Застройщики годами жалуются на нехватку земельных участков под новое строительство в Петербурге и начинают осваивать земли в Ленинградской области. Особенно большой спрос был накануне перехода на проектное финансирование. Казалось, раскуплено уже все, что можно застроить в городской черте и прилегающих к Петербургу районах области. Но это не так, говорит Виталий Коробов, директор компании Element Development. О том, какие участки интересуют девелоперов, кто приходит на петербургский рынок и какие проекты готовятся он рассказал в интервью порталу Developmentspb.ru.
Насколько велик сейчас рынок участков под новое строительство? Дошел ли он уже до той стадии, когда в городе доступны только пятна под редевелопмент, в области – исключительно сельхозугодья?
До пандемии интерес застройщиков к проектам на границе Петербурга и области был достаточно сдержанным, поскольку куда интереснее смотрелись варианты редевелопмента бывших промзон в центре и вокруг центра города. Сейчас ситуация изменилась: периферийные районы вновь стали привлекательными на фоне дефицита земельных участков внутри городской черты. Плюс на рынке появились крупные столичные игроки, которым интересны исключительно проекты комплексного освоения территории, то есть на сотни тысяч квадратных метров жилья как минимум. Участки под такие проекты в черте города найти проблематично. Исключение – это как раз большие промзоны, но для их редевелопмента необходимо вносить соответствующие поправки в Генеральный план города. Более простые варианты – это реконструкция старого фонда, в том числе исторических зданий, и создание точечных проектов. А также редевелопмент немногочисленных промышленных площадок сравнительно небольшой площади и морально устаревших объектов коммерческой недвижимости.
Какие именно участки в основном востребованы строительным бизнесом? Как далеко они могут располагаться от города, чтобы проект был коммерчески успешным?
В нынешнем году повышенным спросом пользовались участки за чертой города, что обусловлено более низкой стоимостью квадратного метра и общего чека сделки в таких локациях. Суммарно более 65% от объема земли было реализовано за пределами КАД, но не далее 10 км от нее.
Почему застройщиков чаще интересует покупка проектов/компании с проектом?
Дело в том, что разработка документации занимает минимум полтора-два года, то есть срок реализации проекта увеличивается значительно. В нынешних экономических условиях, когда все меняется очень быстро и горизонт планирования сужен до минимума, далеко не каждая компания может себе позволить работать над одним проектом столько времени. Это дополнительные риски, которых некрупный бизнес в особенности старается избегать.
Кто сегодня покупает участки и готовые проекты, а кто, наоборот, стремится от них избавится?
В настоящее время наблюдается следующая ситуация: петербургских компаний постепенно становится все меньше, зато заметный рост цен на первичном рынке и достаточно привлекательная маржа интересуют все больше новых федеральных игроков. Так, с ноября 2019 года доля региональных и московских застройщиков в Петербурге выросла с 13% до 16%. Как я уже упоминал, многие из них изначально нацелены на крупные проекты на окраинах города и в ближайшей Ленобласти. Среди наиболее известных «новичков» можно выделить ПИК, «Самолёт» и ФСК, недавно к ним присоединилась ГК «А101». Из нестоличных игроков уже хорошо известен на нашем рынке девелопер из Архангельской области «Аквилон» и «Страна Девелопмент» из Тюмени. Среди новых имен – «Расцветай» из Новосибирской области и «Унистрой» из Татарстана.
В какой форме могут происходить земельные сделки – всегда ли расчет идет живыми деньгами?
Покупают землю обычно на собственные средства или заемные. Однако далеко не все способны вывести из бизнеса миллиарды рублей на пополнение земельного банка, так что именно кредитование – наиболее распространенная схема. Иногда застройщик может привлечь другого девелопера или инвестора, однако любая модель софинансирования или fee-девелопмент полностью не исключают использование банковского займа. Еще одна альтернатива— закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), однако эта схема применяется редко из-за большого количества подводных камней, в частности, высоких комиссий для пайщиков.
А банки сейчас охотно кредитуют застройщиков под залог земли?
Хотя потребность застройщиков в кредитах высока, банки тщательно проверяют соотношение фактической стоимости земельного участка и объема выдаваемого кредита. Особенно это касается пятен с невысокой степенью подготовки градостроительной документации. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты – предоставить исчерпывающий пакет документов или увеличить долю собственного участия.
Где и что сегодня можно купить?
Выбор участков сейчас гораздо больше, чем был год назад. Связано это с несколькими факторами: многие девелоперы активно пополняли земельные банки в последние годы и сейчас им больше просто не надо. Спрос на недвижимость в 2022 году снизился, и это заставляет застройщиков действовать более осторожно, не форсируя освоение той земли, что имеется у них в собственности. Кроме того, некоторые небольшие игроки стремятся продать свои пятна, планируя перейти на подряд или вовсе покинуть рынок. Более всего востребованы участки за КАД, особенно к югу от Петербурга (впрочем, и формально расположенные на территории города тоже, например, в Пушкинском районе есть в продаже большие наделы). Связано это с тем, что север и восток уже давно осваивается, и в продаже остаются пятна, расположенные довольно далеко от границы города или транспортных узлов (наиболее красноречивый пример – Мурино и Бугры). Зато исторических зданий внутри городской черты предлагается все больше, и цены на них не растут. То же самое касается небольших участков в промзонах на окраинах, например, в Московском, Красногвардейском, Невском районах: многие владельцы уже ищут или планируют искать партнеров-девелоперов для их застройки.
А небольшие участки в Ленобласти инвесторов интересуют?
Да, в последнее время заявлено небольшое количество новых проектов со сравнительно небольшим объемом застройки. Интересный тренд возник на фоне распространения программы льготной ипотеки на ИЖС: у девелоперов возрастает интерес не просто к областному девелопменту, но и к реализации проектов, связанных с частными домами. Так, «ПИК» и «Самолет» уже собираются заняться ИЖС в Московской области. В Ленобласти индивидуальное строительство с 2020 года и вовсе преобладает в общем объеме ввода. По итогам восьми месяцев 2022 года оно превысило ввод МКД (933 тыс. кв. м) в 2,5 раза и составило 2,3 млн кв. м (72% общего объема ввода). Очевидно, что спрос на подобные проекты будет и в петербургской агломерации, так что стоит ждать прихода на этот рынок крупных девелоперов в ближайшее время.
Елена Зубова.