Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Руслан Юсупов: «Люди в бизнесе не любят переливать из пустого в порожнее, им нужны практические действия»

01.12.2022 в 19:11 | время чтения: 8 мин.

Осенью прошлого года власти обещали вдвое сократить количество согласований в строительстве, из 96-ти процедур оставить 32. Предполагалось, что после правки десяти федеральных законов инвестиционно-строительный цикл сократится на 30%. О том, удалось ли чиновникам действительно сократить цикл, о взаимодействии власти и бизнеса, об административных барьерах рассказал Руслан Юсупов, генеральный директор ГК «Академия», президент Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтрой.)

— Чиновники много лет говорят о том, что административные барьеры на рынке строительства жилья надо снижать, что ведется работа по упрощению процесса, по созданию прозрачных механизмов согласования. Как вы оцениваете эффект от усилий чиновников по упрощению согласования стройпроектов?

— Постоянно слышу, что идет сокращение административных барьеров и услуг. Я поштучно не считал, но ощущения, что процесс сильно упростился, нет. Это как Змей Горыныч: голову отрубил – на ее месте вырастет десять. Действительно, какие-то процедуры убираются, но на их месте появляются другие. Как бы баланс власти соблюдают.

Однако стало больше четкости во многих вопросах, меньше двусмысленностей в трактовании норм и правил. Но по количеству – я бы не сказал, что стало меньше.

Сокращаются процедуры и формальные сроки процедур, которые серьезно не влияют на строительный процесс. Не существенно, за сколько дней мы получит разрешение на строительство – за три, пять или десять. Мы не там сокращаем иногда.

— Сколько времени занимает подготовка проекта до выхода на площадку?

— Смотря что понимать под подготовкой проекта. Есть неподготовленная земля – это может быть чистое поле, промышленная площадка, на которую нет градостроительных документов. А есть ситуация, когда девелоперы покупают участки с градостроительной документацией. В первом случае путь гораздо длиннее.

В прошлые годы девелоперы не хотели приобретать неподготовленные участки без градостроительных документов, позволяющих строить жилье. С такими участками до выхода на площадку может пройти три-пять лет. Это длинная сложная работа с непредсказуемым результатом: для начала необходимо внести изменения в Генплан, разработать и утвердить проект планировки территории (ППТ). А Генплан в Петербурге меняется раз в несколько лет. В Ленинградской области чуть проще, здесь в каждом поселении свой генеральный план, но все равно это путь длиною в год-два.

Если же участок уже обеспечен пакетом градостроительных документов и есть утвержденный ППТ, срок выхода на площадку с учетом проектирования конкретного объекта, сбора различных исходных данных, проведения изысканий, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство может составлять от полугода до года.

Есть конечно промежуточные варианты, например когда в Генеральный план вносить изменений не нужно, но нужно разработать и утвердить ППТ.

— Велики ли затраты на документы, согласования?

— До последнего времени классические застройщики старались не ввязываться в проекты, требующие готовить градостроительные документы. Но поскольку земли становиться все меньше, а крупным компаниям нужно формировать перспективные планы на годы, многие крупные застройщики пришли к решению, что можно покупать неподготовленные участки – с перспективой выхода на площадку через четыре-пять лет.

Но это удел крупных компаний. Хотя на рынке других-то и не остается.

Затраты непосредственно на «бумажную» работу – не очень большие расходы, 2-4% от стоимости проекта.

Но стоимость разнится от степени проработки участка. Затраты на проектирование, подготовку небольшие. Но в рамках подготовки власти могут обременить компанию еще социальными обязательствами, которые в цену «бумаги» не входят.

— Какие процедуры в подготовке проекта самые затратные по срокам и деньгам?

— Получение ГПЗУ– примитивная процедура: запрашиваешь – в течение двух недель получаешь. В оформлении ГПЗУ сокращать нечего. Разрешение на строительство – то же самое.

Но чтобы получить эти бумаги, надо еще сделать массу всего.

Утвердить ППТ – это уже не процедура, это бескрайняя вселенная, внутри которой громадное количество других процедур, куча промежуточных этапов и согласований, которые могут чуть отличаться в разных регионах.

Взять и ограничить нормативным актом сроки разработки и утверждения ППТ невозможно.

Технологическое присоединение к инженерным сетям – казалось бы, процедура простая, четко прописанная в федеральном законодательстве. Этот рынок сильно монополизирован, а любая монополия – плохо для бизнеса. Компания-монополист вольна трактовать по-своему условия, правила. Проблема здесь есть.

А поскольку рынок монополизирован, зачастую присоединяя дом к сетям, у тебя нет выбора. Ты вынужден обращаться к одному, единственному монополисту. Когда монополист это понимает, он диктует условия. В результате возникают проблемы, конфликты, затягивание сроков. Многие монополисты не заточены под быструю эффективную работу. А застройщику важно до ввода дома иметь все подключения и все документы о подключении. Ты без этого не можешь ввести дом в эксплуатацию. Можно дом за год построить и еще столько же потратить на бумажную волокиту с подключением дома к сетям.

На рынке жилья у девелоперов большая конкуренция. У ресурсоснабжающих организаций такого нет. Соответственно, нет желания снижать цены, улучшать обслуживание, сокращать сроки.

— Проектные декларации становятся все толще. Нужно ли это?

Я тоже не очень понимаю, зачем такой объем информации в проектной декларации. У крупных компаний большая часть проектной декларации – перечисление аффилированный лиц, всех проектов, выполненных этими компаниями. Непонятно, для чего и кому это нужно. Практического смысла в этом не вижу. И не думаю, что дольщики изучают это.

Это информация, в том виде, в котором есть, ничего не скажет дольщику. Мне кажется, «подкованная» часть дольщиков без проблем найдет всю информацию о надежности и репутации застройщика в интернете, без перелистывания декларации. А «неподкованная» часть до декларации вряд ли дойдет. 

Хотя меня радует, что проектные декларации стали стандартизированными – раньше заполняли кто в лес, кто по дрова. Инструмент для заполнения деклараций в ЕИСЖС — удобный, технологичный…

— Как помогает – если помогает, цифровизация строительной отрасли?

— Помогает. Сначала онлайн-сервисы, которые мы начинали внедрять, были крайне неудобны. Многие коллеги воспринимали цифровизацию в штыки. Сейчас все эти электронные услуги работают хорошо, удобно. Есть несуразности, но в целом идея хорошая и работает очень даже неплохо.

В строительной отрасли развитие электронных сервисов позволяет систематизировать информацию, упорядочить, но не особо влияет на ускорение процесса.

— Участвуют ли саморегулируемые организации (СРО), профессиональные объединения в сокращении процедур?

— Всевозможных СРО, как мне кажется, слишком много. С другой стороны, толк от них есть. Они, по крайней мере, имеют возможность как-то воздействовать на государственный аппарат, потому что постоянно участвуют в мероприятиях, на которые застройщики редко ходят. Люди в бизнесе не любят переливать из пустого в порожнее, им нужны практические действия.

ЛенОблСоюзСтрой – это джентльменский клуб девелоперов. Мы стали диалоговой площадкой между бизнесом и властью. Это позволяет Всевозможных встречаться, искать компромиссы, не доводить до конфликтов и соблюдать баланс между интересами строительного сообщества и общества в целом. Важная часть нашей работы – нормотворчество. В любом регионе есть свое законодательство, которое регламентирует работу строительной отрасли. Одна из наших задача – смотреть, как законодательство действует в части единых норм градостроительства, чтобы потом дать свои замечания и предложения, тому же комитету по градостроительной политике, комитету государственного строительного надзора и экспертизы. Каждый год мы обсуждаем спорные нормы, практические применения, стараемся найти консенсус.

— В Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Кто ее предложил – власти или бизнес?

— Есть застройщик, который реализовывал один из первых проектов комплексного освоения, и столкнулся с тем, что в строящемся квартале ему надо построить еще и детские сады. У компании в финансовой модели такие расходы не заложены. То есть, надежды, чтобы их построил бизнес, не было никакой. Что это построит государство, надежда была. Но мы знаем, что бюджета не хватает, и было понимание, что строительство начнется очень нескоро.

И тогда руководитель компании пришел к Богачеву (Георгий Богачев, вице-губернатор Ленобласти в 2012-2015 г. г.) с предложением: «Давайте мы построим детские сады, а вы после окончания строительства выкупите их в обмен на выплаченные нами в бюджет Ленинградской области налоги. Мы посчитаем, и если суммы выплаченных налогов будет хватать, вы выкупите». Идея родилась в беседе, но посыл шел все же от бизнеса.

На тот момент эта программа стала очень большим шагом вперед в развитии строительной отрасли Ленобласти. Вопрос в другом. Мы сейчас имеем другую проблему – школы. Если раньше существовала федеральная программа «Стимул», то сейчас программу по школам свернули. Это стало серьезной проблемой: застройщик сам может построить детский сад, но школу – невозможно, она в разы дороже. Большая школа -минимум 2,5 млрд рублей, дешевле не построить. Еще три года назад это было 1,5 млрд. Нет таких застройщиков, располагающих прибылью, из которой можно изъять миллиарды. Такие расходы не отбить. И речь не идет о самом здании школы: в себестоимости строительства самые высокие расходы – на оборудование, комплектацию, инструменты, мебель. Застройщик покупает все, вплоть до учебников. Поэтому нужно, чтобы или «Стимул» снова распространился на школы, или иное федеральное финансирование.

— Какие поправки, на ваш взгляд, надо внести в законодательство?

— Какие не вноси, бизнес всегда будет недоволен. Бизнес как устроен? – надо потратить минимум времени, чтобы двигаться дальше. Бизнесу всегда будет мало. Есть коллеги, которые говорят, что надо отменить государственный строительный надзор.

Государство – наоборот, желает все максимально зарегулировать, чтобы муха не пролетела. Хочет контролировать все – вплоть до работы в ручном режиме.

Одни говорят, что административных барьеров много, другие – что бизнес себе много позволяет. Государство и бизнес всегда на противоположных позициях.

Но они оба — участники строительного процесса. Надо, чтобы обе стороны находились в диалоге. Универсальных рецептов нет, чаще встречаться предлагать решения, обмениваться мыслями.

А так противостояние бизнеса и власти — в хорошем смысле, будет всегда.

Беседовала Елена Зубова.

Поделиться с друзьями