париж, Сеул, Токио, Лондон. Лидером масштабного подземного строительства стала Канада. Здесь возведено несколько проектов полноценных подземных районов с тысячами квадратных метров торговых площадей, офисов, гостиниц, библиотек, школ, концертных залов и ресторанов.
В России подземное строительство только зарождается. Его развитию препятствуют высокая себестоимость строительства и градостроительное регулирование.
Ранее в Петербурге был создан проект торгово-развлекательного комплекса под площадью Восстания. Он предполагал заглубление на 21,5 метр и общую площадь пространства 100 000 кв. м. Она должна была включать в себя торговые, общественные, деловые пространства, заведения общественного питания, многоуровневый паркинг и вестибюли для пассажиров Московского вокзала. Но проект не был реализован, поскольку столкнулся с трудностями инженерного, градостроительного и экономического характера. Потенциал потенциал подземной застройки центральных районов Санкт-Петербурга оценивается в один млн кв. метров полезных площадей.
Затраты на такое дорогостоящее строительство можно было бы оптимизировать с помощью механизмов государственно-частного партнерства, внедрение новых технологий и достижений геотехники, позволяющих строить ближе к поверхности земли. Другой барьер – градостроительное регулирование. В Петербурге подземная застройка возможна только линейными объектами. Разрешены тоннели, линии метро, инженерные коммуникации. Одним из решений этого затруднения может стать разработка 3D-Генплана Санкт-Петербурга с отображением не только перспективных участков под объекты подземного строительства, но и всех инженерных коммуникаций, геотехнических особенностей и элементов. Для успешной реализации подземного строительства уже сейчас должны быть зарезервированы городские территории, которые можно было бы застроить и под землей.
ОЕФ
