Цитата: Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни.

Вместо пляжей, парков и стадионов – апарт-отели?

09.09.2021 в 19:34 | время чтения: 6 мин.

Проект обновленного Генплана развития Санкт-Петербурга в августе отправлен на утверждение в Москву. Среди прочих новшеств новый документ не запрещает застраивать рекреационные зоны, а также яхт-клубы, стадионы и спорт-комплексы. У нововведений есть противники среди депутатов ЗАКСа. А некоторые эксперты оценивают грядущие изменения скорее положительно, ожидая новых проектов редевелопмента неэффективно используемых территорий, расположенных в удачных локациях.
Один из самых свежих примеров, который сможет пройти проверку на возможный реведелопмент – это намерение руководства ДОМ.РФ выставить на торги территорию в 23 га в Невском районе, принадлежащей ФГУП «Российская телевизионная радиовещательная сеть» (РТРС). ДОМ.РФ вступил в переговоры со Смольным о развитии зелёной зоны в Сосновке, неподалёку от Володарского моста, в данный момент закрытой для горожан. Чуть больше половины её предлагается застроить среднеэтажным жильём, а на оставшейся части организовать парк за счёт застройщика.

Речь идёт о планах по развитию территории Сосновка общей площадью 23 га в Невском районе Петербурга, принадлежащей ФГУП «Российская телевизионная радиовещательная сеть» (РТРС). Раньше там располагался радиоцентр. Несколько лет назад его перевели на другую площадку, но территория остаётся закрытой для посещения. На этой территории расположены объекты культурного наследия — Усадьба Чернова с парком.

ДОМ.РФ хочет объявить торги по сдаче территории в аренду с условием реализации проекта по схеме комплексного развития территорий. Проект будет включать в себя сохранение парка площадью около 10 га. Остальную же территорию можно будет застроить средне-этажным жильём. Переговоры планируется завершить к началу следующего года. Если они не увенчаются успехом, то ДОМ.РФ готов продать участок с торгов в существующем виде.

«Имущественный комплекс на Октябрьской набережной Санкт-Петербурга планируется к реализации на торгах ДОМ.РФ в будущем году. В условия конкурса будет включено обязательное требование по сохранению объектов культурного наследия на этом участке. План развития этой территории пока прорабатывается с учётом градостроительных положений Санкт-Петербурга и мнения общественности», — прокомментировали в пресс-службе ДОМ.РФ.

Земля, интересная для девелоперов

Территория Сосновки очень привлекательна для инвесторов.

Несмотря на будущие проблемы, связанные с его освоением, участок хорош тем, что находится в центре города. Реализация проекта осложняется тем, что участок расположен в зоне рекреационного назначения — и по генплану, и по правилам землепользования и застройки, хотя на нём нет зелёных насаждений общего пользования. С одной стороны, строить здесь ничего нельзя. Но с другой — принятый недавно закон о КРТ позволяет начинать реализацию проекта, не дожидаясь внесения изменений в генплан и ПЗЗ. Инициировать такой проект может собственник участка.

По оценкам экспертов, на 13 га земли можно построить порядка 130 тыс. м2 среднеэтажного жилья. «Данная локация привлекательна с точки зрения строительства здесь жилья любого класса. При этом острым остаётся вопрос охранных обязательств действующего объекта, а именно исторического особняка А. И. Чернова, и его разумного применения в рамках новой жилой концепции, — считает руководитель отдела исследований KnightFrankStPetersburg Светлана Московченко. — При условии строительства объекта повышенной комфортности, каким может стать малоэтажный жилой комплекс. Стоимость жилья здесь может начинаться от 200 тыс. рублей за 1 м2. Лот будет интересен в любом случае — в городской черте остается все меньше участков, пригодных для жилищного строительства, вопрос только цены предложения».

Застройка «Сосновки» пока под вопросом

Однако если ДОМ.РФ и Смольный не договорятся, то привлекательность лота будет невысока.

Для начала землю должны изъять из собственности ФГУП «Российская телевизионная радиовещательная сеть». Затем она перейдёт АО «ДОМ.РФ», которое и займётся продажей. Прежний владелец в качестве компенсации получит 30% от суммы будущей сделки.

Эксперты отмечают, что, несмотря на сохраняющийся ажиотажный спрос на землю среди петербургских девелоперов, участок без предпродажной подготовки со стороны «ДОМ.РФ» может и не заинтересовать инвесторов. Действующая градостроительная документация не допускает здесь никакого коммерческого строительства — сейчас это рекреационная зона.

Градостроительный блок Смольного отказывает в смене функционала бывших промышленных территорий, готовящихся к застройке жильём, а скорректировать зону для незастроенного участка без административного ресурса будет практически невозможно, полагают брокеры. В данной ситуации в дело могут вмешаться и градозащитники, которые будут настаивать на сохранении зелёной зоны и создании здесь общедоступного парка. Отдельно придётся решать и вопросы с социальной инфраструктурой. В «ДОМ.РФ» говорили, что готовы брать на себя необходимые согласования такого рода — не только для привлечения инвесторов, но и для ускорения процедуры вовлечения пустующих земель в хозяйственный оборот.

«Как парк этот участок вообще нисколько не стоит. Если это останется рекреационной зоной, скорее всего, интереса на торгах это не вызовет никакого — на дворе не 1990-е годы», — отмечает глава АРИН Андрей Тетыш.

«Эта рекреационная зона сильно необходима для обеспечения юга Невского района зелёными насаждениями, потому что их там катастрофический дефицит», — говорит эксперт комиссии по городскому хозяйству ЗакСа Александр Карпов.

Новый Генеральный план, возможно, снимет многие запреты.

В том числе и на застройку рекреационных зон, аналогичных участку в Сосновке.

Проект нового Генерального плана Петербурга предполагает объединение функциональных зон Р0 (зона спортивных сооружений и пляжей) и Р3 (зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов) в единую зону Р1. Такую информацию озвучил вице-губернатор Николай Линченко в ответ на запрос о развитии территории стадиона «Калининец» на Васильевском острове. До сих пор в зоне Р0 было возможно только строительство инфраструктуры для обслуживания пляжей и спортивных объектов. Объединение функциональных зон в генплане позволит строить гостиницы, апарт-отели, торгово-развлекательные центры и другие коммерческие объекты на территории любого городского пляжа или на месте спортивных объектов.

Депутат Ковалев против изменений

18 августа на заседании Законодательного собрания Петербурга был утвержден депутатский запрос Алексея Ковалева к губернатору города Александру Беглову.

«Стоимость земельных участков, переходящих в новую объединённую зону возрастет многократно. Сколько миллиардов стоит снятие ограничений на застройку всех пляжей Куротного и Приморского районов, от Лахты до Лисьего носа и от Сестрорецка до Смолячково — страшно подумать. На всей протяженности береговой полосы могут появиться так называемые апарт-отели на «первой линии» с непосредственным выходом на пляж», — сказано в тексте депутатского запроса Ковалева.
Депутат просит губернатора объяснить причины объединения функциональных зон в генплане, а также предоставить документы и материалы, с обоснованием такого решения и расчеты по изменению стоимости земли. Алексей Ковалев считает, что с принятием нового генплана, для пляжей и спортивных объектов деловая функция, которая позволяет строить апарт-отели, торговые центры и прочие коммерческие объекты, станет условно разрешенным видом использования.

«Проекты застройки этих участков будет нужно согласовать с комиссией по землепользованию и застройке. Весь вопрос в том, сколько будет стоить принятие такого решения, с кем будет нужно договориться», — категоричен депутат. Интересантов, по его прогнозам, будет много. Он назвал изменение генплана «царским подарком на миллиарды рублей» для собственников участков.
Эксперты подтверждают, что принятие генплана может стимулировать застройку участков, которая раньше была невозможна. «Безусловно, данное изменение повысит привлекательность участков, предназначенных под спортивные объекты, а также подтолкнет игроков рынка к редевелопменту неэффективных спортивных объектов, расположенных в удачных локациях», — считает руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов. По его прогнозам, наибольший интерес у девелоперов вызовут участки на Крестовском и Петровском островах, а также в Курортном районе и у Суздальских озер. Там, по мнению эксперта, могут появиться проекты апартаментов. Негативное влияние этого процесса, по мнению Орлова, будет заключаться в том, что инвесторы будут избегать строительства новых спортивных объектов, которые необходимы городу и его жителям.

РАЗ

Поделиться с друзьями