В петербургских торгово-развлекательных центрах приостановили работу магазины 46 зарубежных fashion и droggery ритейлеров, а кинотеатры лишились премьер от ведущих западных кинокомпаний, которые составляли до 70% проката. И если магазины одежды, парфюмерии рестораны и продуктовые гипермаркеты понемногу замещаются отечественными компаниями, судьба кинотеатров, лишенных новых блокбастеров, оказалась куда более неопределённой, вплоть до необходимости закрытия и переоборудования кинозалов.
По словам директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирины Царьковой в первой половине 2022 года политический и экономический контекст напрямую затронули всех участников рынка торговой недвижимости. Оказали влияние санкции, разрыв привычных логистических цепочек, инфляция и падение покупательской способности. «Из-за этого торговые центры Санкт-Петербурга столкнулись с падением посещаемости», – комментирует эксперт.
Переформатрирование против пустоты
Аналитики рынка недвижимости из Nikoliers и Knight Frank подсчитали, что в первом полугодии 2022 г. доля вакантных площадей в петербургских ТРЦ выросла на 1-1,2 процентных пункта относительно того же периода 2021 г. и, по разным оценкам, достигла 5,3 – 6,6%. Освобождение площадей коснулось почти всех ТРЦ (особенно аутлетов – здесь вакансия составила 12,3%).
Всего в Петербурге насчитывается 3,5 млн м2 качественных торговых площадей в 127 ТРЦ (2,14 млн м2 – арендопригодны). Аналитики подсчитали, что доля временно закрытых магазинов в разных торговых центрах варьируется от 5% до 30% от общей арендопригодной площади объектов. Впрочем, из-за того, что ряд иностранных компаний продали свои российские активы новым собственникам, некоторые магазины и точки общепита уже возобновили работу. Например – магазины LPP, OBI и L’Occitane; площади 15 финских супермаркетов Prisma занял «Перекрёсток», а бывшие McDonald’s заместились ресторанами «Вкусно и точка».
На конец первого полугодия закрытыми оставались магазины 46 международных брендов (это 211 тыс. м2. или 10% от всех арендопригодных площадей). Речь о магазинах Ikea, H&M, Zara, Massimo Dutti, Lush, Jo Malone, Mothercare, Adidas, Samsonite, Puma, Helly Hansen, Women’secret, MAC и др. Пока далеко не все они покинули арендуемые помещения и продолжают вносить арендные платежи. Правда, аналитики ждут волны расторжений договоров аренды уже этой осенью.
Ощутимую часть площадей освободили кинотеатры. Так с февраля 2022 г. закрылись 4 кинотеатра – «Мираж Синема» в ТЦ «Международный» и ТЦ «Атлантик-Сити», «Каро Фильм» в ТЦ «Варшавский экспресс», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. В Knight Frank считают, что причина кризиса кинотеатров в ТРЦ не только в отсутствии западных фильмов (из-за февральских событий такие кинокомпании, как Walt Disney Company, Warner Brosers, Sony Pictures и др. больше не показывают кинопремьеры в России), но и в росте популярности онлайн-платформ. В ближайшее время аналитики рынка ждут очередную волну закрытий и переоборудования их площадей под другой функционал.
Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиевой считает, что изменения в составе арендаторов и обновление концепций в ТРЦ будут происходить всё чаще. В петербургских торговых центрах уже идут переформатирование фуд-кортов – из них делают, например, фуд-холлы (гастрономические пространства с разными форматами питания); создают картинные галереи и выставочные пространства, а также коворкинги вместо офисов, чтобы клиенты получали больше разнообразия. «Правда, пустующие площади удастся заполнить не сразу .Очевидно, что доля вакантных площадей после ухода международных компаний будет расти и не сразу удастся их заполнить новыми брендами. В пустых помещениях временно могут размещаться нестандартные категории арендаторов», – комментирует топ-менеджер Knight Frank.
По мнению партнёра «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислава Ступникова в будущем не претерпит серьёзных трансформаций fashion зона: «Просто заполнение будет не быстрым, хотя многие российские бренды, в том числе и с регионов, готовы уже забирать площади уходящих арендаторов», – поделился наблюдением господин Ступников.
По оценкам экспертов инвестиции в реконструкцию ТРЦ, в зависимости от концепции, могут составить 80-90 тыс.руб за кв.м, если речь о ресторане, где требуется более сложная инженерия и оборудование; 30-40 тыс руб за кв.м, если в ТРЦ оборудуют коворкинг.
Значимую трансформацию ТРЦ в Петербурге ожидают нынешней осенью. Речь о завершение глобальной реконцепции торгового центра «Варшавский экспресс», где откроют крупнейший в России и в Европе фуд-холл (34 тыс. м2), в котором представят более 90 ресторанных концепций.
Рестораны и лекции вместо блокбастера
Основные трансформации, которые происходят в петербургских ТРК связаны с переформатированием закрывшихся кинотеатров. «В нашей компании мы уже рассматриваем, считаем и делаем планировки коворкингов вместо кинотеатров, а где-то, например, как в «Пике» кинотеатр переделывают в фуд-холл», – сообщил изданию Станислав Ступников. Впрочем, считает эксперт, трансформаця нужна не всем, поскольку часть кинотеатров продолжат работать и показывать мировые премьеры по «серой» схеме. «Останется ещё и небольшой процент, который будут ждать «светлого» будущего и адаптироваться», – прогнозирует Станислав Ступников.
Как сообщили DevelopmentSPb в Knight Frank, посетители и инвесторы сегодня уделяют внимание культурно-образовательному наполнению. «Кинотеатры могут стать такими площадками, где будут не только развлекать, но ещё и разбирать и обучать. Здесь все зависит от маркетинговых активностей каждого конкретного оператора, но примеры в городах России уже есть: «Детский Пионер» и «Каро Октябрьский» в Москве, Кинотеатр «Горизонт» в Ростове-на-Дону и другие», – перечислила Евгения Хакбердиева.
Эксперт считает, что в будущем в проектах ТРК количество кинозалов сократится, а вместо них появятся развлекательные и спортивные центры, особенно это коснётся небольших районных ТЦ.
«Сейчас кинотеатры всячески пытаются реанимироваться, предлагают зрителям новый формат показов: художественные и документальные фильмы, трансляции спортивных матчей, сериалов и многое другое, однако этого недостаточно, чтобы вернуть прежний трафик и обороты, так как доля зарубежных фильмов в российском прокате оценочно составляла почти 70%», – пояснила госпожа Хакбердиева.
В свою очередь Ирина Царькова не уверена, что в сложившихся условиях владельцы торговых центров будут готовы инвестировать в реконструкцию. К тому же, переоборудовать кинотеатр под другого арендатора, задача не из простых. «Она состоит в архитектурных и строительных особенностях площадки, необходимости очистить помещение от «гребенки», перегородок, перекрытий и т.д., что крайне затратно», – объясняет эксперт. Ирина Царькова считает, что списывать традиционные кинотеатры со счетов пока рано. «Кинотеатры ищут возможности найти контент на других рынках – Европа, Южная Америка, Азия – если есть шанс заменить Голливуд, ему найдут замену. Наш опыт показывает, что успех кинотеатра, особенно в части финансового потока, зависит не только от контента. Очень важны и другие факторы – сервис, работа с лояльной аудиторией и т.д.», – резюмирует топ-менеджер Nikoliers.
Больше функций хороших и разных
По мнению Станислава Ступникова, чем больше разных профилей и функций в ТРЦ, тем лучше: «Важно вызвать интерес у потребителя и быть многопрофильным с точки зрения диферсификации. Наверное, сюда можно отнести вектор на отсутствие «токсичных» арендаторов», – комментирует эксперт.
«Ситуация формируется на наших глазах, и мы больше не живем в мире прогнозов, – рассуждает Ирина Царькова. – Ещё до произошедших событий мы говорили о том, что современный торговый центр должен становится местом встречи, общения, получения новых знаний и впечатлений.
Что в новых проектах необходимо усиливать развлекательную, культурно-образовательную составляющие, развивать новые гастрономические концепции, фуд-холлы, концепты, которые максимально эффективно работают на совмещение онлайн и офлайн. Если новые проекты будут ориентироваться на эти тренды, за ними будущее», – уверена топ-менеджер Nikoliers.
По мнению Евгении Хакбердиевой глобально торговые центры серьёзно не изменятся. «Мы видим поэтапную смену пропорции функциональных арендаторов внутри торгового центра, появление новых форматов и функций в категории здоровье, культура и спорт. Но о полном замещении торговых операторов речи не идет», – подытожила эксперт.
Ольга Головина.
