В Северной столице с каждым годом остается все меньше территорий, пригодных для застройки. Не помогает даже возросший редевелопмент бывших промышленных территорий. В Петербурге ежегодно застраивается жильем около 150 га территорий. Не зря строительство уже много лет ведется и за пределами границ региона. В последнее время некоторые эксперты, кто в шутку, а кто всерьез, поговаривают о необходимом объединении Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Свободные участки для строительства жилья закончатся в Петербурге через 10 лет, считает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш. «Сейчас в Петербурге свободны под застройку 1500 — 2000 га. Простая математика: мы строим около 3 млн кв. м в год — по 20 000 кв. м на гектар. То есть за год застраивается 150 га. При нынешних темпах строительства через 10 лет в городе не останется свободного места для застройки», — объясняет Тетыш.
Дефицит земли есть, особенно в старой части города. Мало того, что здесь нет земли, и строить в центральных районах города сложно и слишком затратно для девелоперов. В таких районах случается точечная застройка, однако она не существенна и не делает погоды.
Земельного банка для строительства жилья у девелоперов хватит на 15-20 лет, полагает эксперт в области недвижимости Роман Александров. «Есть возможность застройки территорий промышленных предприятий», говорит он.
Перенос порта – идея фикс?
Самый крупный проект редевелопмента промышленных территорий последнего времени — инициатива совладельца «Трансмашхолдинга» Андрея Бокарева. Он предложил застроить жильем территорию Большого порта Санкт-Петербурга. Бокарев обратился с письмом к президенту Владимиру Путину, предложив перевести порт в Усть-Лугу. Бокарев считает, что на месте порта, а он занимает 745,9 га, можно построить 4,8 млн кв. м жилья, офисов и социальных объектов. Работающие в порту компании относятся к этой идее по вполне понятным причинам скептически. Бокарев оценивает затраты на перенос порта в 440 млрд руб. Однако другие эксперты считают, что реальная сумма воплощения этой затеи в несколько раз больше. Даже если предположить, что город возьмется воплотить эту идею в жизнь, кто будет за нее платить? Как только дело доходит до денег, вопрос сразу же повисает в воздухе.
Реновация нам поможет
Еще одна возможность у девелоперов получить какие-либо земельные территории – это реновация участков, застроенных хрущевками. 30 декабря прошлого года вступил в силу федеральный закон о комплексном развитии территорий. Он позволяет регионам самостоятельно принимать решения о параметрах территорий, которые будут развиваться «комплексно». Считается, что это облегчит реновацию для застройщиков. «Думаю, этого хватит девелоперам еще лет на 15-20. Но рано или поздно возможности закончатся», — считает Александров. Он полагает, что город мог бы пойти по пути Москвы. В 2012 году ее территорию увеличили на 148 000 га (или в 2,4 раза) — со 107 000 га до 255 000 га за счет земель Московской области. Такой же сценарий, вероятно, ждет и Петербург, считает Александров.
«У города есть два варианта: расти вверх, разрешая все более высотную застройку, или вширь. Строить высотные здания – значит увеличивать и без того большую нагрузку на транспортную и инженерную инфраструктуру. Результат такого варианта всем хорошо известен — это “человейники”», — говорит Тетыш.По его мнению, город может расширяться, только наступая на земли Ленинградской области. Тетыш считает, что в итоге это приведет к необходимости объединения Петербурга и области в один субъект федерации.
А есть и третий вариант
Если посмотреть на мировой опыт, можно увидеть множество примеров городов, растущих вниз.
Потенциал жилой, социальной и коммерческой застройки в центральных районах Петербурга практически исчерпан – это не более 100 из 10 000 га общей площади исторического центра. В то же время, запрос горожан и гостей города на деловое, образовательное и культурное развитие петербургского центра продолжает расти, и спрос на объекты капитального строительства уже давно превышает предложение. Девелоперам пора осваивать подземное пространство. Если посмотреть на мировой опыт, можно увидеть множество примеров городов, растущих вниз, особенно тех, где преобладает высокая плотность застройки. Например, Сингапур, Хельсинки, Париж, Сеул, Токио, Лондон. Одним из лидеров масштабного подземного строительства является Канада, где уже реализовано несколько проектов полноценных подземных районов – как, например, RESO в Монреале или PATH в Торонто – с тысячами кв. м торговых площадей, офисов, гостиниц, библиотек, школ, концертных залов и ресторанов.
В России, несмотря на наличие богатого опыта, технологий и квалифицированных специалистов, подземное строительство находится в зачаточном состоянии. Причины, главным образом, две: высокая себестоимость строительства и градостроительное регулирование.
Одним из наиболее известных ранее планируемых объектов подземного строительства в Санкт-Петербурге можно назвать проект торгово-развлекательного комплекса под площадью Восстания. Проект предполагал заглубление на -21,5 м и организацию свыше 100 000 кв. м общей площади, включающей торговые, общественные, деловые пространства, заведения общепита, многоуровневый паркинг и вестибюли для пассажиров Московского вокзала. К сожалению, проект так и остался на бумаге по целому ряду причин – инженерных, градостроительных, экономических.
Если общественные и коммерческие объекты еще как-то можно организовать под землей, то очень сложно представить там нахождение жилых кварталов – без света солнца, без свежего воздуха. Так что при всей привлекательности подобной идеи вряд ли она найдет широкое воплощение в России.
Земельный рынок дорожает
Резкий скачок спроса на земельные активы в Петербурге был зафиксирован ещё в середине 2020 года — именно тогда застройщики начали с жадностью пополнять земельные банки, стараясь приобрести как можно больше проектов с более-менее подготовленными документами на строительство. На сегодняшний день большинство таких участков проданы, причём по существенно возросшей цене. Спросом пользовались локации, максимально приближенные к существующей застройке как, например, Лаголово или Новосаратовка. Половина из анализируемых земель расположена за пределами КАД и вызывает всё больший интерес девелоперов на фоне роста цен и дефицита земли в Северной столице.
Многие застройщики начали рассматривать земельные участки на перспективу и прорабатывать промзоны. Некоторые повторно рассматривают проекты, от которых отказались ранее, однако далеко не все готовы уходить далеко от КАД.
Эксперты отмечают, что цены на участки как в Петербурге, так и в Ленобласти выросли в среднем на 25-30%. Особенно заметным подорожание стало на востребованных участках в престижных районах города.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит, что рост стоимости квадратного метра вынуждает девелоперов всё чаще обращать внимание на менее ликвидные предложения. «В оборот вовлекаются участки, которые ранее были не в числе перспективных. Либо дорогие сами по себе, либо подразумевающие большие инвестиции на подготовительном этапе», — объяснил эксперт.
Специалисты по недвижимости отмечают, что не стоит забывать о снижении покупательной способности населения и снижении ранее располагаемых доходов, которые неизбежно смещают спрос и предложение в сторону более доступных земель Ленинградской области. Большинство из которых, в отличие от Петербурга, не требуют такой масштабной подготовки к строительству жилой недвижимости, как в городе.
Недавно к жилой застройке начали готовить выставочный комплекс «Ленэкспо». Комитет по градостроительству и архитектуре уже выдал под эти цели градплан участка. Проект бывшего собственника, АО «Экспофорум», подразумевал не только снос выставочных павильонов, но и демонтаж сталинского здания 1947-1949 годов постройки. Новыми собственниками участка на Большом проспекте В.О., 103 стали владельцы паёв закрытого инвестиционного фонда «Зенит-М», который был создан в марте 2021 года и управляется московским ООО «УК “Меркури кэпитал траст”».
РАЗ
